加大综合协调 明确责任主体 新余市率先推进社区管理物业化

住宅小区物业管理一直是社会反应强烈的热点和难点。近年来，新余市委、市政府高度重视物业管理工作，将“推进社区管理物业化”纳入改革创新工程，并率全省之先启动物业服务进社区试点，探索建立市、区、街道“三级联动”工作机制和社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”工作平台，启动“条块结合、以块为主、属地管理、综合协调”物业管理新机制，推动落实社区对所辖小区物业管理的主体责任，使住宅小区物业管理工作真正纳入社区居委会工作范畴，融入社会管理体系，实现物业管理整体进步、人居生活质量整体跃升的改革目标。

现状：过半小区缺乏物业公司管理

我市的物业管理工作始于1999年，随着城市的快速发展，我市的物业管理也得到了长足发展，但仍难以适应城市发展的需要和人民群众的需求。据市房管局统计数字，我市城区目前共有住宅小区537个，其中老旧小区216个，有物业公司服务的小区只有214个，占全部小区的39.8%，由业主自治管理和单位后勤保障的小区共有243个，另有80个小区处于无人管理状态。全市物业服务企业从无到有，发展至今共有91家，其中本市企业74家，没有1家一级资质企业，二级资质企业也只有1家，总体服务等级低，管理模式落后，技术含量低，从业人员专业素质不高，全市5218名物业从业人员中，持有物业上岗证书的只有412人，不到10%。长期以来，因物业管理引发的矛盾纠纷不断，投诉率居高不下，成为影响我市经济社会和谐发展的一个不可忽视的重要因素。

据记者了解，由于物业管理综合性强，涉及面广，事情多，难度大，使得这项工作管理长期缺位，小区业主委员会成立率较低，已经成立的也“形同虚设”，没能很好地发挥作用，加之物业管理相关部门没有形成合力，物业管理服务费收缴率低，物业管理服务企业服务水准不高，导致业主与物业公司对立，矛盾激化，物业公司迫不得已撤出小区的事情时有发生，致使我市小区物业管理率得不到提高，从而形成恶性循环。

一个较为普遍的问题是，小区业主拖欠、拒缴物业管理费比较严重，迫使物业企业降低服务标准或撤离。据记者了解，目前我市大多数小区物业费收缴率只有50%至60%，有的甚至只有20%，且呈逐年下降趋势，物业管理服务企业难以为继。春龙湖畔豪园曾是我市的“明星”小区，其物业管理服务领先全城，2012年被评为江西省物业服务优秀示范小区，并两次被评为全市优秀示范小区，但现在，创造这一业绩的南昌名泰物业管理有限公司总经理万小坪慨叹：“我们不知道还能在这儿坚持多久！”据万总介绍，春龙湖畔豪园的物业费收缴率近几年以每年10%的速度下降，到现在不足70%，公司已难以保证在该小区的正常服务，正在考虑撤离。而地处高新开发区的东江明珠小区情况就更为严重，今年的物业费收缴率还不到20%。“照这样下去，我们一年要亏损五六十万元，还怎么运转？”负责该小区物业管理服务的凯福莱物业管理有限公司经理徐勇斌无奈地说。

改革：将物业服务纳入社区建设试点

为破解物业管理这一难题，我市于去年6月在全省率先启动物业服务纳入社区统一管理试点工作，并选取“嘉禾苑”和“渝州名苑”这2个“无人管理”的小区作为试点小区。市委、市政府主要领导对这一工作高度重视，市委书记刘捷多次主持召开协调会，并亲临试点小区指导。相关单位和部门加强协调配合，全力推进试点工作。目前，2个试点小区都成立了业主委员会，落实了物业用房，嘉禾苑小区由业主委员会选聘物业公司进驻开展物业服务，渝州名苑则采取业主自治方式进行自我管理，小区卫生有人搞，绿化有人护，治安有人管，乱建乱搭、乱停乱放等问题也得到了整治，整个面貌焕然一新，业主们主动缴纳物业服务费的热情高涨，收缴率由原来的不到40%猛然提高到目前的80%以上，业主们都高兴地说，“还是有物业管理好，住着舒坦！”

试点工作取得初步成效后，我市今年计划继续扩大试点实施面，选择10个社区进行物业纳入社区建设试点。与此同时，由市、区政府拨出专项资金，对老旧住宅小区实行先整治改造后引入物业管理服务，争取3至5年时间对全城80%的老旧小区完成改造，切实解决“无主小区”封闭、道路、停车、下水、绿化、物业用房等问题。相关职能部门将联合开展小区综合治理工作，确保有物业管理的小区整治干净、规范有序。

为全力推进社区物业管理工作，我市拟成立由市委、市政府主要领导挂帅的全市物业管理工作综合协调领导小组，加大综合协调力度，扭转目前物业管理中各为其主、各自为政的局面。物业管理工作责任主体也进一步得到了明确。刘捷在最近的一次会议中强调，在物业管理实施过程中，各县区要主动承担主要责任，街道办和社区是物业管理工作的主体，将物业管理工作纳入到各县区工作目标和绩效考核中。

目前，我市有关部门已经起草了《物业管理服务纳入社区建设工作方案》和《考核办法》，根据《方案》，物业管理将实行统一领导、统一协调、统一考核，物业管理工作的重心落到街道办和社区，街道办事处将成立物业管理服务中心，负责监督辖区内业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，并对暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅小区提供有偿的基本物业服务；而社区居委会则具体组织协调业主委员会实施社区物业管理，负责对辖区物业企业的考核、考评。《方案》还对物业服务费征缴工作提出了意见：建立党员干部、公务员欠费抄告制，将业主缴费情况纳入银行诚信制度，通过街道物业服务中心向法院提起诉讼，对恶意欠费人进行公开曝光等等。（蒋文锋 实习生钱虹）

短 评

物业管理是城市管理的重要组成部分，涉及千家万户的切身利益和城市文明形象，物业服务的好坏体现一个城市的管理水平。我市正在进行的物业管理纳入社区建设试点改革，既是一个艰难的系统性社会改革工程，也是一个实实在在的利民、惠民的民生工程，体现了市委、市政府“发展至上、富民为先”施政方针，对于我市创建全国文明城市，提升群众的幸福感和满意度将起到重要的促进作用，全市各级、各部门必须充分认识此项改革的重要意义，排除干扰，克服阻力，通力合作，全力以赴，将改革进行到底。

物业服务纳入社区统一管理，是深化城市管理体制改革的需要。物业管理的好坏直接关系到居民的切身利益和社会稳定，随着人们生活水平的提高，城市居民对居住环境的要求也越来越高，将物业服务纳入社区统一管理，既顺应了人民群众的呼声，也符合社区发展的目标，有利于深化城市管理体制改革。

物业服务纳入社区统一管理，也是创建文明城市的需要。把物业管理纳入社区管理的目的就是提高社区物业管理水平，创建清洁优美、舒适安全的居住环境，有利于建立良好的友邻关系，促进社区稳定团结。

此外，物业服务纳入社区统一管理，还有利于形成社区、居民、物业管理多赢局面。

来源：新余日报