高层住宅全面开花 部分市民青睐多层但一房难求

04.11.2013  17:58

   想买房的市民王先生最近遇上一件烦心事:看了多家楼盘,竟然多数没有多层住宅;而有多层住宅的楼盘,位置大多较为偏远。曾几何时“一统天下”的多层住宅,现在却变得“一房难求”?相关人士认为,宏观导向、建设成本、得房率是导致多层住宅稀缺的主要原因。

    多层住宅得房率高

    通常情况下,6层以下的住宅为多层,7-11层的住宅为小高层,12层以上的住宅为高层。目前,我市住宅最高层数控制在33层。

    如今,怡海家园的首批住户胡先生对当时入住高层住宅的“风光”记忆犹新:虽然比多层价格每平方米高出1000多元,虽然得房率(套内建筑面积与销售面积之比)低,但“一览众山小”的感觉及众多羡慕的眼光,还是让他毅然选择了怡海家园。

    尽管早在2000年,怡海家园就开了我市高层住宅的先河,但直到2010年高层住宅建设才在我市迈开大步。镇江中建地产有限公司销售负责人刘佳告诉记者,大约2010年后,香江花园、红豆府邸、我家山水、如意江南等楼盘加大了高层住宅的建设力度。特别是这两年,高层住宅建设更是如雨后春笋,全面开花,东如中建、远洋,南如绿地、智谷,西如凤凰家园,北如江河汇、招商北固湾等。

    而在王先生看来,尽管高层住宅成大趋势,但得房率高是他坚定选择多层住宅的主要原因。王先生告诉记者,他的一个朋友在某楼盘购买的130多平方米的小高层,实用面积只有100平方米多一点,而房价约1万元/平方米,也就是说有30多万元买的是公摊面积,“太不划算了”。

    5月起,王先生先后到过中建·大观、绿地中央、永隆广场、紫郡丽舍等楼盘,打算购买多层住宅,但都失望而归。他介绍说,中建·大观、绿地中央均没有多层,永隆广场最后的多层已售完;紫郡丽舍虽然有多层,但却是带电梯的多层洋房,“公摊吃不消”。

    不能单纯用得房率来衡量住房品质。刘佳说,一般而言,多层得房率为85%左右,小高层为75%左右。但得房率过高会导致公用面积减少,比如开发商为了提高得房率,而将过道、走廊造得非常狭窄,甚至压缩消防通道空间,造成安全隐患。

    多层住宅建设成本高

    而对开发商而言,选择少建多层、多建高层住宅的主要原因之一是,高层建设成本相对较低。镇江永隆地产负责人甘泽钦说,目前没有硬性政策规定不准建多层住宅,但开发商拿下一块地块后,会综合考虑投入与产出、开发周期、市场前景及利润等因素,再决定建什么样的房子。

    开发商决定建设多层还是高层,有一个重要政策导向是容积率。所谓容积率,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接关乎居住舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿化率应不低于30%。

    在容积率参数下,开发商毫无疑问会选择多建设高层。刘佳说,以一块地块为例,假如这块地块的土地成本为3000元/平方米,如果建设六层,土块成本为500元/平方米;如果建20层的话,则为150元/平方米。“假如你是开发商,你会选择建高层,还是建多层?

    宏观导向倾向于高层

    从土地资源、现代城市发展等要素看,高层住宅体现着未来城市建设方向。

    市规划局相关人员说,尽管没有政策规定不准建多层住宅,但一块地块究竟建多层、高层、联排,还是多、高、联组合,开发商拿地时,这块地就给出了容积率、限高、总面等参数指标。而按照这个指标,开发商大多会选择多建高层,少建甚至不建多层。特别是因为土地资源的不可再生性,决定了别墅、联排、多层住宅不允许“敞开”发展。

    另一方面,从一个城市的未来发展看,在与城市总体规划、旅游景区等要素不相冲突的前提下,拥有一定数量的高层住宅,某种层面上体现着一座城市的现代化程度和形象。 (中新网江西新闻转载)