业主与物业烦恼多 物管服务打折业主怎么办？

　　随着房地产市场的发展，小区管理服务开始走进每一个市民的生活。同时，物业服务纠纷也越来越多，在刚刚过去的2014年，仅南昌市东湖区法院就接到上百起物业纠纷案件，超过八成是物业公司起诉业主拖欠物业费。

　　“不是我不交物业费，是物业公司服务实在太差了，小区内垃圾遍地、车辆乱停乱放，不解决这些问题，肯定不会交。”业主说。

　　“业主再不交物业费，保洁、保安的工资都发不出，物业公司无法运转，上法院也是无奈。”物业公司说道。

　　本期的法庭故事，我们就晒一晒业主与物业之间发生的烦心事。

　　 业主与物业的烦恼不是一般的多

　　向本报来电反映物业纠纷的业主非常多，以下是部分来电：

　　“当时买房时，多数业主没有能力买地下车位，就出80元/月租，上个月，物管贴出告示，车位涨到140元/月。物管为了让业主买车位，还打算不租了，于是就有业主把车停到地面上，物管让业主交钱，业主不同意。”

　　“车停在小区停车场里，汽车电瓶被人偷了，停车场管理方推给物管，物管又说不归他们管。”

　　“当年搬进来的时候到物管领了一把钥匙交了200元的押金，现在要搬到其他地方，到物管处去退押金，但物管告知是以前的物管收取的，他们不管。”

　　“去年12月，我准备对一年前购置的新房进行装饰，雇请了装修人员，却被小区物业公司的门岗拦下了。物业人员称，我接收新房一年多，至今未交分文物业费，除非我把拖欠的物业费补交齐，否则不得装修，这是物业行规。”

　　“小区后面有一条过道属于消防通道，去年12月起小区物管就把其改为停车的，每天晚上10点过后有很多人来这里停车，影响住户休息，希望记者关注一下。”

　　 以服务差不交物业费业主败诉居多

　　“你的服务质量那么差，我没有享受到应有的环境条件，凭什么给你物业费！”面对物业公司说业主“不交物业费”，多数业主都会冒出这句话。而之后，不少物业会上门采取手段，甚至断水断电。最终，物业会将整个小区没有交物业费的业主打包向法院起诉。

　　记者从南昌市东湖区法院了解到，2014年该法院就接到上百起物业纠纷案，超过八成都是物业公司起诉业主拖欠物业费。业主由于不满物业服务而拒交物业服务费的案例中，业主败诉的居多。

　　据介绍，我国的《物业管理条例》规定，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该交纳服务费用，这也是合同义务。如果业主对物业服务不满，可以与物业公司协商或向有关部门反映。如果物业公司的行为损害了业主的利益，造成业主损失的，业主也可在收集相应的证据后到法院起诉。

　　 业主为何不愿主动维权？费神费力！

　　业主不肯交物业费，主要是因为物业服务差。那么，面对服务差的物业，业主会不会选择主动出击，上法院起诉物业呢？多数业主都摇头，究其原因就是“费神费力”。一位律师算了算业主如果上法院起诉物业服务差的维权成本。

　　你认为物业公司提供的服务不到位，拖延或拒交纳物业费,物业公司对此采取的手段多为断水断电，你向哪个部门反映都不可能解决，只有忍气吞声交纳物业费。

　　当然，你也可以抗战到底，通过司法途径向法院起诉他断水断电不合法。虽然你最终会赢得官司，但你是否能够证明断水断电给你造成的物质损失是多少？如果证明不了，法院不会判决对方赔偿的。而且，在诉讼中你有可能还要支付律师费、交通费、诉讼费等费用。以上损失和费用与你所交纳的物业费相比，让你不敢、不愿去与物业斗。除非你能够联络所有业主或业委会，把物管炒了。诉讼耗费的时间可能半年左右，费用可能五六千元，关键是物管断电断水半年，你如何生存下去？

　　 物管服务打折，业主怎么办？

　　面对物业服务打折，业主怎么办？据审理此类案件经验丰富的法官透露，业主对小区物管服务不满意而拒交物管费，如果物管公司把业主告上法庭，法院一般会判决业主败诉,但业主可对物管公司反诉，要求对所欠物管费少交或者不交。

　　 步骤如下：

　　1.业主以个人名义，向物管公司发出书面函，说明对服务不满意，要求终止服务协议。书面函的作用是向物管公司表明不再交纳物管费的原因，而不是恶意拖欠。

　　2.接下来，收集物管公司对小区服务不到位的证据。证据主要是两方面：业主个人住宅中，物管本应上门解决的问题却一直未处理的，业主进行拍照、录像取证，其后上门告诉物管，通过录音记录对方答复；另外，收集物管对小区环境服务不周到之处的证据。

　　3.向法院反诉。庭上，拿出收集的证据，说明不交物管费的原因，同时表明，因为物管服务打折，物管费不能按此前约定价格收取，要求降低物管费甚至不交。同理，业主如果不愿反诉，也可拿着证据直接与物管公司谈判。（文/饶建忠 记者叶伟）