上海商品住宅存量达1260万平方米居高位

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随着各地限购政策的逐步退出以及央行“930”信贷新政的出台，10月份全国楼市呈现回暖迹象。不过，同比来看全国主要城市的住宅成交量仍不及去年，且10月份中国百城房价出现近两年来的首次同比下跌。同时，今年前10个月全国土地出让金整体水平也较去年同期下滑，在土地财政仍是各地方政府主要资金来源的当下，不少城市也出台了新一轮的救市政策。

尤其是在以往调控政策最为严格的京沪，近期也开始加大力度松绑楼市，而这无疑将刺激各地进一步加大楼市调整的力度。

此外，近日江西省住建厅也发文通知称，除了对买房基本上解除全部限制以外，对房地产将提供更多的金融支持，并对部分住房契税进行减半和对二手房交易进行补贴。

上海放宽公积金贷款门槛

11月7日，上海公积金中心发布《贯彻国家部委有关文件精神本市住房公积金个人贷款政策相应调整》文件，对住房公积金贷款政策作出调整。

而新规中最引人关注的当属对“结清首套房贷再贷算首套”的规定。即对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的，参照首套房贷款政策执行。即贷款首付款比例为30%，贷款利率为五年期以上4.50%，五年期以下(含五年期)4.00%，每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元(每人最高贷款限额为30万元)，有补充住房公积金的家庭最高贷款限额为80万元(每人最高贷款限额为40万元)。

此外，新规还规定，除了要求对无住房公积金贷款记录或已结清住房公积金贷款的家庭，购买首套自住房，执行首套房贷款政策；并继续停止向购买第三套及以上住房的家庭发放公积金贷款；住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主，取消住房公积金个人住房贷款强制性机构担保收费项目。

而早在10月9日,住建部、财政部和人民银行就联合印发了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，10月29日，国务院再强调促进住房消费,放松公积金支付房租条件。

实际上，在央行“930”信贷新政以及“认贷不认房”新规的刺激下，上海10月份的楼市表现颇为不错。公开数据显示，在供应量不及9月份的情况下，10月份上海新建商品住宅成交面积达109.1万平方米，环比大涨42.4%，一举创下年内月度成交新高。

不过，另一方面，上海目前商品住宅存量仍保持在1260万平方米左右高位，且银行利率优惠力度不及预期。同时，上海是全国住房公积金个贷率较高的城市，上半年其住房公积金平均个贷率为85%，远高于全国50%的平均水平。1月份—10月份，上海发放住房公积金个贷金额399.46亿元，其中发放共有产权保障住房(经适房)个贷39.05亿元。截至10月底，累计发放公积金个贷4022.68亿元，公积金个贷余额1978.29亿元，支持购房建筑面积1.73亿平方米。

因此，上海方面显然是希望在平均个贷率较高的基础上，通过松绑公积金贷款门槛，进一步刺激楼市，消化库存。

中原地产首席分析师张大伟也认为，“公积金是地方政府可以直接用政策动用的信贷额度，不但可以直接给市场带来大量需求，对购房者的心理影响也非常大，所以每次楼市低潮期，用公积金政策刺激市场也是地方政府最习惯的举措。同时，虽然‘930’政策松绑了信贷认定口径，但信贷折扣仍没有明显变化，部分购房者还是难以承受目前的贷款利率，这种情况下，相当于商业贷款7折利率的公积金政策松绑，对市场的影响将非常大”。

不过，张大伟也指出，上海松绑公积金政策有利于改善需求入市，但上海公积金的最高贷款限额只有80万元，实际能够选择公积金贷款的购房者数量有限，更多的还是心理影响。预期未来各地都将发布同类型松绑政策。

此外，有业内人士称，由于上海商品房库存仍处高位，尽管在各项新政刺激下成交量仍会上升，但价格还将维持现有水平，出现大幅上涨的可能性不大。