告别非理性 迎来新常态 2014楼市关键词

　　2014年，江西楼市与中国房地产行业一样，告别了非理性的“疯涨时代”，迎来新常态。

　　这一年，楼市一改往日高歌猛进的势头，投资增速放缓、库存居高不下、房价持续回落，市场分化明显。　

　　这一年，“限购令”大部解除、“限贷令”开始松绑、“公积金”首现放宽、央行也开始降息……

　　中国指数研究院数据统计，2014年南昌楼市商品住宅共成交48132套，环比上涨29%，成交面积553.31万平方米，环比上涨41.1%。其中，单位团购房源接近160万平方米。纵观南昌楼市，2014年1月楼市仍在延续2013年的火爆，然而，春节一过，2月行情急转直下，当月新建商品房成交骤然降到4.25万平方米，创下近16个月新低。南昌新建商品住宅价格也开始下跌，且连续多月“跌跌不休”，其后限购取消、限贷松绑、公积金利好等政策相继出台，开发商绞尽脑汁提升销量，但房子就好卖的时代已经一去不复返。

　　岁末年初，让我们一起来全盘梳理2014年南昌楼市的热点焦点，用关键词的形式，勾勒房地产这一年的跌宕起伏。

　　关键词一 房价下跌

　　2014年2月，杭州楼盘打响马年降价第一枪，全国范围内的楼市量价深度博弈由此开始。6月18日，国家统计局发布统计数据显示，南昌5月份新建商品住宅价格环比首次下降0.2%。此前，南昌房价经历了连续16个月上涨，一个月停涨。12月18日，国家统计局公布11月份房价指数，全国70个大中城市房价环比无一上涨，南昌新建商品住宅价格下跌0.4%，这已是南昌房价连续第7个月环比下跌。

　　据江西同致地产统计，2014年以来，除市中心、红谷滩中心区等房源特别稀缺的几个板块价格微涨外，竞争激烈的朝阳新城，降幅一度高达20%，京东也曾一度达到10%以上。截至2014年底，南昌住宅成交均价7586元/平方米，环比下降7.7%。

　　关键词二 限购取消

　　2011年3月南昌“限购令”正式实施。新版限购范围从原来的东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区扩大到整个市区，二手房也被纳入限购范围。被称为史上“最严厉的调控”正式运行。直至2014年7月，官方悄然默认，南昌市除东湖、西湖、青云谱、青山湖４个老城区外，其余地区群众购房不再受套数限制；8月12日，南昌限购全面取消，购房者在东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区4个老城区买房同样不再受限。

　　限购的取消对市场是一大利好，也是政府逐步淡出用行政手段干预楼市的符号与态度。全面限购的逐步取消，体现了政府对房地产市场精细化管理的调控思路。但限购取消后，并未出现市场预期的活跃成交，此后，更多的市场人士把楼市的激活码寄托于金融调节。

　　关键词三 放松限贷

　　国庆节前，中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，除重申首套房贷利率下限仍为7折外，还规定结清首套房贷的家庭，再次贷款买房可享受首套房贷政策，而拥有2套及以上住房并已还清贷款的家庭，也可以申请住房贷款。就在《通知》发布前一日，中国人民银行南昌中心支行也发布文件，进一步支持放松房贷，二套房首付从70%降到60%，这也是首个央行省会支行发文明确放松限贷。

　　业内人士认为，信贷政策的放松，意在鼓励改善型购房，对于释放楼市的改善型需求有重要的意义。此外，新政还把首付和利率的自主权交还给银行。也就是说，如果银行认定是优质客户，买第三、第四套房都有可能在首付和利率上获得优惠，这对市场无疑是一大利好。

　　关键词四 央行降息

　　自2014年11月22日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。五年以上商业贷款利率从6.55%调整至6.15%，下调了0.4%，从近年存贷款利率变化来看，此次降息，创2008年11月27日五年中长期贷款利率降息1.08%之后的最大降幅，并且是2012年7月之后首次调整贷款利率。公积金贷款利率较之前降低0.25%，五年以下从4%下调到3.75%；五年以上从4.5%下调到4.25%。仅以贷款100万元、期限20年计算，执行新利率后，若购买首套房，月供比原来节省234元，贷款总额节省5.62万元。

　　关键词五 地方利好新政频出

　　2014年8月15日，南昌市政府确定再次调高享受优惠契税的普通商品住房价格标准。和此前普通住房标准相比，住宅小区的实际成交价格,一类地段每平方米提高了800元，二类提高了700元/平方米。10月29日起，南昌住房公积金管理中心启动“认贷不认房”模式：首套房为商业贷款，即使没有还清贷款，二套房用公积金贷款仍可享受首套房贷款政策；首套房为公积金贷款并已结清，二套房可享受首套房贷款政策。11月， 江西省住建厅印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，制定18条措施“救市”。明确江西全面放开限购，对个人购买普通住房且属于家庭唯一住房的，减半征收契税。

　　南昌楼市与全国其他城市情况一样，全年市场进入调整阶段，商品房库存量增大，供求关系发生转变，面对市场出现的新情况，地方政府针对房产地市场需求的新情况，积极采取有效措施消化库存，以促进房地产市场平稳发展。

　　关键词六 不动产登记

　　12月22日，中国政府网公布了《不动产登记暂行条例》，对不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任等内容做出明确规定，此条例将于2015年3月1日起实施。不动产登记制度为未来不动产的统一管理奠定了基础，包括城市、农村、林地等十大类产权纳入登记范围。

　　短期来看条例对房价的影响较为有限。但登记之后信息就变得公开化、透明化，这对于炒房者就是一种限制，会让购房者更加理性和克制。从战略角度来看，不动产登记将为房地产税征收起到铺路作用，而房地产税的征收必将影响房价，届时，其常效的调控作用将会显现。

　　关键词七 公积金缴存异地互认

　　12月18日，《长江中游城市群暨长沙、合肥、南昌、武汉住房公积金异地使用合作协议》出台，明确自2015年1月1日起，长江中游城市群武汉、长沙、合肥、南昌四省会将实现公积金异地互认。

　　公积金异地使用，将合并计算两地的房产、贷款次数。比如，职工在武汉用公积金贷款买了一套房，现在又想回户籍地南昌购房，则现有房产和贷款记录，将合并计算，再贷款算第二套房。合并计算后第三套及以上住房，不得申请异地贷款。

　　关键词八 全民营销

　　2014年的楼市行情逼仄下行，迫使营销中介在创新中保生存求发展，于是房产电商，基于互联网大数据时代的一种房地产全新盈利模式出现。受市场成交量低迷的影响，许多楼市项目纷纷参与房产电商模式，但在现实操作中，这一模式往往成为开发商规避法规和变相降价的工具。

　　自媒体的丰富更让这一年楼市营销花样百出、热闹非凡。从最初的扫码楼盘微信即送电影票、转发微信参与抽奖，当购房者们还在为全国各地层出不穷的楼市刺激政策闪花眼时，地产圈却因为“全民营销”的话题炸开了锅。“全民营销”是一种“人人皆兵”的营销模式，普通市民、房产中介与分销机构，只要推荐客户或朋友成功购房，推荐人即可获得丰厚佣金。“客立方”、“万客通”、“云掌柜”、“恒房通”……一时间各类全民营销的APP先后涌现。然而，因口径难以统一、购房者多认为只是噱头，热闹过后，原本以为的“利器”，只是困难时期开发商们抵御“严寒”的作用不甚明显的手段之一。

　　江西日报记者 熊凤玲