“中国房地产崩盘论调不可信”

进入2014年，中国房地产市场风声鹤唳，杭州、常州、秦皇岛部分项目出现大幅降价，而类似浙江兴润置业等地产公司行将破产的新闻也不鲜见。这引发人们对住宅地产“供过于求”的强烈关注，人们对房地产市场崩盘的担忧也与日俱增。

如何看待未来房地产价格走势？在新型城镇化提速的背景下，商业地产面临着怎样的机遇和挑战？就上述热点话题，《中国经营报》记者近日对帝海集团总裁李小明进行了专访。

“房价跌8%可能性都不大”

《中国经营报》：进入2014年，中国房地产市场风声鹤唳，杭州、常州、秦皇岛部分项目出现大幅降价，因此有观点认为中国房地产市场有可能要崩盘，请问如何看待这个观点？

李小明：中国房地产市场在各方博弈的情况下发展到今天，价格暴涨的可能性已经没有了，但是价格暴跌更不可能，中国房地产崩盘论调不可信。说中国房地产市场要崩盘的，不是危言耸听就是一厢情愿，做出这种判断的对现实行情肯定不了解。

网上有言论说中国房地产价格要跌80%，这非常不可信。一套以500万元购买的房子，到银行做了20%的按揭，意味着贷了100万元的款，如果真的跌了80%，必然出现大量的断供现象。即使银行收回房子，也会出现资不抵债。而在银行贷款中，房地产贷款余额超过10万亿元，占比接近20%，如果房价下跌80%，大量的呆账坏账势必出现，这是中国经济所承受不起的。无论是从政府、老百姓，还是从开发商的角度来看，都不可能让房价跌80%。

别说跌80%，就是跌个8%可能性都不大。政府既然可以调控打压房价，也一样有手段让房价涨起来。现在的主要矛盾是大中型城市房价涨得太快，一旦房价跌得太快，政府还是有手段有方法让房价掉头。而且从当前的宏观经济形势来看，房地产也不存在崩盘的条件。

美国从上世纪初开始到上世纪五六十年代，用了半个世纪才解决了2亿老百姓的住房问题，房地产行业进入了供需相对平衡的阶段。而中国的房地产从1998年开始起步，才走过了16年的历程，中国有13亿人口，还有城镇化的国策，房地产这个行业的发展应该至少还有20年的黄金时期。

楼市热时泼冷水，凉时加把柴，双向运作，分类指导。一方面坚持房产税、不动产统一登记等“长效机制”的稳步推进和落地，另一方面，短期内坚持“限贷限购”不放松。总之，房地产调控不会消失，房价也不可能会暴跌。

“商业地产还要再火30年”

《中国经营报》：近期，《国家新型城镇化规划》出台，这对商业地产带来了哪些机遇与挑战？有报道认为目前商业地产存在同质化和过剩的问题。

李小明：新型城镇化对于商业地产来说是个机会，虽然现在社会上对局部地区的商业地产泡沫争论很多，但是任何一个处在上升势头的行业，都有可能遭遇这种情况。未来随着新型城镇化的推进，更多的人进城安居落户，百姓生活水平提高，二线大城市甚至是三线、四线城市，对于城市综合体的需求是非常大的。作为商业地产来讲，在北上广这样的一线城市，或者说省会的二线城市，不是饱和，而是远远不够。

比如，公主坟商圈3公里范围内有26万常驻人口，5公里有80万常驻人口，10公里有260万常驻人口，但是最主要的商业设施，就你看到的这几座楼，面对城市白领的集高档餐饮、高端购物、高端休闲等功能于一体的城市综合体却一个都没有，完全还是一块待开垦的处女地。

所以我认为，商业地产还要再火30年。

《中国经营报》：随着电子商务的迅猛发展，商业地产正在受到电商模式的冲击。商业地产如何面对来自电商的竞争？

李小明：虽然当前商业地产受到电商模式的冲击，但是双方并不是处于对立地位。当年万达的王健林和马云打赌，电商和传统商业谁生命力长，马云说最后商业地产要消亡，但是我不这么看。传统的商业地产和电商之间，实际上是相辅相成的关系，电商再发达，再时尚，买衣服还得到店里试一下，你在网上买的鞋不试一下穿不了还得退换，你到店里就可以试试鞋合不合脚，古话说鞋子合不合适只有脚知道。城市综合体能够为消费者提供真实、真切的服务和休闲放松体验，这对老百姓的日常生活是非常必要的。因此，传统商业地产的体验是电商代替不了的。

《中国经营报》：和万达广场相比，国海广场的开发数量与节奏明显慢了许多。在商业地产发展模式上，帝海集团和万达集团有何不同之处？

李小明：我们和万达最大的不同是，万达广场的开发类似于工业化的流水线生产，快速复制，但是可能比较粗糙，档次不高。而我们帝海集团打造出来的都是城市综合体，都是写字楼，有公寓，有酒店，我们采用的是手工打造，单个地精雕细琢，每一个产品都是精雕细琢的，而不是快速复制。这样保证了我们的品质比较高端，比如北京国海广场，进驻的都是一些大的央企，比如中国电子、中国建材。

同样，我们的商业也是这样，我们引进的都是国外的一些著名的大品牌，以此维持高端的品质，这是我们跟万达最大的区别。

当然我们也有些共同点，比如说都是城市综合体，都有商场、公寓、写字楼、酒店，甚至一些开发的模式也有点类似，比如说把住宅、写字楼卖掉，把商业的酒店留下来。