单价四万以上成交量下滑 “高大上”二手房遇冷

　　“高端、大气、上档次”这句当下的流行语用来形容住宅市场也十分贴切。高档住宅市场一直备受关注，其走势往往会对整个楼市产生带动作用。从去年底到今年初，高档住宅二手市场出现了明显的疲软走势，主要表现为伴随成交量的萎缩，成交价格在今年初小幅下滑。

　　高端二手住宅1月份上半月成交同比降六成

　　上周，一位专做二手豪宅的业内人士一天内在其微信上上传三套别墅出售信息，总价在三千多万到五千多万不等。据他介绍，这三套别墅分别位于西山和小汤山，都带有豪华装修，而且业主表示如遇靠谱的买家价格还可以再商量。这三套别墅在他那已经卖了一段时间，也有不少人询问，却没人表示出明确的购买意向。

　　据了解，不仅二手高端别墅成交遇冷，二手高档住宅的成交在今年初也遭遇了寒流。根据丽兹行豪宅研究院数据显示，1月上旬(1-12日)高端二手住宅成交47套，相比上月同期下降52.52%，较去年同期下降65.7%。

　　整个2013年市场月成交保持较为活跃的态势，月均在200多套，但进入2014年，1月份上半月高端二手住宅成交量大幅下滑。丽兹行郑海燕表示，除了受元旦与春节假期因素影响外，持续的调控政策也加重了买方观望心理。根据丽兹行内网数据显示，1月上半月购买二手高档住宅的新增量相比上月同期下降近四成，总带看量下降近六成。郑海燕预计，春节前后整体高端二手住宅市场将持续当前冷淡状态，整体成交量预计在150套以下。

　　大户型二手房成交均价小幅下降

　　从我爱我家的房屋交易数据看，140平方米以上大户型房源的交易均价出现小幅下跌。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，近一年多的购房人群主要以资金实力相对有限的首次置业和首次改善的刚需购房者为主，首次置业人群较多关注的是100平方米以下的中小户型，首次改善的家庭则关注更多的是100至140平方米之间的中大户型，而对于140平方米以上的大户型房源，一方面，大户型总价高，首付款和月供比例大，对资金实力的要求较高；另一方面，大户型房源需要面临缴纳更加高额的契税、营业税，税费成本较高；第三，大户型房源流动性要比中小户型差，日后不管是再次出售，还是出租，都比中小户型困难；第四，传闻已久的房产税，也使得部分购房人群在购房时更偏向中小户型。

　　胡景晖表示，去年四季度，京七条的出台，以及楼市调控从紧的表态，使得购房人群观望心态加重，购房需求明显萎缩。在此背景下，选购大户型的购房人数量率先减少，需求的下滑造成了大户型房源均价出现松动。

　　高端二手房市场将在春节后回暖

　　以“高大上”为代表的二手高档房市场在年初遇冷是一种暂时现象？还是预示着市场正在发着微妙的改变？

　　去年高端楼盘不断入市并热销，房价也出现了一波快速拉升。但是到去年底，限价的严格执行，高端楼盘放慢了入市的节奏。特别是“京七条”入市之后，新盘提价的冲动得到了一定的抑制，这对二手房市场产生了较大影响。二手房市场也随之陷入了观望，整体市场的成交量出现了下降，其中高端二手房市场变化似乎更为敏感些，一些大户型、高总价的二手房业主主动下调了售价。

　　但是，市场人士对于春节之后的二手高端市场仍然看好。21世纪不动产分析师认为，目前高端二手房市场的遇冷仅是暂时现象，春节之后市场会逐步回暖。首先，从高端新盘市场来看，春节之后大量高端新盘会逐步入市。很多高价土地将会在明年形成供应，由于土地价格的高启，新建商品房市场已经被高端化。通过粗略计算可以看出其形成的商品房价格将会明显高于在售楼盘价格。这些高端新商品房的不断入市必然带动同档次二手房的价格。因此，可以说目前高端二手房市场的走势仅是阶段性调整，对买房人来说也许是个不错的出手时机。

　　虽然春节后，二手高端市场可能会回暖，但从2014年整体来看，高端市场的热度应该不及2013年。胡景晖预计，限购限贷的楼市调控政策退出的可能性不大，购房人群仍将以自主性购房人群为主，而且市场整体热度也将略逊于2013年。2014年，北京大型房源的均价将基本保持稳定。对于拥有大户型准备出售的业主来说，对价格不可期望过高。

　　文/本报记者 周宏 (中新网江西新闻转载)