“9·30”新政催发营销狂潮 开发商奇葩手段玩自救

“9·30”新政已过月余，市场狂盼的优惠利率并未出台，眼看着此前积累的客户在一顿疯狂的追逼下已然消耗殆尽。年关将至，看着惨淡的销售业绩，开发商开始了一场疯狂的自救营销戏码，从发动广场舞大妈卖房到每天抽奖再到优惠利率补贴，甚至亦庄金茂悦每天推出一套7.9折的特价房，可谓不惜血本。

自造“光盘节”

三年前由马云撬动的“双11”光棍节网购狂欢，如今被开发商模仿。

日前，方兴地产宣布借势“双11”将在全国推行24小时售房的“光盘节”，届时将联手新浪乐居、平安好房、特斯拉、滴滴打车、百度及方兴兄弟单位中国对外经济贸易信托有限公司六大品牌合作方，在全国11座城市22个项目推出主要针对老业主的线上线下多形式的优惠活动，总优惠金额达3.3亿元。

而其中力度最大的要属6天推出6套低至7.9折的亦庄金茂悦特价房。“我们此前在全国搞过百团大战的销售活动，取得了不错的销售业绩。主要是靠发动全公司上下的员工盘点周围的所有资源，向他们推荐房源，还特意成立了一个200人的销售团队，负责向这些客户不断地推销。”方兴地产一位负责人向记者表示。“甚至发展了广场舞大妈帮着卖房。”其补充道。

贴钱补利率

在方兴猛推“光盘节”线上线下闹得不亦乐乎的同时，首开香溪郡也推出了贷款利率“8.5折”的大幅优惠活动。其实就是补贴给购房者8万元购房款。

据悉，首开香溪郡推出的8.5折利率补贴是由开发商给购房客户的利率补贴，并非是哪家银行执行的利率。根据目前北京最高利率优惠9折的现状，8.5折与9折差价部分将由开发商以优惠的形势进行补贴。

以首开香溪郡目前在售户型90平方米小三居为例，均价2万元，总房款为180万元，以首付三成后贷款120万元，15年期商业贷款计算，9折贷款利率累计还款总额1848503.53元，8.5折贷款利率累计还款1772933.96元，差价75569.57元。考虑到本次利率补贴是全产品线，面积不同，总价不同，所以贷款额度也存在差别，因此一次性补贴8万元，满足在售产品全线享有利率8.5折补贴。

作为下半年首次入市的新盘，首开香溪郡广受关注不仅源于其销售成绩，也与其不断推出的惠民政策息息相关，从入市之初的“0元抢房行动”、“2万元/平方米低开”到“8.5折利率补贴大行动”，首开在这场大促销中可谓下了血本。

同样借着新政推优惠的还有方兴地产。例如在北京，方兴将推出针对意向换房老业主的换房计划，针对意向购买金茂悦但二手房销售困难客户的清房计划，针对可享受首套信贷政策客户的清贷计划，针对别墅认购客户的订制计划和双增长计划等六大计划，全面解决客户购房难题。

存货压力巨大

“9·30”新政后楼市回暖的消息不断，那么开发商为何还要卖力搞营销呢？这期间到底有何玄机呢？先看看下面一组数据。

根据北京中原地产统计数据显示，2014年10月，北京新建住宅签约达到了7715套，其中有3200套自住房，9月签约的自住房为500套左右。剔除自住房影响，10月相比9月实际商品房上涨了20%左右。今年前10月，北京新建商品住宅累计成交金额1375.19亿元，签约额同比2013年同期的1997亿元上涨了31%。

看似数据不错，但是其中的自住型商品房以及保障房占据了不小的份额，而同期截止到11月初，开发商在北京的拿地总额已经达到1861.17亿元，去年的拿地额也高达1821.82亿元，两相对比开发商基本上处于入不敷出的境地，手中的存货依然巨大。

早在今年9月万科的销售电话会议上，万科就曾经预判，今年四季度开发商的促销程度将进一步扩大。不少业内专家表示，由于明年的经济形势不乐观，再加上美国退出QE，未来楼市持续向好依然存在着巨大压力。

根据沪深两市上市房企2014年三季报显示，A股142家上市房企存货总计为2.3万亿元，比去年同期的1.9万亿元增长了4000亿元，同比涨幅达21.05%。从存货排行情况看，“万、保、金、招”四家老牌龙头房企仍高居前四位，存货分别为3512.35亿元、2750.22亿元、943.5亿元以及862.24亿元。北京商报记者 赖大臣/文 张笑嫣/摄

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11月30余项目预计入市抢收

据亚豪机构数据统计显示，11月北京商品住宅市场预计将有33个项目入市，其中包括首开·熙悦尚郡、北京城建·胜茂广场、中国铁建·青秀尚城等在内的17个纯新盘，以及北京城建·世华泊郡、亦庄·金茂悦、住总万科·金域国际等在内的16个老项目后期。这一开盘项目量也将创下下半年月度新高，从全年来看也仅次于5月的供应量，北京楼市在经历了“寒秋”之后，将迎来新一轮“暖冬”。

亚豪机构副总经理高姗分析指出，今年以来北京住宅市场供应情况呈现出“前多后少”的特点。上半年除元旦、春节所在传统淡季1、2月之外，其他月份开盘个数均在30个以上。虽然供应较为充足，但是基于市场价格的不断攀升，已超出购房者的心理预期。再加上长期限购的影响市场需求逐渐疲软，使得上半年市场成交数据不尽如人意，房企去化速度明显放缓。市场疲软直接打乱了开发商的推盘节奏，进入下半年以来，除8月之外，7月与9月开盘项目量均回缩至30个以内，10月中上旬也仅有14个项目开盘，全月突破30个项目的可能性较小。

但是这一趋势将在本月打破，受到政策利好的拉动，市场需求出现明显抬头。而除去上述两项已落地的政策之外，据传另外一项税收政策利好将在本月发布，“原满五年的普通住房交易免征营业税，将调整为满两年的即可免征”，而一旦这一政策得到证实，加上原有的两项“三管齐下”，将加快北京楼市的回暖步伐，甚至在年底前两个月出现供需双高峰。