二线房企奔赴一线城市抢地 土地市场已经回暖

    11月26日，竞价总次数314次，历时2小时，阳光城(000671.SZ)子公司上海富利腾房地产开发有限公司以21.08亿元竞得杨浦区平凉社区03F5-01(平凉街道47街坊)地块，楼板价达41078元/平方米，溢价61.41%。

    该土地拍卖价刷新了杨浦区土地最贵单价纪录，而之前保利在该附近拿地楼板价约39000元/平方米。拍卖现场有首创、城建置业、保利置业、招商、大名城、嘉华、招商地产、华润、金地等11家企业参与了现场竞买，该土地还是非常“受宠”。

    “无论是一线房企还是二线房企，都在加强土地储备，可以看出土地市场已经回暖。”RET睿意德策略顾问部总经理陈丽琳向《第一财经日报》记者表示。

    一线城市抢地

    26日的拍卖被阳光城拿下并不意外，业内人士告诉记者，这符合阳光城自身策略。公开资料显示，包括这块土地在内，阳光城今年在全国共计拿地三块。今年初在杭州丁桥与晋江拿下的地块分别花费11.3亿和5.5亿。

    阳光城相关负责人在接受《第一财经日报》记者采访时表示，基于其深耕长三角的战略和对后市特别是上海市场的看好，需要在上海土地储备进行补充。业内人士分析，基于阳光城的战略和土地安排，估计该土地会开发刚需和首改类住宅产品。

    “像阳光城这样的二线房企有一个特点就是高杠杆高周转，通过拿到优质地王项目，可以更好地融资。” 陈丽琳向记者表示，“再者其自身土地储备有限，也需要补充土地资源盘活开发。”

    事实上，目前很多土地都是被中小开发商拿下。

    一位不愿意透露姓名的一线房企知情人士曾向记者抱怨，其最近拿地意愿很强，但是鉴于土地市场竞争非常激烈，自己看好的地都没有能够拿到。

    “这和整个企业的战略有关系，阳光城可能为了在年底进行业绩提升，为来年融资做好准备。”业内人士向《第一财经日报》记者分析，“这个价格稍高，但是还是和企业风格有关。”

    二线房企“凶猛”

    业内人士表示，今年下半年开始整个一线城市土地市场还是有所回暖的，可以看到溢价率明显提高。

    10 月22日，上海浦东新区张江南区配套生活基地A3-04纯宅地经过百余轮竞价，三湘股份以9.65亿元拍下该地块，成交楼板价为26057元/平方米，溢价93%。同一天的深圳龙华新区A802-0305地块公开出让，龙光地产“马甲”金骏房地产以总价46.8亿元、楼板价逾2.5万元/平方米竞得该地 块，溢价率83.35%。

    11月10日，广州牛奶厂8宗地块以及天河东圃地块正式出让，吸引保利、华润置地、金地、龙湖、合景以及平安等21家房企及非房企参与竞争，8宗地成功出让，涉及土地出让总金额156.87亿。

    11月19日，上海浦东新区惠南镇地块一落槌，就刷新了区域地价纪录，该宗地块楼面价13092元/平方米， 溢价率105.11%，被东原地产拿下。

    11月21日，北京东坝南区1105-659、029地块吸引了首开、招商、龙湖等9家房企参与竞拍，经过42轮竞价该地块最终被湖南富兴以13.8亿元竞得，溢价率达到49.2%。

    中原地产数据显示，截至 11月18日，四个一线城市今年总土地成交金额达到4519亿元，平均楼面单价高达8341.9元/平方米，比2013年年度的平均楼面单价上涨了53.4%。

    对此，陈丽琳分析，很多一线房企拿地策略确实非常谨慎，他们均会有一个自己的利润预估体系，要是达不到这个指标，就会放弃拿地，因此地王项目往往不会出现一 线房企名字。同时需要注意，一线房企的拿地意愿还是很强，就26日的拍卖现场，华润等公司的举牌价还是非常高的，可以看到其积极性还是相当高。

    记者注意到，在之前10日的广州土地拍卖市场，龙湖通过38.7亿的总代价拍的广州多块土地，成功进驻广州市场。

    “基于希望塑造品牌考虑，二线房企对于地王的追求更加积极。”李宗洲分析，“但是总的来说还是整个市场的回暖造就了这个现象。”

    年底将至，还会有一系列土地吸引资金进入。据悉，12月24、25日，上海土地市场将迎来土地拍卖潮，12幅宅地将在这两天拍出，包括前滩的5幅重磅优质地块。

    陈丽琳预测：“估计未来土地市场会在调控的情况下价格继续小幅度上涨，其中可能集中在一、二线城市的土地争夺。”