[江西日报]刚需压抑 南昌楼市成交疲软

20.06.2014  10:43

  南昌房地产信息网统计数据显示,2014年5月,南昌市区商品房住宅共成交2603套,环比略涨。此外数据还显示,6月份前两周商品房住宅总成交不足千套,依然延续了南昌楼市商品房住宅第二季度成交疲软的态势。

  记者在市场调查中发现,刚性需求对政策调整有较大的预期,且银行信贷政策的苛刻,让其对入市持观望态度;与此同时,对市场下行、房价下跌的较大预期与楼盘降价力度较少的现实矛盾,也让刚需处于一个压抑状态;南昌棚户区改造产生了现实的“新刚需”,但市场走势不明朗也让这部分购房者面对市场踌躇不定。

   大势不明朗、政策微调待见效 刚需被压抑

  记者从南昌房地产市场了解到,5、6月份开盘的项目大多数都没有取得预期的效果。如6月初开盘的朝阳新城板块的国贸阳光、联发君悦朝阳,象湖新城板块的伟梦清水湾以及高新板块的大唐世家等项目。“目前项目卖得不好,不是产品的原因,也不是区域的原因,主要是大势,购房者对市场下行有预期,觉得今天买了,明天可能自己就亏了,大部分购房者认为等等看应该是最好的选择”,方大上上城营销总监冷飞说道。

  刚需对大势下行有期待,主要是对调控政策与市场调整有期待,南宁、宁波限购放松被住建部默认,沈阳放松限购已成公开的秘密,全国30多个城市在酝酿放松楼市限购政策,购房者对南昌限购政策调整因此也充满期待;同时央行对商业银行放松首套信贷政策、支持首套自住购房有明确指导意见,但大部分商业银行依然我行我素,对首套信贷以及利率依然“掐紧”,在中央政策的强压之下,购房者对信贷政策放松也充满期待。因此,目前刚性需求被短暂压抑。“我们项目2013年年底的首期开盘房源的按揭贷款,到现在银行还没有放款,开发商着急、购房者也着急,原来银行对二套房放款掐得很紧,现在刚性需求首套房按揭贷款也同样紧张,首套按揭贷款不放松、利率无优惠,购房者贷款成本太高,刚性需求就一直犹豫、观望,你说房子能卖得好么?”朝阳新城某楼盘营销总监如是说。

   房价降幅低于心理预期 刚需“驻足

  “买卡开盘一万元抵三万元、与某网站电商售房一万元抵五万元、买房免五年物业费……”近期记者不断收到开盘项目的促销信息,但从市场上了解到,虽然个别项目价格有松动,想通过降价来撬动市场,但整个市场成交价格并没有大幅度下跌,地产开发商只是通过促销中的价格暗降吸引购房者入市,但房价降幅较少,暗降不足以打动刚需入市。以高新板块为例,2013年底高新板块艾溪湖北岸的楼盘成交价格在每平方米7500元左右,目前同板块项目的成交均价依然在7000元之上,低于刚性需求对此板块的成交价格的预期。

  “开发商和购房者都处于一个相互试探的过程,开发商对后市还是充满信心的,目前小心翼翼降价,一方面是出于公司利润考虑,另一方面是照顾老业主的情绪,但小幅度的降价已经不能满足购房者,且购房者买涨不买跌,持币观望是常态”,南昌赛维思营销代理公司总经理杨志红说道,“刚性需求对价格更敏感,对价格更有抗性。在目前态势下,如果开发商开盘没有大幅降价,刚性需求很难被吸引入市。

   拆迁户增多 刚需虽旺盛 但观望者众

  今年是南昌的棚户区改造年,据记者了解,仅南昌市象山南路拆迁改造就涉及6000余户,目前象山南路拆迁实施“预付款”,截至5月3日,已发放补偿款逾1.37 亿元,预计大部分拆迁户将于6月份拿到补偿款。拆迁户被推上市场,需求旺盛,且手中有钱,对楼市是利好。记者通过实际调查了解到,虽然拆迁户补偿价较高,但此次拆迁许多单个房源面积较小,在当前的房价较高的市场下,得到的拆迁总款额还是不容易找到合适的住房,许多人宁愿观望一段时间。即使很多即将开盘的项目针对拆迁户做了独特价格优惠,但降价幅度仍不足以吸引他们掏钱买单。

  “我们项目针对拆迁户做了独特的优惠,但项目5月份成交的客户主要还是周边边缘客户,拆迁户极少”。中骏蓝湾营销负责人刘经理说道,虽然在很多项目现场,出现了不少拆迁户的身影,但考察了解的居多,出手购房的较少,观望者众。

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