住宅过剩还是短缺？市场进入去库存周期

“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。“近日政府高层连续提出房地产去库存的要求。从国家统计局提供的库存数据来看，10月末，我国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。不过，市场声音并不都是悲观的，业内人士认为，目前市场中需求空间仍然存在，信贷、税费和货币政策均利于去库存，2016年市场分化时代将要来临。

住宅处于结构性短缺状态

住宅供应量是短缺还是过剩？对于这个问题，在某上市公司的年会中，其高层管理者进行了深入分析。据该公司调研得到的数据显示，目前人均住房面积20平方米以下的家庭中，城市有4096万户，乡镇1955万户，如果这些需求的居住面积提高到人均30平方米，则需新建住房37.5亿平方米。

事实上，早前就有媒体分析，目前中国户均住房拥有量已经达到1套，不过在这背后，尚存在结构性的短缺。改善型需求也逐渐成为目前市场中的主力。

去库存周期至少需要5年

而面对去库存的大趋势，业内人士分析，库存分为待售面积、土地储备面积和在建施工面积，根据新城控股提供的数据显示，截至2015年10月，各类商品房待售面积为68632万平方米，比增加2014年10月的6464万平方米，增加了10.4%。加上全国在建未售面积56亿平方米，土地储备可建面积24亿平方米。按照近5年全国每年平均销售11.5亿平方米住宅面积计算，目前的去库存周期至少需要5年的时间。不过，从目前的市场情况来看，新开工和在建施工面积进入负增长，土地购置继续下降，投资继续下降，竣工面积持续缩小，房价出现恢复性上涨，销售基本持平。

根据石家庄住建局提供的数据显示，今年1-9月份，石家庄商品房实体可售面积为831万平方米，与去年年底相比下降了20%。商品住房可售面积为301万平方米，与去年年底相比下降了49.1%。商品住房可售面积降幅如此之大，可以看出在目前的市场中，商品住房去化速度一直平稳向上，库存消化并没有太大难度。

2016年市场将继续分化

新城控股副总裁欧阳捷认为，未来的房地产市场，将继续分化。一二线城市供不应求，三四线城市则以消耗内存为主。市场集中度再次提高也将是市场的一大特征。据分析，百强房企市场份额已达35%，中小房企烂尾、破产、被收购的数量将成倍上升。而从产品角度分析，楼盘也将出现分化，品质楼盘开盘热卖，其他楼盘门可罗雀。

同时，城市中心与新区供求也会出现结构性失调。石家庄的房地产市场中，已经出现冰火两重天的态势。

石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源在接受燕赵都市报记者采访时表示，目前石家庄市场中，证件齐全、配套完善、品质高的楼盘一直处于热销状态，而其他楼盘则遇冷滞销。在去库存现状下，开发企业需要增加项目亮点，以质取胜市场。（陈红）