宏观政策影响楼市供求 二月最后一周预售房源大涨66.67%

    从来只听说“僧多粥少”，没听过“僧少粥多”。楼市供求也是如此。然而上周也是二月最后一周，南昌楼市数据却偏偏呈现了“僧少粥多”的异象：在南昌市新建商品房环比下跌13.62%的背景下，新增预售房源环比大涨66.67%，供应量足比成交高出2.7倍！并且，统计2月楼市数据，预售房源也比新房成交整体高出23.19%，说明2月以来南昌预售供应一直处于高位状态。

    按照相关规定，南昌商品住宅项目自取得预售许可证之日起10日内必须开盘，而1~3月又是楼市销售淡季，前有政策规定，后无销售节点，楼盘在此时扎堆上市岂不有违市场规律？对此，业内人士分析指出，近期南昌市有两项新政出台，一是与全国大环境相关的货币政策，二是资金监管政策，或是宏观政策影响了南昌楼市供求关系。

    房贷收紧 新房成交环比下跌13.62%

    春节过后，江西省房贷渐趋收紧，不仅各银行将首套房贷款利率上浮10%，甚至有部分股份制银行直接暂停了房贷业务，从而对楼市和购房者都造成了不小影响。

    对楼市而言，以上周数据为例，上周（2月24日~3月2日）南昌新建商品房共成交856套，日均成交122套，环比下跌13.62%；成交总面积101548.84㎡，环比下跌19%。其中，住宅成交694套，环比下跌16.99%，成交面积78582.96㎡，环比下跌16.21%；非住宅成交162套，环比前一周上涨4.52%，成交面积22965.88㎡，环比下跌27.30%。新建商品房成交的多项数据均处于下跌状态；而这也是二月以来周成交量第三次跌至千套以下。

    对购房者而言，货币紧缩在一定范围内制约了购房需求，因此也造成了购房者对楼市的观望情绪。从新房成交区域上看，2月以来销售较好的区域主要分为两类，一为刚需区域，如上周高新区第3次登顶销冠，周成交量占新房成交总套数的30.37%；二为配套成熟区域，如红谷滩新区和西湖区等，分别占新房成交总套数的20.09%和9.35%。换句话说，目前入市的购房者多为刚需和改善型购房者，而投资型购房者则相对减少。

    新政实施 开发商申领预售许可忙

    银行收紧了投资者的钱袋子，政府也加大了房企资金链的监管力度。3月1日（上周六），《南昌市新建商品房预售资金监管办法》（以下简称办法）正式实施，至此，3月1日后南昌市城区范围内经批准预售的商品房建设项目，其预售资金(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)的缴存、使用及监督管理，都将由政府房地产管理部门和银行共同监管。

    办法规定，预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金的额度为该监管项目总预售款的30%，其余的为非重点监管资金。当监管账户内预售资金达到重点监管额度后，房地产开发企业才可依据工程进度向监管机构申请使用；当完成房屋所有权初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件，才可申请使用监管账户内的资金余额。

    简单来说，由于新政的实施，房企失去了原来自由滚动运用资金的权利，意味着房企用未来预期融资的传统方式将会遇到新的困难，这是对房企自身利用机遇和发展能力的限缩，对房企本身而言并不利好，一些开发商资金或会更加紧张。

    有鉴于此，不排除部分开发商赶在新政实施前申请预售许可证，以暂缓资金压力，使得上周也是二月份最后一周，南昌预售房源供应达到了2月以来的最高点。据星空地产网统计数据显示，上周南昌市共新增预售房源2280套，占2月预售房源总套数的42.58%，环比前一周上涨约66.67%，新增面积252061.19㎡，环比上涨约111.44%。其中，住宅预售房源2199套，环比前一周涨了约413.79%；非住宅预售81套，环比前一周下跌91.38%。

    土地灼热 2月成功揽金52.53亿元

    二月底，楼市综合数据也新鲜出炉，据悉，截止28日，2月南昌新建商品房共成交3023套，环比1月下跌73.56%；新增预售房源3971套，环比1月下跌55.90%。二月新房成交和新房预售均呈下滑趋势，唯有土地市场依然灼热，2月共成功出让土地29宗，大手笔揽金约52.53亿元。

    据了解，在成功拍卖的29宗地块中，有十余宗地块溢价成交。其中溢价率最高的地块位于进贤县，规划用途为金融用地，起始价为27万元/亩，成交总金额为244.82万元，溢价率高达446%，被进贤县农村信用合作联社竞得。

    而开发商也对拿地表现了相当的热情，除绿地、万达、恒大三个大型房企外，南昌市银亿房地产开发有限公司、煌上煌集团有限公司、修水县鸿海置业有限公司、江西恒超房地产开发有限公司、江西广发房地产开发有限公司、南昌欧风置业有限公司、江西嘉圆房地产开发有限责任公司也纷纷出手，拿下了南昌市，南昌县，新建县等多块商住类用地。

    可以看出，南昌土地市场在经历了1月的不愠不火后，终于在2月份爆发出了应有的热情。联想近期有传房地产市场何去何从的话题，想必在南昌土地市场如此火爆的情况面前，前景也不言而喻了。(来源：江南都市报)