[江南都市报]南昌12月首周新房市场出师不利 缺乏购买动力

　　核心提示：再过十多天，2014年的年历即将翻篇，在不到一个月的时间里，各房企的业绩压力也上升到最大。最近，不少开发商打出了“双十二”策略，对购房者和年末返乡置业潮进行重点营销，抢市意图十分明显。

　　抛开市场因素，12月在宏观方面，出台了不少利好政策，例如与每位购房者都息息相关的央行降息政策，给北、上、沪、广等一线城市注入了一剂强心剂，不少城市开始演绎楼市暖冬；而在南昌，央行降息的影响和效果并未“立竿见影”，相反，央行降息两周，南昌新房成交量相差巨大，曝露出南昌楼市的困境不仅在于“缺钱”，还缺少最原始的购买动力。

　　 央行降息两周成交量相差巨大  

　　 南昌购房者缺乏购买动力  

　　限购和限贷，一直是制约房价过快增高、楼市过快增长的双刃剑。2014年，在全国楼市成交量大幅下滑的背景下，这两把双刃剑的靶向也做出了调整：先是地方政府逐渐放松限购政策，紧接着央行也出台了购房者殷殷期盼的货币扶持政策。应该说，不出意外，颓废的楼市将很快恢复生机。

　　然而，作为两次宏观调控的“受益者”，南昌楼市的后续效果却并不如意。8月中旬南昌市全面放开限购，但8月下旬新房成交量仅环比8月上旬上涨10%，9月新房成交量仅环比8月上涨18%；11月22日央行执行降息，如今已过去三周时间，这两、三周南昌新房成交量也相差悬殊。最新的数据是，上周（12月1日~7日，即央行降息第二周）南昌市共成交新房1301套，环比前一周的1717套，下降了416套，环比下降24%；成交总面积156840.75㎡，环比前一周下降10%。

　　值得一提的是，此前一周南昌楼市并未出现预售房源大幅缩减的情况；同时，成交热门的三大板块，红谷滩、青山湖和高新区还新增了一批市场青睐的三房产品。因此，在同样利好的政策背景下，此次新房成交量的大幅下滑已曝露出南昌楼市的困境不仅在于“缺钱”，购房者还缺少最原始的购买动力。

　　 逆市行情进一步影响供应市场  

　　 预售房源套数仅为上周五分之一  

　　逆市行情还进一步影响到供应市场，在新房成交量下滑24%的情况下，上周南昌市预售房源大幅缩减到334套，仅为此前一周的五分之一，是今年以来周供应预售房源最少的一周。其中住宅预售房源304套，环比前一周的865套，下跌了561套，环比下跌65%；非住宅30套，环比前一周的785套下降了755套，环比前一周大幅下跌96%。

　　从预售房源的大幅缩减，不难看出年末楼市承受的巨大压力，但这只是其中一个方面，另一方面，楼市成交热门区域、素有“楼市风向标”之称的红谷滩新区在本周也“偃旗息鼓”，未新增一套预售房源。上周新房成交排名前三的区域仅有经开区和高新区各新增1个预售项目，分别新增房源113套和15套，不仅购房者对楼市观望情绪严重，开发商们对楼市的预期似乎也在减淡。

　　 业绩完成度不同导致房企营销分化  

　　 地产“双十二”几家欢喜几家愁  

　　目前，南昌楼盘促销多以“以价换量”为主，以上周成交的热门板块经开区为例，一路之隔的楼盘，同类产品房价可相差2800元/㎡。楼盘间为争抢销售业绩而打出的降价策略愈演愈烈，不仅使区域房价失衡，也使购房者对年末入市更加迟疑。

　　此外，上周除保利半山国际入市以外，其他大牌房企都选择了“偃旗息鼓”，房企销售步伐和营销节奏已产生分化。一方面，部分房企如绿地、万科等紧扣“双十二”节点，力争业绩。这些房企一面加紧与电商平台的合作；一面加速了跨界的步伐，资源整合促销；同时，不断推出特价房、折扣房吸引客户。

　　另一方面，已提前完成业绩的房企则采取顺其自然的态度，如恒大在11月份就已完成全年销售目标，对剩下一个月销售如何则随之淡化。

　　 新房市场失利房企或转战土地市场  

　　 11月土地市场揽金6.7亿元  

　　与新房市场的忽冷忽热不同，南昌年末土地市场相对稳定。年末时节，也有部分房企转投土地市场，增加土地储备。11月，南昌市共成交土地9宗，成交土地面积924.339亩，成功揽金6.7亿元。

　　特别值得注意的是，尽管11月土地成交数量和金额都不甚突出，但其中不乏楼市熟悉的房企。11月12日，南昌金融大街建设开发有限公司拍下红谷滩新区中央商务区DAEJ2014072地块，该公司曾开发了天使水榭湾项目；11月26日，南昌绿地申飞置业有限公司拍下西湖区孺子路以南、象山南路东西两侧DABJ2014075地块，该公司在红谷滩、高新区、九龙湖区均有在售项目；11月28日江西济民可信医药产业投资有限公司拍下高新技术开发区东外环高速公路以东、天祥大道以南DAFG2014040地块，该公司曾开发了艾溪康桥项目……部分房企已为明年的销售做好了铺垫。