房地产新政是适度刺激政策

选择房地产业进行适度刺激是一种优化战略，但政策的效应需要客观评估，不宜预期过高

3月30日,国家相关部委出台了多项房地产新政策：国土部、住建部出台了优化住房及用地供应的四大政策；央行、住建部、银监会出台了房贷新政；财政部、国家税务总局出台了房地产营业税新政策。各部委短期内出台如此密集的、方向一致的房地产政策，不能简单地将其视同为相关部门达成共识，而是说明稳定楼市已经从一些地方政府的局部行为,“升级”到了国家性行动。在政策组合的刺激下，房地产市场有望迎来一个恢复性上升期。

之所以要调整房地产行业的相关政策，我认为不是简单地稳定楼市，更高层次的目标在于促进经济增长。国家统计局公布的2015年相关数据显示，中国经济面临的下行压力有加大趋势，第一季度，全国固定资产投资同比增长13.5%；社会消费品零售总额增长10.6%；规模以上工业增加值增长6.4%，3月制造业采购经理指数为50.1%。在这种不利的局面下，必须调整宏观经济政策，坚定地将稳定经济增长，促进经济健康发展作为首要目标，只有让中国经济发展处在合理的速度区间，才能保持社会经济正常运转，才能在发展中解决矛盾。这必须是宏观经济决策中不容置疑的大方向。

从中国经济发展的现实情况看，选择房地产业进行适度刺激是一种优化战略：一方面从逻辑上讲，房地产涉及多个关联行业，据相关部门估算有50多个行业，其经济关联性巨大。另一方面从多年以来的经济格局看，房地产经过多年的超常规发展，已经成为国民经济的关键产业，对中国经济增长贡献率很高。通过稳楼市，可以起到“一石三鸟”的功效：一是可以稳定住房消费，扩大消费对经济增长的贡献；二是可以拉动固定资产投资，并带动家电、建材等一系列关联产业增长，进而促进经济增长；三是可以减少楼市库存，减少资金占用，提高资金使用效率。所以，李克强总理在今年《政府工作报告》中，明确提出要“稳定住房消费”，并通过“支持居民自住和改善性住房需求”来实现政策目标。3月底相继出台的这些政策，可以视为实现这一目标的具体安排。

就税收政策而言，房地产营业税的政策效应还需要客观评估，不宜预期过高。第一，决定房地产市场发展方向的是房地产市场自身，房地产业有自身的运行规律，有自我调整与修复的能力；稳定楼市不能忽视市场力量，中共十八大报告明确提出，让市场在资源配置中起决定性作用。因此，无论是中央政府出台政策，还是地方出台稳楼市政策，包括税收政策在内，都不能忽视市场的主导力量。政策改变只能定位于对房地产行业起引导作用，不能本末倒置。第二，稳楼市的主要目标是稳定住房消费，而不是刺激房价上涨。要稳定和扩大住房消费，其实难度很大，不但需要购买方的消费能力提高，而且需要房地产产品升级换代，适应性高。降低营业税主要是影响一部分改善型二手房交易行为，而无法改变住房整体消费行为。第三，目前房地产行业矛盾重重，其长远的目标是产业转型。过去20多年，房地产业对中国经济发展作出了巨大贡献，房地产业在发展过程中也出现一些问题，对中国经济产生了一些负面影响。目前的关键是加快房地产转型，实现良性循环。显然，仅仅依靠税收工具是无法担当此任的。