隆鑫地产转让高溢价地块 布局上海“受挫”？

重庆“摩帮”巨头之一的隆鑫控股在房地产业务上可谓一波三折,一直被业内看好的渝派房企代表之一隆鑫地产,其赴港上市事宜至今杳无音讯,内部高层去年底至今年初变动频繁,而战略布点的核心城市也遇到挫折。

近期坊间传出,隆鑫地产去年底首次布局上海时拿下的嘉定和青浦两宗土地,已分别被新城地产(900950)与鑫苑(中国)置业有限公司(以下简称鑫苑中国)收购。业内甚至猜测,上海楼市行情低迷,这可能是隆鑫地产要收缩战线。

昨日(7月3日),隆鑫地产营销管理部部长李旭东在接受《每日经济新闻》记者采访时回应称,公司当初进驻上海有点仓促,地块限制性条件也较多,测算盈利未达预期,但未来还会继续在上海拿地,全国化战略仍在扩张。

不过,随着“隆鑫系”旗下公司瀚华金控(03903,HK)赴港成功上市,隆鑫控股实控人涂建华已掌控隆鑫通用(603766,SH)、丰华股份(600615,SH)以及重庆最大民营资本运作平台渝商集团,其也曾公开表示试图以资本运营来实现企业规模几何级增长。外界不禁担忧其地产业务是否会被边缘化?

熟悉隆鑫地产的一位前员工也透露,公司旅游地产开发不顺利,股权已大部分转手给了合作伙伴重庆新城开发公司(以下简称重庆新城)。不过,李旭东予以否认。

“卖地比不卖地划算”

去年年底,首次进入上海市场的隆鑫地产,以高溢价在沪连拿两幅土地。然而在不到半年的时间里,隆鑫地产就将两幅地块先后转卖,全身退出上海市场。不禁让人猜测其中用意。

“在利润导向下,卖地比不卖地更划算。”李旭东对记者说,由于隆鑫地产此前在上海拿地比较仓促,而这两块土地的开发有很多限制,经测算利润率不达公司预期,所以决定转让。

德佑地产统计数据显示,初次涉足上海的隆鑫地产于去年12月连续摘得嘉定区和青浦区两幅地块,其中嘉定地块总价3.17亿元,成交楼板价5032元,溢价率为6%;而青浦地块总价9.14亿元,成交楼板价14526元/平方米,溢价率高达123.6%。

“上海房地产市场的门槛较高,不熟悉上海市场的企业进来很难有优势。”上海同策房地产咨询总监张宏伟对记者表示,加之今年的市场相对低迷,上半年一手商品住宅市场无论同比、环比跌幅都已超过三成。

早在今年3月份,隆鑫地产就以低于竞拍价的价格,将青浦区新城一站土地项目以13000元/平方米左右的楼板价转让,坊间传言接手者为鑫苑(中国)。4月,江苏新城地产股份有限公司发布公告,其全资子公司上海新城创域房地产有限公司以4.66亿元,受让隆鑫地产持有的嘉定工业区土地项目。

德佑地产分析师赵葆根认为,隆鑫地产去年获取的两幅地块中,青浦地块的成交价格明显偏高。今年以来,青浦新城地区一手商品住宅均价为2.04万元,显然青浦地块1.45万元的成交楼板价给其未来的盈利带来了一定的隐患。

“隆鑫地产转让土地除了盈利空间狭小外,更重要的原因可能在于资金链的问题。”赵葆根说,上海市一手商品住宅房的成交均价又创下了2.64万元的历史新高,已触碰消费者心理底线,购房者观望气氛浓重。当这些地块反而成为负担时,最终的转售也在情理之中。

地产业务被隆鑫边缘化?

按照隆鑫地产官网的介绍,早在2004年,隆鑫控股就成立了隆鑫地产集团,次年4盘联动,一举跻身重庆房企TOP50前10强。随后两年,隆鑫地产向四川加速扩张,拉开了全国化战略扩张序幕。2008年,隆鑫地产资本金增至10亿元,开工面积首破百万平方米。

“比起一般的开发企业,隆鑫地产要强得多。”重庆大学房地产MBA教育中心一位资深教授告诉记者,包括隆鑫、金科、协信、龙湖,前些年这几家在重庆是叫得最响的品牌,但随着外来品牌的冲击,本地房企市场空间遭受挤压,危机感加大。

2012年11月至去年6月,隆鑫地产前董事长刘卫、前总裁刘杰先后离职。另外,《每日经济新闻》记者注意到,副总裁级别及中层干部也多有变动。

重庆业内揣测,隆鑫地产可能遇到了业务发展困境,尤其是加码旅游地产开发,投资量大,回报期长,占用资金多,影响了公司业绩。

此后,久未出山的“隆鑫系”的实际控制人涂建华亲自挂帅,担任隆鑫地产董事长兼总裁。在其掌舵之下,隆鑫地产加速全国化扩张,包括拿下上海前述两宗土地。

令人意外的是,据丰华股份去年年报显示,涂建华已于今年2月14日辞去了隆鑫地产董事、董事长职务。

而前述隆鑫地产前员工透露,公司与重庆新城有过合作,但旅游地产卖得不太好,重庆新城老板高晓东也有意进军地产,今年春节传言隆鑫地产股权要转让,其实就是涂老板要把他在隆鑫地产的股权卖给高晓东。

对于这一说法,李旭东回应称,只要公司的牌子还是隆鑫的牌子,那么隆鑫地产就不会有大的变动。

《每日经济新闻》记者查阅工商资料发现,隆鑫地产现任法人代表为高晓东,其同时还是重庆新城的董事长。而重庆新城是一家具有深厚重庆地方国资背景的房企。

另外,重庆业内不愿具名的资深人士表示,涂建华现在的主要精力集中在金融构架的打造上。前述资深教授也提到,涂建华这个人运作金融很厉害。

今年5月底,隆鑫控股掌控渝商集团,晋身为第一大股东。涂建华曾公开表示,股权变更后的渝商集团,仍是重庆最大的民营资本投融平台,也是未来重庆国有资本与民营资本结合的首选平台。不久后,瀚华金控赴港上市,净募资超过17亿港元,而真正推动其上市的幕后神秘人正是涂建华。

如今,在隆鑫控股官网上,“战略升级”已明确成为公司新的发展动向。那么,伴随着这种升级,地产板块是否如外界所猜测的会被边缘化?

不过,李旭东透露,他们的发展战略并未收缩,而是在业务上开始集中资源优势,目前已经在北京等地看项目,还是一些有较高利润率的大项目。

(实习生丁舟洋对本文亦有贡献)