万安县工业园内违规建连体别墅 官方称不必报批
在新法制报记者介入调查此事时，当地给出的解释是：“这13.7亩土地是不规则的‘边角料’，我们要节约用地，让土地效益最大化。”
万安县国土局表示，工业园土地改变用途肯定要向省级报批。而万安县工业园建起28栋连体别墅并未报批，其又称：“‘边角料’情况特殊，不需要报批。”
一名工人在工业园内的别墅群前扫马路
工业园内别墅群公开销售
沿着赣江支流遂川江往下走，离万安县城近十公里的河畔经规划于2000年前后建设成了万安工业园。
工业园建成之前，这里是五丰镇云洲村百姓世代耕种的土地，在“工业强县”战略的背景下，当地投入3.2亿元完成基础设施建设，全县34家规模以上工业企业进驻。
但工业园里冒出的联排别墅并对外公开销售，令外界愕然，也让这个30万人口的国家级贫困县一度陷入舆论漩涡。
5月31日，新法制报记者就此事来到万安调查。
在工业园门口，竖着一块绿色的招牌，上面标注着各个企业的名称，一个手指图标指向工业园区。
沿着名为创业大道的道路进入园区，两旁分布着工业企业。再往里走，一家服装厂后面，连体别墅映入眼帘，别墅群后是电子厂。
被工业企业包围的别墅群均为三层，盖着琉璃瓦尖顶，看上去颇为豪华，独门独户的院墙还在修建。别墅外墙上张贴着一幅巨大的售楼广告。
“请问工业用地是否可以建高档商品住宅？是否违规？”署名为“韶华一笑间”的网友在一封投诉信中提出这样的疑问。
28栋别墅已经卖了8栋
别墅群的斜对面，一绿色海报架竖在人行道上，指示往里走是“海川休闲生态园售楼部”。在一栋三层楼的楼房门口，挂着两块牌匾——“万安海川休闲生态园管理办公室”和“江西洁雅居房地产开发有限公司”。
新法制报记者走进这栋房子，并没有看到楼盘沙盘和售楼小姐，一名男子带记者来到二楼一个房间，这里摆着两台电脑和办公桌，几张椅子。两名年轻女子坐在电脑前问记者：“要买房子吗？”
其中一女子已有数月身孕，她拿出一沓售楼宣传单，上面宣称“海川休闲生态园精心打造高实用率、高绿化率、低碳、低密度的生态社区，以套房的价格住别墅”，并标榜自己是“城市中的农村，农村中的城市”。
该女子向新法制报记者介绍：“我们是去年国庆节开盘的，套房只有一栋楼，一共16套房，还有6套可以选，其他的卖掉了。价格去年是2280元每平方米，现在涨价了，2480元每平方米。别墅一共有28栋，每两栋连体，但并不共用一堵墙，互不影响。”
据其介绍：“目前别墅已经卖了8栋，还有12栋现房可以选，另外有8栋还在建。128万元一栋，占地面积120平方米，三层建筑面积共300多平方米，平摊下来每平方米才3600元左右。老县城房子每平方米都卖到3600元、3800元了，最低也要3200元以上。工业园进县城也就10分钟左右。”
吸引眼球的不仅是低价，还有地段优势。
两位售楼工作人员介绍道：“（现在）公检法和交通局都迁过来了，这里已经是新城区，水电厂的很多职工都买这里的房子，这边更繁华，菜市场也往这搬迁。”
那会不会受其所在的工业园污染困扰？
“这里都是轻工企业，污染不大。”售楼工作人员称，“主要是地价便宜，所以房子相对便宜很多。”
或许出于楼房推销，售楼小姐所介绍的“优势”并不喜人，新法制报记者采访开发商肖齐华时，他表示：“这个房子不是太好卖，别墅一般的人又买不起。”
“附加条件是帮政府建生态园”
价格和地段优势都无法回避下面的问题：工业园的地用于楼盘开发，尤其是被拿来建别墅，是否走了必要的程序？法律上是否允许？
肖齐华称：“政府要修建120亩的休闲生态园，于是拿出其中13.7亩地进行拍卖以换取资金。生态园是公家的，地是国有出让。”
按其所说，别墅最大优势是“土地使用权为70年”。
对于外界的质疑，肖齐华称：“我开发的手续全部有，预售许可证等都办齐了，土地证房产证都齐全。”
就此，工业园管委会也早在5月24日就曾通过网络作出公开回应：“楼盘开发是2009年以零星边角、不规则的13.7亩土地换资金的项目。由于生态园是两块低洼地，填土方工程巨大，按当时的工程造价需600多万元。”
据了解，早在2008年，工业园管委会向万安县人民政府发出了《关于工业园一期低洼处修建工业园休闲生态园的请示》，其中提到，“规划用地120亩，建设休闲娱乐区80亩、商务活动区37亩、住宅生活区13亩等三个功能区，总投资约2000万元。其中人工湖、绿化、假山等休闲娱乐区投资330万元；宾馆、特色餐厅等商务活动区投资800万元；连体别墅、商住楼等住宅区投资870万元”。
具体操作是，开发商全部承建，然后把生态园移交给政府，自己卖别墅。
在工业园建设休闲生态园的方案获得县政府同意后，重点则集中在建设别墅、商住楼的这块13.7亩的土地上。
2008年底，当地挂出这块土地的出让公告，将建设休闲生态园作为开发商品房的捆绑条件。起拍价为219万元，即16万元每亩。出让土地用途为住宅、商业用地，住宅用地出让年限为70年，商业用地出让年限为40年。
一个多月后，这块地被肖齐华以236万元的价格竞得。
工业园开发商品房，最终被当地政府称之为“市场运作、政府配套”的方式。
如售楼小姐所称：“这块地买来便宜，所以房价相对便宜。”肖齐华表示：“买地的附加条件就是帮政府建好生态园。”
工业园内开发商品房是否合规
与此同时，休闲生态园也成了别墅和套房的卖点之一。
从当地有关部门提供的资料来看，工业园休闲生态园项目进展顺利，开发商在买地、开发、预售等环节一路顺风。
但当地政府以地换资金搞建设，并让开发商在工业园开发商品房是否合规呢？
5月31日，万安县国土局副局长段泽楠向新法制报记者解释：“工业园不可能全是工业，也有具体配套设施。”
按其所述，工业园休闲生态园属于工业园的配套设施。至于配套设施里何以出现别墅，他的解释是：“这块低洼地当时没有外商来。如果你来建企业，最后没有建而是搞房地产开发，那我们要查处。这块地出让是根据实际情况。”
万安县国土局局长朱开浪对“实际情况”作了一番解释：“这是个特殊情况，这块地是不规则的‘边角料地块’，而且面积只有13.7亩，一般一个企业用地都在20亩以上。所以这块地不用就会荒废。我们要节约用地，让土地效益最大化。”
朱开浪说：“如果是大面积改变用途，以工业园名义报地，结果搞商品房开始，那肯定是违法违规的。”
为节约用地、效益最大化，那么在13.7亩土地上建起别墅群，是不是就不违规呢？
工业园管委会此前公开回应称：“严格禁止企业借兴建员工宿舍的名义搞商品房开发。”
按国土局所称，别墅群属于工业园配套设施。但别墅群显然是房产开发，而且是当地承认的“换资”项目。
县国土局证实该别墅群未报批
那这13.7亩土地在工业园开发别墅商住楼有没有报批请示过？朱开浪称：“没有。”
明知改变工业用地用途需要报批，为何13.7亩“边角料”地块成了例外？
当地宣传部一名副部长对新法制报记者曾一度强调道：“这块13.7亩的地根本不属于工业园的地，不在工业园土地范围内。”
但朱开浪在接受记者采访时说：“地肯定属于工业园范围。”
在记者的追问下，朱开浪坦承：“报批征地要省里同意，改变工业用途肯定也要跟省里请示，形成报告一级一级往上请示，让上面认可。”
不过，朱开浪也无法正面解释工业园建别墅群为何没有向上级政府报批请示，只是说：“（工业园房产开发）本来应该要向上面报告，但是像这样的‘边角料’，不需要报告。”
采访过程中，万安国土部门向记者出示了厚厚一沓资料，都是关于当地政府如何运作这个“换资”项目的。
据了解，早在2003年2月，国土资源部便出台紧急通知，要求清理各类园区用地、加强土地供应调控，其中首次提出“停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理”。2006年5月31日，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》再次重申，从即日起，全国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。2008年1月，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。
作者：尹剑