2014上半年楼市关键词

　　2014房博会逆市成交

　　为支持旧城改造工作，信息日报社联合南昌房地产信息网再次号召全城房企，参与“安家行动”活动，并在5月31日—6月1日举办了一场江西省史上最大规模、最多品牌房企参展、最大购房优惠的房产交易博览会。此次活动得到全城房企积极响应，参与房源覆盖全市，囊括了南昌楼市主力阵容的40家房企携近百个楼盘参展，数量规模大、户型丰富，购房者能轻松逛遍全城主力楼盘。为时两天的2014南昌房产交易博览会圆满举行，大卖113套房源，交易额达到1.12亿元，意向成交近500组。这一串数字，不仅创下历年南昌房交会之最，更是全国市场遇冷之下的逆市表现。

　　旧城拆迁涌入新刚需

　　今年，南昌市旧城改造工程涉及片区、居民户数大大超过以往，根据《南昌市2014年保障性安居工程建设工作方案》（简称《方案》），2014年南昌市的保障性住房、棚户区改造住房任务为34380套（户），其中今年全市棚户区改造任务31380户。今年城市棚户区改造项目房屋征迁工作原则上6月启动，10月底前基本完成，12月底前完成扫尾工作。目前，象山南路、殷家巷等棚户区改造项目工作已经陆续展开。这意味着相当一批拆迁户将在未来一段时间内涌入新房、二手房市场，成为市场的新刚需。

　　降价潮朝阳、高新打头阵

　　自2月份开始，全国楼市就频传各种降价、崩盘消息，这轮由杭州引发的降价风波，如蝴蝶效应，在各地发酵。有心人士会发现，打出优惠广告的楼盘越来越多。“XXXX元/㎡起、XXXX元/㎡封顶”重出江湖，而历经几十天，降价潮也由“假摔”演变成不折不扣的“真跌”。

　　特别是新房供应量较大的朝阳新城、高新板块等板块，其中有多个项目都推出了不同程度的优惠，部分新盘更把开盘价调低，以跑量。同时，更有7.5折、8折等内部折扣惊现市场。

　　团购牌深挖客户

　　内部团购已经不再是件隐晦事，而成为房企拓展客户的常见手段，不少置业顾问更大方直接地透露给普通置业者。其中门道不外乎是“饥饿营销”的手段，当然这也真正给房企带来销售业绩。包括绿地国博城、万达文化旅游城等在内的相当一批热销楼盘都采用了团购策略。并且在上半年的成交数据当中，团购房占据很大一部分成交。

　　另外，“首付分期”等非常见营销手段也开始频繁亮相，不少房企不惜垫资，换取销售。

　　库存压力要卖9个月

　　上半年，南昌房地产市场今年成交量持续走低和供应量激增使得库存增幅迅速，南昌楼市库存压力加大。据南昌房地产信息网数据统计，截至目前，南昌市区住宅可售面积达到327万㎡，按照近年平均销售速度计算，约需9个月售完，这也打破历年库存纪录。

　　整体市场的萧条，迫使各大开发商改变营销策略，加大优惠力度，通过“以价换量”的形式来挽回成交量走低的局面。

　　二胎政策换房潮

　　年初单独二胎政策的落地，让越来越多家庭意欲加入“二胎”行列，这就使其家庭结构从“4—2—1”的形式转变为“4—2—2”，三口之家也成为四口，这种转变在楼市中体现的尤其明显。

　　单独二胎政策的全面放开，在一定程度上将改善型需求客户的换房时间提前了，一波“换房潮”已然来临。往年，刚需群体大多将住房面积锁定在80—110㎡之间的两房到三房，而单独二胎的全面放开，让很多二胎家庭在权衡购房成本加码之后不得不考虑的是更换面积更大的住房，大三房、小四房因此成为他们购房的主要目标。

　　多地救市传言真假难辨

　　从成交出现遇冷势头起，全国各地就纷纷传出取消限购，据不完全统计，今年以来，已有杭州、无锡、天津、沈阳、广州等至少16个城市采取或直接放松限购条，或放宽落户条件，或采取调整公积金贷款等方式促进楼市走量，不过也有福州等城市被曝暗中取消，而政府马上出面辟谣的事件，导致市场传言难辨，更添观望情绪。而随着呼和浩特限购政策的放松落地，业内不少专家预测各地将相继推出相关政策。

　　土地吸金上半年无地王

　　2014年上半年，南昌市共有120宗地实际成交，较去年同期下降11.8%；成交总面积达657.38万平方米，较去年同期下跌10.4%；土地成交总金额达129.82亿元，较去年同期的89.76亿元上涨44.6%，可见南昌土地价格整体上升。

　　不过值得注意的是，据统计显示，在已成交的120宗地块中，底价成交的地块有92宗，约占76.7%；出现溢价的地块有28宗，约占23.3%，其中主城区有11宗。同2013年南昌地王频出不同，今年上半年南昌土地市场没有地王出现。

　　九龙湖绿地、万达争锋

　　多重利好的颁布、推进让九龙湖板块迅速成为南昌楼市的新宠。

　　在2014南昌乃至全国的楼市都一片冷清的背景下，以绿地国际博览城和万达文化旅游城两个项目为首，整个九龙湖板块表现出强劲态势。根据房信网数据显示，南昌6月楼市表现冷清，成交套数同比下降3成，但九龙湖板块却表现骄人，助红谷滩摘下了成交榜首桂冠，绿地国际博览城更是取得了35天内销售15亿元的佳绩。

　　逆势而上的九龙湖不仅撑起了冷淡期的成交量，更像是一注强心剂注入了整个南昌楼市。目前该区域楼盘尚有大量供应未放出，随着这些项目的后续推盘，九龙湖大有可为。

　　信贷收紧“房贷荒”蔓延

　　去年下半年以来，各地陆续出现“房贷荒”，金融机构在信贷政策方面的收紧直接造成个人住房贷款难发放，同时贷款首付、利率的调整，也对置业者带来压力。这无疑对市场购买意愿产生巨大影响，今年6月，银监会表示大力支持首套房需求，然而响应的金融机构却微乎其微。

　　银行个贷迟迟无法到位，则影响房企回款速度，而目前银行在开发贷这方面收紧，且房地产信托产品成本增加、规模减少，金融大环境十分考验房企的资金实力。而当前市场环境下，不少房企为了加速回笼资金，降价卖房。

　　信息日报记者张甜甜、实习生杨敏、艾伦/文