下半年楼市如何发展，我爱我家为您解析

　　最近房地产市场可以说是风云际会，变幻莫测，楼市行情也处在一个关键点上。很多人都想知道未来楼市将会有怎样发展，那就先来听听我爱我家房产中介的分析吧！

　　伟业我爱我家市场研究中心调查显示，北京上半年库存量相对其他城市下降较为明显。但伟业我爱我家数据统计楼市库存量相比去年同期仍然处于高位，伟业我爱我家市场研究中心数据统计显示，6月底库存量与去年6月底同期相比增加17.01万。

　　楼市发展趋势，伟业我爱我家市场研究中心预计，相比上半年，下半年总体楼市成交量、价依然还会略有回落。其理由是：

　　第一，新增供应量下半年持续增加。下半年房企推盘计划要明显多于上半年，尤其是大多上市房企下半年推盘占比都在65%以上，所以伟业我爱我家分析未来的楼市新增供应量依然可观。

　　第二，部分需求难于持续、部分需求还将萎缩。伟业我爱我家研究表明支撑年初至今成交量不断回暖的购房需求无外乎三大类：首次置业的刚需;积蓄已久的豪宅需求;5、6月份产生的一小波恐慌性购房需求。得出，下半年随着限购政策的从严执行，首次置业的刚需由于很难快速再生，当前旺盛的刚需释放形势难于持续;同时研究显示“认房又认贷”的差异化信贷政策无法松绑，豪宅及改善需求入市难度很大;同时分析，投资、投机需求也还是无法找到机会及获利空间;认为，加上随着市场交易量的稳定，恐慌性需求也会烟消云散。

　　市场研究中心分析，下半年，虽然全国各地方政府对楼市政策的微调难以避免，但是楼市宏观调控的大原则不会改变;调查显示，下半年购房需求总量将逐步萎缩，楼市整体供大于求的买方市场格局不会改变;此外伟业我爱我家强调，由于目前楼市库存仍居高不下，而且下半年更多的房企供应计划要明显多于上半年，所以在去库存的的强大压力下，“降价走量”依旧是大多数房企的必由之路。所以分析认为，下半年的楼市成交量维持上半年形势实属不易，整体成交均价还将维持稳中有降之格局，当然，分析不排除局部区域个别楼盘的房价也可能出现较大幅度波动。

　　调查显示，购房热的情况近年来一直持续升温。伟业我爱我家数据统计表明，很多人将投资方向定位在购买商品房或豪宅上。地产数据显示很多投资商将投资方向定位于豪宅销售商上，认为其大有发展空间。对于豪宅能否持续看涨，很多人存在疑惑。根据相关数据对此进行了分析研究。

　　伟业我爱我家胡景晖表示，未来保障房供应问题的解决或将不再仅仅依靠硬性的大规模的开发建设，而是把思路从增量房市场转向存量房市场，即通过相关的制度、政策、税收等手段，促使目前存量房市场中大量的空置、闲置的“黑灯房”供应到市场中来，来解决目前保障房建设中所面临的投入大、周期长、见效慢等瓶颈。

　　曾经在2012年12月18日上午，国土资源部举行了关于“采取切实措施稳定房地产用地供应、抑制异常地价”有关工作情况的新闻通气会。伟业我爱我家根据国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，下一步，国土资源部将针对不同类型城市，实现分类指导，加强针对性，突出差异性，强调时效性。伟业我爱我家对于各城市特别是“市场异动三类城市”，国土资源管理部门要具体分析研判本地市场情况，立即制订对策，采取措施，稳供抑价。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示：

　　背景层面，该政策出台与部分城市年底房价出现异动有关

　　伟业我爱我家胡景晖分析表示，虽然理论上看房价与地价无直接关联，但是二者依然互相牵制，而2012年11月底、12月初十余城市“地王”频现，伟业我爱我家对购房者预期带来很大的影响，也在一定程度上带动“地王”周边房价的上涨。国家统计局18日数据显示，11月新建商品住宅(不含保障性住房)与10月相比房价上涨的城市有53个，与去年同期相比价格上涨的则有25个。因此，伟业我爱我家胡景晖认为，如今国土资源部的调控政策出台，与部分城市年底房价出现异动有关。

　　供应量方面，保障土地持续有序供应，避免土地“流标”

　　伟业我爱我家胡景晖分析表示，房价涨跌关键取决于楼市的供求关系，而土地供应量作为楼市潜在供应量指标，将直接影响半年或一年后楼市的市场供应量。本政策出台，一方面指出2014土地供应量的数量参考指标——过去5年土地交易量的平均值，这在数量上保障土地持续有序供应;另一方面，本政策指出，伟业我爱我家为防止推出地块无人问津，在方法上允许“非优质地块”与“优质地块”打包出让，避免因土地“流标”而带来的市场供应量断层。

　　成交价格方面，控制土地合理的溢价幅度，防止“地王”频现

　　伟业我爱我家胡景晖分析表示，就当前的市场格局来看，只要土地交易过程出现“地王”或“过度溢价”，都将或多或少影响周边房价预期，最终影响宏观调控效果。本政策指出，对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让;或提高付款难度;或通过交易暂停灵活转换使用;伟业我爱我家或提高市场准入门槛等方式，以行政手段干预土地交易，防止“地王”频现，扰乱市场预期。

　　调控市场预期或将成为未来中央政策的主要方向

　　伟业我爱我家胡景晖分析认为，从往年经验来看，年底本来为传统的淡季，但是今年年底住房交易格外活跃，这与18大以来房地产调控无趋严迹象、供需双方需求预期发生转变有直接关联。据伟业我爱我家统计，12月上半月北京二手住宅市场新增有效房源登记量比11月同期更是大幅上涨了28%，新增有效客户需求登记量则大幅上涨了16.2%，而在此期间北京市并无出台任何调控政策，足以见得市场预期调控的重要性。

　　关于未来一年中政策调控的发展方向，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，控需求、促供应的政策主基调还将延续，但与此同时，各项政策还将会把调控市场预期作为另一重要目标来落实。本次国土资源部已经做出示范，预计住房与城乡建设部、银监会等相关部门后续也会出台控制房价预期的执行细则。