二套房首付比例上浮 广州豪宅遇冷成交缩四五成

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珠江新城西区豪宅近两个月成交量下滑30%左右。

近期豪宅市场遭冰封，成交低迷。

　　在房价高企、房贷难批以及刚落地的“穗六条”的三重压力下，年底广州二手楼市呈现出“底气不足”的景象。特别是豪宅市场，受到二套房首付比例上浮，其二手房买卖成交更是雪上加霜，成交量明显下滑。据多位中介人士介绍，目前，豪宅的市场需求基本与上半年持平，价格较年初时上涨约5%~15%。但一些传统豪宅板块，如天河北、滨江东等路段，成交量同比下跌近四五成，新兴豪宅板块如珠江新城，其西片区的成交量亦同比下滑30%。

　　 天河北：成交量跌46% 成交僵局难解封

　　“近两个月以来，成交了天河新作一套高层三房单位，面积119平方米，装修保养好，带市一级华康小学学位、直升省一级47中，楼龄在五年内，放盘价格为36000元/m2，最后以35500元/m2成交。”促成该宗买卖的合富置业天河新作分行主管徐芬介绍，此物业胜在楼龄新且地理位置好，业主放盘约四个月，买家睇楼约一个月。由于买家对天河新作情有独钟，之前也看过同类户型单位，也知道同等条件的单位放盘量紧缺，“买卖双方都有交易意向，在价钱上仅拉锯了几个来回后，最终让价500元/m2后成交，该名买家采取按揭方式付款。”

　　不过，在天河北板块，像上述案例这般顺利成交的贵价二手房，现时却如凤毛麟角。根据满堂红统计数据显示，10月份天河北板块的二手成交均价环比上涨17%，但成交量减少了约46%。从成交来看，近两个月天河北板块的高价物业成交最高单价在32000~33000元/m2左右，成交多以长线投资客青睐的小户型和改善型买家追捧的三房单位为主，40~50平方米的一房与100~110平方米的三房约各占一半成交比例。小户型的成交集中在中怡城市花园、嘉尚国际公寓、天逸名都等。此类物业已被多次转手，投资客承接后多以出租为主，40~50平方米的一房租金目前在4000~4500元/月。

　　而天河北的大户型则主要集中在帝景苑、侨林苑等带园林小区或是有优质学位的物业。据了解，帝景苑的二手成交均价目前在23000~25000元/m2，放盘主要以120平方米以上的大面积单位为主。

　　“单以天河北的豪宅市场来看，成交量较前几个月下降约三成。”中原地产帝景苑分行营业经理梁淑兴表示，近两个月的成交多以“刚需”户型为主，市场对豪宅的需求量有所下降。而豪宅的放盘量与去年同期基本持平，但买家多以自住为主，约有三成会选择一次性付款。该区的协和新世界、芳草园等豪宅楼盘目前市场均价约3.3万元/m2，较年初时上涨15%左右。

　　提起近期出台的“穗六条”政策，中原地产梁淑兴认为，该政策虽对豪宅市场的直接冲击不大，但天河北豪宅片区的买家多是精英人士，对楼市的发展趋势十分敏感，导致不少豪宅的买家会出现观望心态，预计近几个月豪宅市场量价都将持续陷入僵局。

　　 珠江新城：东西区成交不均

　　东区九成买家一次性付款

　　从满堂红统计数据来看，目前珠江新城不乏有价无市的豪宅盘放盘，例如誉峰、中海观园国际等，部分200平方米以上的豪宅二手放盘均价在6万元/m2以上，而高价盘凯旋新世界，部分大户型的放盘单价甚至达到了9万~10万元/m2。

　　在近期珠江新城成交的二手房中，一套250平方米的誉峰五房以1120万元成交，折合单价约4.5万元/m2，可说是二手豪宅中的“天价盘”。据促成此宗交易的中原地产南国花园分行营业经理黎运开介绍，该誉峰单位是四房两厅外加一个工人房的户型，楼龄约4年，东南向，电梯中高层，带天河实验小学学位。目前，该楼盘市场均价约为4.6万~4.8万元/m2，价格比上半年上涨约10%。

　　据介绍，业主当时购入均价约为3.1万元/m2，购入后用于自住，因最近另有置换物业的需要，故此以1120万元放盘，放盘一周后即成交。“买家在誉峰也有物业，购房预算约1000万元，他认为这套誉峰五房的总价较市场价稍低，因此愿以1120万元成交，一次性付款购房。”

　　黎运开表示，目前在珠江新城东片区，豪宅的需求量较大，买家多是自住客，但同时也是看中豪宅的保值、升值功能。该片区豪宅成交量与上半年基本持平，而价格则呈上涨趋势，“去年底，该片区豪宅市场均价约3.5万元/m2，而现时市场均价已涨至约4.6万元/m2。”但由于盘源供应较为紧缺，总体成交不算活跃，约有九成买家会选择一次性付款的方式购入豪宅。

　　 西区成交量下滑30%

　　另外，据中原地产双城国际分行资深营业经理甄超盼介绍，在珠江新城西片区，豪宅的需求量基本与上半年持平，但近两个月豪宅的成交量下滑30%左右。目前，该片区豪宅市场均价约4万元/m2，较年初时上涨约15%，同比去年上涨约20%。由于买家购入豪宅以自住居多，且普遍有惜售心态，因此放盘量逐渐减少，放盘价呈现出稳中有升的趋势，涨幅也在15%~20%左右，总体需求量基本持平，该板块约有六七成买家会选择一次性付款。

　　 滨江东：部分豪宅业主让价急售

　　据满堂红统计数据显示，滨江东板块的豪宅近期交投不算活跃，多数成交集中在小户型。单价在3万元/m2以上、总价超过400万元的豪宅盘每月仅有一两宗的成交，主要集中在中海锦苑、高雅湾等，成交均价集中在34000~35000元/m2。从目前市场放盘情况来看，金海湾、中信君庭、保利康桥有部分一线江景的高素质物业放盘单价超过5万元/m2，大户型单位的总价也超过了1000万元，“但通常放盘一个多月也没有买家看中。”

　　中原地产滨江东金雅苑分行高级营业经理朱小珊表示，滨江东片区近期成交量一般，豪宅的买家以自住客为主。目前，如中信君庭的市场均价约3.5万~4万元/m2，金海湾市场均价约4万~5万元/m2，较年初时微涨5%，同比去年上涨约10%。放盘量较为充足，多数业主心态仍较为强势，但有部分急卖的业主会有5%的降价幅度。记者 王雯倩