房价下跌为价格虚高修正 颠覆性房价逆转潮并未来临

4月29日，在中国社会科学院学术报告厅召开了2014年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会。参加会议的嘉宾包括中国社会科学院副院长李扬、原中国城市科学研究会副理事长陈为邦、中国房地产业协会副会长朱中一、国家发展和改革委员会投资研究所原所长张汉亚、国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松、中国社会科学院城市发展与环境研究所原主任牛凤瑞等。此次会议由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社共同举办。

中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员李恩平对2014年版《房地产蓝皮书》进行了详尽的解读。关于近期的市场降温，他认为有五个方面的原因：（1）部分城市2013年下半年房价涨幅过高，市场需要适应消化。（2）人民币贬值的影响被部分学者和媒体评论夸大。（3）对消费性住房购置和投资投机性住房购置实施一刀切的金融政策，取消首套房按揭优惠。（4）部分龙头企业竞争策略。（5）部分经营不善企业，遇到资金链困难被迫降价回收资金。最后他总结道部分房价小幅下跌只是对2013年末—2014年初虚高价格的修正，远没有出现颠覆性的房价大幅逆转潮。

对于市场交易预期，李恩平觉得经历一段时间的市场酝酿和政策观望后，2014年房产市场交易热度仍将延续，全年全国房产交易总量仍可能与上年持平甚至略有增长，成交价也可能保持小幅增长。具体涨幅取决于政策取向。具体表现为（1）消费性自住购房需求仍将保持旺盛增长态势。（2）投资投机性的房产需求转向和存量房产持有退出，因为不少城市限购政策实施多年，对房产市场特别住房市场影响有限。（3）人民币的贬值因素对房产交易市场的逆转性冲击，不可能长时间的持续，并且即使存在也影响甚微。（4）地价成本推动的房价增长。（5）2013年大部分龙头开发企业获得了丰厚的销售收入和盈利，去库化压力并不大。

陈为邦认为过去的城镇化存在四个主要问题，第一个是重“武”轻“文”现象，武是指规模、速度，文指人的发展和城镇化的质量；第二个是过度消耗资源，环境污染严重；第三个是过度依赖土地财政；第四个是城乡差距过大，社会问题加剧。新型城镇化要把握六个方向，以人为本、四化同步、城乡一体（以城带乡、城乡协同发展）、优化布局、生态文明以及文化传承。

朱中一对当前房地产形势的分析为：目前房地产市场基本正常，对于媒体报道中的一些关于1季度成交量下降，其实这个数字比2011年和2012年同期还有所上升。分析房地产市场的高速发展需要从增速放缓期、结构调整期、政策完善期三个时期进行。

张汉亚认为对于房地产市场差异性管理十分重要，不能一刀切。全国1000多万套的放量对房价有抑制的作用，并且在未来会出现房价和地产商两方面的市场分化。首先说房价，一面是经济快速增长的城市，房价还会继续上涨；一面是3、4线城市，以目前的市场存量3—5年是消耗不掉的，因此价格会下降；对于地产商而言，小型地产商会因为资金短缺，而被大型房企逐渐吞并，大型房企则会因为完备的销售链条而逐渐越做越大。