北京首套房利率折扣低至8.96折 年底可能降准

国内金融搜索平台融360发布报告显示，从全国首套房贷款平均利率走势来看，10月全国首套房平均利率为4.89%，继续创历史新低。其中北京首套房利率平均折扣低至8.96折，平均利率低至4.63%。在融360监测的35个城市和地区中，共有19个城市和地区首套房平均利率跌破5%，占比接近6成。其中一线城市有三个，分别是北京、上海和广州；二线城市有6个，分别是天津、青岛、南京、重庆、杭州和成都，平均利率最低的为上海的4.57%。

全国首套房平均利率为4.89%

融360报告显示，从全国首套房贷款平均利率走势来看，10月全国首套房平均利率为4.89%，创历史新低。本月，房贷利率优惠幅度继续扩大，首套房平均利率突破5%以下的城市为19个，占比接近6成，其中排名前五的是上海约4.57%，宁波约4.60%，天津约4.61%，北京约4.63%，无锡约4.64%。

10月房贷市场的一个亮点是首套房首付2.5成的新政，南京、杭州、武汉和长沙四个城市已有部分银行执行首套房首付2.5成的新政，相信未来会有更多城市执行首套房首付2.5成的新政。

从首套房利率的优惠力度来看，10月全国532家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有62家，比上月增加9家，占比11.65%。利率最低的为北京、上海、广州和深圳的汇丰银行，提供8.2折优惠利率，另有28家银行提供8.5折优惠利率，比上月增加9家，其中上海7家，天津5家，北京3家，青岛3家，宁波2家、重庆2家。

10月二套房平均利率为5.65%，环比上月的5.66%降了0.01%，平均利率浮动从上月的1.098倍，微降至本月的1.097倍。从同比来看，去年同期二套房利率高达7.37%，本月同比降低1.72%。

北京房贷最低可打8.2折

融360监测的35个城市532家银行中，除停贷银行外，共有470家银行执行基准利率上浮10%，比上月增加2家，是当前二套房贷款的绝对主流利率。执行基准利率的银行有18家，为二套房最低利率，其中上海4家，深圳、济南、大连、青岛分别有2家，南昌、石家庄、苏州、天津、长沙、珠海各1家；执行基准利率上浮5%的有11家，上浮15%的有5家，上浮20%的有5家，另有深圳的广州银行上浮40%。

融360监测数据显示，10月北京地区房贷政策进一步放松，首套房利率平均折扣低至8.96折，平均利率低至4.63%。截至10月20日，3家银行执行8.5折利率，分别是包商银行、农业银行和北京农商，汇丰银行将利率从8.6折降至8.2折，按降息后基准利率5.15%计算，实际执行利率仅为4.22%，为北京地区最低利率。民生银行暂停房贷业务，其余银行均维持原利率不变，首套房主流利率仍为8.8折，贷款政策持续宽松。

二套房方面，监测的30家银行中，除3家停贷银行之外，南京银行将首付从6成降至5成，花旗银行将首付从7成降至6成，其中二套房首付最低的是中信银行的4成，最高的是花旗银行、东亚银行、广发银行的6成，其余银行均为5成，利率均为上浮10%。

年底可能会降准

10月24日，央行再度“双降”，将金融机构人民币贷款和存款利率进一步下调0.25个百分点。其中，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；一年期存款利率下调0.25个百分点至1.5%；个人住房公积金贷款利率保持不变。同时，央行还下调了金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为加大金融支持“三农”和对小微企业的正向激励，对符合的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。

在降息、降准的作用下，房地产市场或将继续回暖。融360分析认为，降息、降准增加了银行的可贷资金，可被用于房贷业务的资本也会增加，个人申请房贷会更加容易。同时，银行可能会提供更优惠的房贷利率，全国范围内提供优惠利率的银行也会增多。随着银行房贷业务的优惠增加，首套房贷款利率可能会继续下调，二套房贷款利率有望松动。对房企来说，开发商从银行贷款的利率可能会降低，融资成本相应也可能降低，这将刺激开发商花更大的成本拿地、盖楼。

融360分析认为，对于降息，由于CPI增长仍处于较低水平，实体经济挑战仍然比较严峻，未来仍存在降息的可能性。不过，目前的利率已是历史较低水平，即使再度降息，空间也已不多了。对于降准，每年年初都是流动性投放较为集中的时候，不排除年底还会再度降准的可能。

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央行5次降息后公积金贷款和商业贷款哪个更划算？

今年以来，金融政策不断放松。近日，央行再度调整了利率，10月24日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，商业贷款降至史无前例的4.9%，虽然这次公积金贷款利率没有变动，然而公积金3.25%的利率已经是史上最低。随着央行降息通道的开启，购房人纷纷对自己如何选择“商贷”与“公积金贷款”感到了困惑。本刊特邀担保公司“伟嘉安捷”的专家以首套房贷款120万、20年为例，从贷款利率、额度、流程、月供等方面进行对比，教您如何“巧”选商贷与公积金。

一、最高贷款额：商业贷款无上限公积金120万

商业贷款：商业贷款并不设定最高贷款额度，贷款的额度根据房屋总价、购房人收入、资质等情况确定。一般来说，若购房人为首次购房，可贷的额度为房屋总价的7成，曾经有过住房，而且贷款已结清，也算首套房，贷款额也为评估价的7成。

公积金贷款：公积金贷款首套房的额度最高为120万，二套房最高额度一般为80万。今年公积金贷款由原来的“认房又认贷”，调整为“认房不认贷”。购房人名下只要没有住房或贷款已经结清，就可以算作首套房，

结论：“伟嘉安捷”专家指出，在贷款额度上，商业贷款的额度要远高于公积金贷款的额度。因此购房人若购买总额较大的房屋，最好选用贷款额度高的商业贷款，若购买房龄较老的房子，选用公积金贷款是比较合适的。

二、贷款利率：商业贷款4.90%公积金贷款3.25%

商业贷款：经过央行五轮降息后，商业贷款的基准利率已由原先的6.55%降低至目前的4.90%，目前各大银行都能在基准的利率上打8.8折，即4.312%，因此购房人的实际贷款利率将更低。

公积金贷款：尽管此次央行降息未涉及到公积金贷款，但是经过前几轮降息后，公积金贷款已达到3.25%，处在历史最低值。

结论：从目前的情况来看，公积金的贷款利率要比商业贷款利率低。5年以上公积金贷款利率为3.25%，而商业贷款利率5年以上贷款利率为4.9%，不同银行所执行的贷款利率会在这个基准利率之上有所浮动。

三、还款方式：商业贷款等额本金省钱公积金等额均还数额不随降息而变动

商业贷款：商业贷款的还款方式总体来说分为两种情况，即等额本金与等额本息还款法。购房人在进行等额本息还款时，每月的还款额较为固定，不会打乱购房人的经济计划以及造成逾期，适合拥有较为固定收入的人群。而购房人在进行等额本金还款时，先期的月供会较大，随还款月数增加，月供会逐月递减，适合现今手握大量资金，但收入并不稳定的人群。使用商贷，当遇到降息通道开启时，还款月供还会在下一年度按照新的利率进行调整。

公积金贷款：目前公积金贷款的还款方式也较为固定，统一为自由还款，购房人在使用自由还款时，只要每月的还款金额大于每月设定的最低还款额，就不至为自己造成经济压力。每月还款的数额由购房人自行决定，而且在央行降息后，最低还款数额并不会随着降息而变动，例如购房人每个月最低还款额为4000元，那么无论降息与否，最低数额都是4000元，不会改变。

结论：“伟嘉安捷”专家认为，相对于等额本金与等额本息还款法，自由还款会更为减轻购房人的经济压力，令购房人以更为自由的方式确定自己的月供。但是需要注意的是，使用公积金贷款的还款月供是不会随着降息而改变的，只需借款人自行调整即可。反而商贷是会在下一年度按照新的利率进行调整，贷款时需要注意。

四、月供及总支付利息：公积金贷款利息比商业贷款少25万多

商业贷款：贷款120万，20年为例，使用商业贷款月供为7853.33元，总支付利息为684798.86元，对购房人来说还款的压力较大，购房人必须有超过14000元的收入，才能还清每个月的贷款。

公积金贷款：如果购房人使用公积金贷款，月供为6860.35元，而总支付利息为433523.79元，相对于商业贷款更加轻松一些。

结论：和商业贷款相比，使用公积金贷款的月供压力相对较小，两者之间每个月差额为992.98元，而总利息差额为251275.07元，如果是首套房贷款额度比较小，使用公积金是相当划算的。但是，公积金也因为贷款额度受限，反而使商贷突出，对于二次置业的人群来说商贷会更合适些。