2014年楼市 也是醉了
2014，对于地产界来说是个不平凡的年份，房地产开发投资增速持续下滑，商品房销售面积与销售额降幅持续扩大，土地成交量价齐跌，地方政府财政压力骤然上升，各地纷纷出台救市举措，实施了3年多的限购政策以迅雷不及掩耳之势土崩瓦解。
地方政府主导的以取消限购、调整信贷为主力的“救市”政策提振下，开发企业也以此为契机，抓紧推盘并贯彻“以价换量”策略，项目让利幅度进一步扩大，房地产市场开始出现了积极变化，各城市成交量已出现见底企稳迹象，库存上升趋缓，消化周期趋于稳定。
虽然在年底，几个救市政策的出现让楼市有所回暖，但是像谜一样的楼市仍让人看不懂。开发商在这难熬的一年当中，使劲了各种营销招数，也是醉了。
岁末年初，盘点2014年南昌楼市，也许下面的几个关键词能让你更加清晰看到楼市所走过的道路。
关键词：放开限购
7月14日起，南昌市除东湖、西湖、青山湖、青云谱四区继续限购外其它区域全部放开限购。
8月12日，南昌“松绑限购”再次升级，南昌全部区域取消限购，市民在东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区4个老城区买房也不再受限制。
点评：执行了三年的限购土崩瓦解，本以为限购一放开，楼市成交必井喷。现实往往与想象相差太远，放开限购虽有所刺激购房者出手，但还是有更多的人在等待与观望。
关键词：学区房
2014年南昌城区和县城小学新生8月20日至22日统一报名，小学学区范围8月15日前公布。城区初中学校招生学区范围于6月3日对外公布。重点学校周边的楼盘小区，受到市场极大关注，划入其中的小区业主喜笑颜开，没划入重点学校的小区业主自然是叹息不止，学区房受到前所未有的关注。
点评：一切为了“小祖宗”，莱蒙都会的学区房广告词，说出多少购房者的心声。学区房会成为现在与未来，楼盘最核心的竞争力。
关键词：房贷松绑
9月30日，央行总行发文称：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。南昌住房公积金管理中心也启动“认贷不认房”模式。
点评：限购取消，市场没有反转，大家一致认为，不放松限贷，一切白搭。限贷如期放松，表明政府救市意愿强烈，市场有所回转，但信心恢复还得有待时日。
关键词：央行降息
中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。
按照商业房贷100万元，基准利率，按20年等额本息还款计算，降息前月供为7485.2元，后将降至7251.12元，全年可减负2808.96元。
点评：两年以来首次降息，存贷款利率同时下调，对楼市是双重利好，购房成本下行，会加快购房者的出手速度。
关键词：全民营销
随着互联网的发展和自媒体的崛起，房企营销从传统营销开始转向互联网营销，也从最初将互联网作为免费投放广告推介项目的平台，转变为实现互动、交流、最终促成成交的模式，进而开启全民营销。
基于此，市面上出现了不少全民营销的APP软件，主要有“客立方”、“金卖家”“万客通”、“万享会”“云掌柜”“恒房通”等。
点评：全民营销简单来说就是人人都是售楼人员，只要你能帮开发商卖房就可以拿到佣金，这也是楼市趋淡而被市场倒逼的结果。全民营销制造的是热闹的氛围，最终效果如何，成交量还是连连走低说明了一切。
关键词：房价下跌
12月18日，国家统计局公布11月份房价指数，全国70个大中城市房价环比无一上涨，南昌楼市也未能独善其身，新建商品住宅价格下跌0.4%，尽管跌幅明显收窄，但这已是南昌房价连续第7个月环比下跌。
去年11月，南昌楼市房价停涨、成交滑坡，但是，成交均价仍达到每平方米9573元。而今年自7月成交均价“破九”后，南昌房价已连续4个月保持在9000元以内。
点评：2014开年杭州打响了全国楼市降价“第一枪”，南昌房价当然难以独善其身，降价已成为楼市当中最有效的武器，6字头、7字头的房价宣传铺天盖地，成为了开发商第一个选择的出路。只要降到位达到客户心理价位的楼盘还是会热销，不痛不痒的降肯定是骑虎难下。
关键词：卖股？买房？
2014年对楼市来说是不同寻常的一年：这一年，“限购令”解除了、“限贷令”松绑了、“公积金”放宽了、央行降息了；这一年，楼市一改往日高歌猛进的姿态，投资增速放缓、库存居高不下、房价持续回落，市场分化明显。而与此同时今年的股市一路高歌，股指连创新高，因而有人提出要“卖房买股”，也有人提出“卖股买房”；这一年，楼市告别“疯涨时代”，迎来新常态。
点评：股市与楼市的翘翘板效应在今年下半年表现尤为明显，楼市下跌，股市就上涨。虽然两者有所对立，但共同点是大家不论买股与买房，都是买涨不买跌。股市能持续多久，多数人不太看好；而楼市长远来看，还是相对靠谱。
关键词：不动产登记
中华人民共和国总理李克强2014年11月12日签署第656《中华人民共和国国务院令》，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。《条例》共6章35条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。
点评：不动产统一登记会迫使一部分人放出手中多余的房产，同时也会迫使很多人对房产购买有所担忧，不动产统一登记与全国联网，肯定会为房产税出台打好坚底。
关键词：房产电商
区别于传统方式的网络营销逐步发展，提到“电商”房企早已不陌生。房地产电子商务指的是开发商与房地产媒体合作，拿出一部分房源做线上销售。对于房企来说，该方式的优势是降低宣传成本，媒体可以利用其现成的线上资源为楼盘做推广。
8月25日，万科与淘宝携手，较早地开启了房产与电商的合作之旅。淘宝用户全年花了多少钱，就可在万科全国12个城市23个楼盘直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元.“双11”长沙万科旗下楼盘的网络热销，让更多的购房者接受并认可了这种新的购房模式。
点评：目前南昌不少楼盘也采用较为初级与媒体合作的电商操作模式，也达到开发商与媒体的共赢。随着市场的变化，这种房产电商合作模式同样需要升级变化，才能够走得更远。
关键词：去库存
住房和城乡建设部部长陈政高对房地产政策完善的意见，首条提出的就是：千方百计消化库存。
据国家统计局数据，截至11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。另外，截至2014年12月20日，CREIS中指数据监测的12个主要代表城市库存总量继续走高，涨幅为0.8%。
点评：房子的供与求关系直接决定着房价，库存高、成交量下滑，双向带来的就是市场的低迷。在库存高企的压力之下，楼市去库存会成为常态，明年也是如此。(文/ 记者胡江)