以租代售只是万科噱头 金融创新去库存成风

　　昨日，“万科血拼”、“万科推出以租代售”、“万科转型”成为地产界的头条新闻。有业内人士认为，开发商去库存压力已达极限，万科此举只是噱头，不过也有观点认为这是金融创新的开始，并表示目前的金融创新“正当时”。万科对此回应只是营销策略而不是战略转型。市场人士认为，广州的房地产市场仍存在去库存压力，但目前问题并不严峻，预计广州未来楼市价量仍有稳步上升的动力。

　　“先租后买，租金可抵房款。万科太狠了，彻底不让小开发商活！”昨日，关于“万科转型战略发布会”的内容在网上疯传，有观点认为万科此举“是建立在对房地产开发销售模式的颠覆上。”不少房地产界的大V也发表了看法。易居研究院副院长杨红旭在微博上点评称：“如果万科大部分楼盘都这么干，那么找死的是万科！”

　　 万科回应：

　　 此举只是营销策略

　　有业内人士分析，这种论调可能是来自对万科新推出的项目的炒作。记者了解到，近日重庆媒体大篇幅报道重庆首个“用租金抵房款”的长租公寓，就是万科的“出品”。

　　经纬行高级研究主任黄燕飞评论：“这种想法看似很有看头，但优惠幅度不大。其实他们就是用这个亮点吸引租客优先考虑万科的住宅，但如果同类竞争的住宅在价格更优惠，租客并不一定会选择万科的产品。”

　　她还提出：“包装一个只有公寓租客才能享受的购房优惠，但实际上是不是房价最优惠，买家对比同类竞争产品就知道了。”

　　据了解，万科对传闻回应称其只是营销策略而不是市场疯传的战略转型：“各地公司在推广长租公寓业务时，部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法，但尚未成为万科集团的统一部署。”

　　“去库存”是房地产市场目前的共同目标，有业内人士认为，万科此举也稍微有些“露怯”，证明开发商承受了巨大的压力，这种“小动作”是对市场的试探。“从区域上看，三、四线城市和部分二线城市的库存压力较大，相应的在这些城市项目较多的开发商库存压力较大。”中国指数研究院广州分院院长张化学告诉记者，从他们监测的品牌开发商来看，降价促销、调整产品结构、营销创新（包括首付分期等）、降低开发进度等是目前一般采取的办法。

　　 专家观点：

　　 穗楼市价量仍能稳步上升

　　张化学认为，中国当前已经基本告别住房短缺时代，总体上供过于求是当前房地产市场的基本特征，也是政府制定政策的前提，短期内不会发生根本变化。

　　“万科这种去库存的做法要看是在什么城市实施的，参与的是什么产品。”中原地产项目部总经理黄韬认为，政府的调控思路早就定调，目前三、四线房地产市场确实不景气，但广州市场在一线城市中比较稳定和健康，“今年整体销售量比去年增加了30%以上，价格到目前为止累计升了10%。” 据他了解，广州市场上主要的大发展商出货情况相对理想，基本完成了任务，只有少量未达到预定目标。

　　“总体来看，去库存依然还是广州目前要解决的问题。”黄韬提出，广州也同时出现了地区分布不平衡的情况，“中心区域的货量很少，价格比较稳定而且有所上升。”他认为，未来广州市场的价量还是能持续稳步上升，而成交量的上涨幅度会大于价格的上涨幅度：“但是这种增幅比第三季度将有所下降。”

　　 房企热衷金融创新

　　对于万科引起的波澜，也有业内人士持正面肯定的态度，他们认为，这是万科做的尝试和创新：“王石回来了，他们肯定有新动作。”据了解，一些开发商也在利用金融创新来推动营销，如去年远洋地产联合京东金融开展互联网金融众筹活动、今年4月保利与民生银行合作的“利民贷”，以及恒大首付三年免息分期等，还有万科刚刚宣布在重庆试点的“先租后买，租金抵房款”等，都是在房地产营销和去库存方面的金融创新的尝试。

　　“先租后买类似于万科自己当银行，做房贷，做金融租赁，进一步可以把项目打包卖到市场上。这并不是万科金融野心的第一步棋，此前中国第一款REITS产品，就是由万科和鹏华基金联手开发，标的为万科前海的写字楼。”不少人士在网上评论称万科此举是“典型的融资租赁模式”。

　　有业内人士认为，“现在的房地产商都已经不仅仅是房地产商，他们是拥有巨大财富的综合投资者。只要是能获利的市场，他们都会去参与，而不给自己任何界限。这才是房地产行业未来发展的最新方向。”（文/记者林琳）

　　 利率上浮的房贷蜂拥提前还

　　随着个人贷款利率折扣的不断下行，目前银行出现了扎堆提前还贷的现象。“两年前申请的折扣是上浮10%，现在都普遍下浮15%了，于是赶紧来把之前房贷还了。”广州的李先生告诉记者，近期他选择购置一套新房的方式，是先把旧房贷还掉，然后再申请折扣低的新房贷。

　　记者调查发现，目前，各大银行出现了扎堆提前还贷的局面，部分银行的提前还贷量较年初大增了50%。“基本上要完成信贷投放，就要发放两倍的量，因为提前还贷的量已经和信贷投放量齐平了。”一位不愿意透露姓名的银行业内人士告诉记者。

　　银行提醒，目前提前还贷申请量较大， 部分银行或延长提前还贷申请排队的时间，建议有提前还贷计划的客户提前做好准备。

　　 现象：

　　 广州部分银行

　　 提前还贷量大增五成

　　一周前，李先生申请了提前还贷。

　　据他介绍，由于新购置了一套房产，就将原来上浮10%的房贷提前还掉，“现在新申请的房贷都是9折以下，还能享受公积金贴息贷款。”李先生告诉记者，他到银行申请提前还贷的时候发现有很多前来办理相关业务的客户。

　　“房贷利率是可以随着央行降息而降低，但是折扣是不变的，不管现在市场上申请的利率是多少，一般来说银行和借贷人签订的合同内容都是折扣不变的。”某银行个人按揭贷款工作人员小陈告诉记者。此外，目前同名转贷款的情况也是监管部门禁止的，因此不少客户会选择先将原来的贷款还清，然后再用抵押贷款等方式再贷款，或者购置另一套房产来置换贷款。

　　此外，还有部分客户此前申请了抵押房屋贷款，因为目前折扣下行而选择提前还贷后再借款。

　　 调查：

　　 房贷折扣力度大

　　 银行提前还贷量大增

　　记者调查发现，目前各家银行提前还贷的业务量均出现了猛增的情况。“现在真的超级多提前还贷的，我们的提前还贷量较此前大幅提升了50%。”某银行相关人士告诉记者，现在要增加贷款余额十分艰难，比如说，今年全行贷款余额增长了10个亿，要放差不多20亿贷款才能实现这个增长，因为其中一半的贷款是用来抵消提前还款。“每个月的月供款也就几千万，但是提前还款的量也有这么多。”

　　另一位国有大行的相关人士也向记者表示，目前提前还贷量确实大增，“比年初多了至少50%。”

　　“现在的客户提前还贷有两个原因，一是利率折扣下行，二是一线城市房价上涨，将原来高利率的房贷还掉然后再通过抵押贷款，一方面贷款利率更低，一方面贷款额度更高。”某股份制银行个人业务相关负责人刘先生（化名）昨日接受广州日报记者采访时表示。

　　但据了解，目前各家银行总行都对下面有贷款余额增长的要求，因此银行只能一边接受提前还贷一边继续接受客户申请。“其实目前的房贷业务如果打8.5折，基本上就是不挣钱的了，但是由于额度宽裕，其他企业贷款和经营贷款都不敢放，只能硬着头皮做。”刘先生表示。

　　 业内：排队至少三个月

　　“由于目前排队人数较多，包括我们在内的不少银行都要排队，且此前只需要一个月的，目前基本上都要三个月。”昨日某国有大行相关业务负责人告诉记者。

　　此外，专家表示，提前还贷要弄清楚不同银行提前还贷的规定。记者调查发现，目前，银行一般都规定在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，市民可书面申请提前归还部分或全部贷款。各家银行对提前还贷的规定各不相同，建议在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程，提前预约。

　　记者在调查过程中发现，按照各家分行的说法，其实贷款的事情，很多操作的权利都是掌握在支行手里的，所以市民要了解关于提前还贷程序上的问题，最好的途径是联系当时办理贷款的业务员或者客户经理，按照他们所属支行的具体规定来操作。

　　另外，加息后新的利息标准将在新的一年开始时计算，所以，即使要提前还贷，购房者也要把握好时机，尽可能在新利息生效前一年的年末提前还贷。

　　 Tips　　

　　 提前还贷怎样划算

　　目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期利息支出最多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法，因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。

　　如果选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，先还商贷会“优惠”很多。由于公积金贷款含政策性补贴成分，所以贷款利率比商贷低不少，此次降息幅度也比普通商贷小，所以购房者提前归还贷款利率较高的商贷，相对划算些。（记者李婧暄）