我爱我家：商品住宅高端化 商业和公建将成部分地块收益来源

　　新年伊始，回顾2013年北京的土地市场，楼面价是最常被提起的概念，这个原本看似专业的词汇已经成为街头巷尾热议的焦点。根据我爱我家等中介机构的统计数据显示，2013年北京成交土地楼面价为9670元/平方米。但考虑到每个地块大多有保障性住房和自住型商品房的配建要求，2013年北京土地市场纯商品住宅的楼面价早已超过这个统计数字。

　　以有相关机构以51.35亿元拿下的东坝南区1105-654、656、658号地块为例，该地块建筑面积控制在20.8373万平方米以内，如果不考虑各项配建要求，楼面价为25000元/平方米左右，但将配建的1.69万平方米限价商品房和11.2万平方米的自住型商品房考虑进去的话，楼面价至少也在50000元/平方米左右。我爱我家市场部表示，回看今年北京成交的土地，位于较优质位置的地块几乎都存在这种情况，纯商品房部分的楼面价基本都已超过区域二手房的销售价格。我爱我家市场部表示，尤其是五环路的周边，亦庄、台湖、东坝、孙河……面粉贵过面包的情况频频上演，而从这些地块的开发商目前释放的信息看，改善型和高端产品将成为未来这些地块的主流产品。我爱我家了解到，有业内人士预言，五环周围未来纯商品住宅都将走高端路线，北京的高端住宅圈已扩散至五环外。

　　我爱我家市场部表示，一位房企的负责人表示，从他们企业内部研发部门的统计看，今年北京纯商品房的楼面价已经超过2万元/平方米，目前一线房企从拿地到销售多在7到8个月的周期范围内，未来北京纯商品房销售的主流价格或将在4-5万元/平方米。

　　虽然楼面价居高不下，但房企在京的拿地热情依然高涨。据我爱我家等相关中介机构数据统计，今年北京首次出现4家房企购置土地面积超过100万平方米，仅这四家总土地购置金额就高达389亿元。

　　商业和公建将成部分地块收益来源

　　我爱我家市场部表示，由于限价和限购的政策，2013年，很多商品住宅在取得销售许可证的过程中挣扎，商住项目大行其道，连连创下“日光”的战绩，成为了不少房企回款的利器。有包括我爱我家在内的业内人士预测，2014年，商住类项目仍将是市场的主角。我爱我家市场部表示，除了持续的限购、限价的调控政策外，2013年拍出的不少地块，主要的收益空间全部在商业和公建部分上。

　　我爱我家市场部表示，9月，中国铁建以18.1亿元竞得的海淀区环保科技园地块，楼面价最终为18562元/平方米，而该地块未来住宅部分的限售价格为19000元/平方米，楼面价与未来的限售价格基本持平。我爱我家市场部表示，此结果一出，有人感慨，开发商是不是疯了，明显不赚钱的地块也要拿。我爱我家了解到，中国铁建的回应称，该地块30%为公建部分，不在限价范围内，可通过这部分产品的开发来实现地块整体的盈利。

　　我爱我家市场部表示，创下了今年总价地王的门头沟新城MC16-073限价商品住房地块，住总、融创和骏洋联合体最终以58.66亿元的总价收入囊中，楼面价约为1.69万元/平方米，而该地块上的住宅部分除7500平方米的限价商品房外，将全部建设自住型商品房，销售限价为18000元/平方米。我爱我家市场部表示，看上去又是一笔赔钱的买卖，但实际上，该地块34.73万平方米的体量中，住宅部分约为6.7平方米，除去一些必备的配建设施，还有约27万平方米的商业金融和公建部分，这部分地块未来的销售价格并不受限。

　　我爱我家市场部表示，开发商业和公建地块回款最快，运营最简单的方式就是做成商住类产品销售，大量类似土地的出让不可避免地就会带来此类产品的供应，我爱我家市场部表示，预计2014年仍将有大量的商住项目上市。早在2011年就已被明确禁止的“商改住”将继续成为部分房企的“最爱”。

　　我爱我家市场研究中心认为，去年3月以来，各地楼市成交量呈现持续上涨趋势。伴随着成交量的节节攀升，房价也开始逐渐回暖，止跌回升。我爱我家市场研究中心认为，自从国务院督查组完成房地产调控落实情况后，业内对会否出台楼市新政的猜想一直未断。面临楼市旺季金九的来临，不少房企也是摩拳擦掌想要“保价提利”。金九楼市走势究竟如何？据我爱我家预计，房企或将抛弃以价换量的销售策略，但“量增价稳”，房价不会大幅上涨。

　　对于2014年的市场走势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，在全国经济“城乡一体化”形势之下，房地产行业“市场化”全面加速，政府调控重点将转向两个方面：一是增加土地供应，进而增加房源供应量；另一方面，进一步增加保障性住房供应量，通过商品住宅和保障性住宅供应量的增加，来缓解目前因楼市严重的供不应求导致的房价的快速上涨。因此，随着供应的逐步增加，严重的供不应求的矛盾的缓解，预计明年的房价涨幅将逐步趋缓；交易量方面，由于房价依然处于高位，购房需求的释放也将保持平稳。