买了房还有租金返还？ 媒体调查称实为变相降价

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绘图：吴文锋

　　买了房子，开发商还可以返还你几年的租金。这仅是开发商的噱头？还是从天上掉下来的“馅饼”？近一段时间，中山市多个楼盘相继推出“购房返租”的营销手法，在赢得消费者关注的同时，也给许多消费者留下疑问。

　　采取这一营销手法，开发商图的是什么？消费者又是否存在风险？买了这种房子是否真的能享受到实惠？记者对此进行了调查。

　　买房可获得5万元

　　租金补贴？

　　房子买了不能马上入住，对于急着买房并想尽快收楼的市民来说，实在是件“心疼”的事情。尤其对于又要租房又要供楼的市民而言，压力就更加之大。

　　近期，石岐的美林春天打出了一则“买房返租”的广告，着实吸引了不少人的眼球。由广浩地产投资开发的美林春天，其4—6栋80平方米—135平方米户型在本月迎来了开盘，并推出“认筹5千最高可获得价值5万元租金补贴”的举措，每天前10名认筹客户还有额外优惠。

　　据一位销售人员介绍，所谓的买房送补贴，即根据不同的户型，开发商给予认筹客户不同程度的折扣。认筹100平方米以下的户型，可直接在总价基础上减3.24万元；如果是认筹100平方米以上的户型，可在总价上减4.5万元。

　　同样打着“买房返租”吸引客户的，还有南区的金水湾。该项目近期在主推多种户型。其中74平方米—76平方米两房均价为5400元/平方米，93平方米、96平方米三房均价5600元/平方米。开发商在综合了周边楼盘租金后，提出了“返租”的概念，即按照月租1500元的标准，给业主返租2年。因为该楼盘目前主推的户型要两年后才能收楼。如此计算，相当于在总价基础上减免了3.6万元。

　　与美林春天相比，金水湾的单位更倾向于投资用途，也比较适合单身人士居住。从这两个楼盘的促销方式来看，开发商实际上是玩了一个概念，即将直接降价说成了“返租”，但这也应合了不少消费者的心理。

　　物业3年后可原价卖给开发商？

　　上述两个项目均属于住宅项目。所谓的返租，也并非是由开发商将其承包出租，而是直接给予降价优惠。记者走访发现，中山市场上还存在部分商业项目有“返租”的现象。但这种返租，就是实实在在交由开发商去出租。

　　如沙溪一商业地产项目，在售的户型面积为40平方米至70平方米不等，均价10000元/平方米。该项目提出即买即收租，即买即返还13%，回报率开发商称将达8%，总价30多万元就可以买一套写字楼单位。另外，3年后你如果不满意房子的升值潜力，可以原价再卖给开发商，实现了所谓的“零风险投资”。

　　事实上，商业地产项目采取的这种所谓的“零风险投资”，去年在中山也已经出现过。去年小榄天幕城开幕，“商铺50年产权，免售后自主招商、最低总价为每套10.8万元、前8年保底8%”是其最大卖点，也着实吸引了不少投资者的追捧。

　　据记者了解，开发商的做法是，在图纸上把整个楼层分割成许多面积很小的无墙单元进行分售，然后再由开发商负责联系商家入驻，包租若干年，同时把前几年的租金一次性发给购房者抵交部分首期款。

　　这样一来，购房者买房的门槛降低了，只需付出相对较少的现金就能完成按揭的首付款。由于有开发商的包租，购房者无需考虑如何经营或出租，每年便可得到开发商所承诺的8%租金收益。而且，后面几年的银行贷款基本上可以拿租金冲抵，甚至略有盈余，开发商也能轻松地把楼卖完。

　　避开“雷区”依然有利可图

　　中山的房地产市场存量已经多年居高不下。激烈的市场竞争，也使得越来越多的开发商被迫采用另类营销方式来吸引市场，实现快速去货。对于消费者而言，所谓的“购房返租”模式，究竟有没有潜藏风险。

　　石岐一楼盘的营销总监张先生坦言，目前中山市场上出现的“购房返租”营销，大致可分为两种。一种是纯粹的玩噱头，表面是返还租金，实际上是按照一定额度降价。这样做不会引发前期楼盘购买者的不满，也能吸引购房者眼球；另外一种则是实实在在的“返租”。即开发商直接将房产转租，不管能否租出去或者租金多少，最终得按照约定的额度返还房产所有者。

　　“第一种方式纯粹就是玩概念。在购买之前，消费者还是应该反复比较这个楼盘近段时间的促销手段，看真正的优惠幅度有多少，这样才能看出买这个楼盘是否真的划算。”张先生说道。

　　而对于商业地产的“返租”，张先生则坦言当中暗藏风险，置业者还是需要警惕。如果遇到无良开发商，有可能成立一个独立的壳公司作为特定的租赁公司，而不会以开发企业出面承租这些已经销售的物业。倘若今后经营不善，壳公司申请破产即可，那么原先对购房者的所有承诺都将成为一纸空文，更别说今后每年的返租额。

　　“尽管售后返租有一定风险，但它的出现也体现了市场需求。避开‘雷区’依然有金可掘。对于购买者来说，关键还是要看开发商的实力。如果是有实力的开发商，有品牌，有巨额资产担保，就算经营不好，也不怕拿不到钱。其次，买这类房产前，最好还是咨询专业人士的意见，看是否真具备升值前景。”张先生建议道。