住宅小区物业管理中的问题及对策
●雷垦华闵小琴
鄱阳县城区共有各类小区约100个，已有物业管理服务的小区64个，其中46个小区由物业公司管理，8个小区自治管理，10个小区由开发企业代管。物业管理在鄱阳县还处于初级发展阶段，目前面临的困难和存在的问题较多，如住宅建设标准普遍不高，历史欠账多，小区功能不完善，设施和设备老化严重，房屋破损严重；大多是开放式小区，这些老旧住宅小区目前还有很多无法开展物业管理服务，导致小区脏、乱、差现象严重，业主怨声大；已进驻了物业公司的，也还存有很多令业主不满意的地方，主要原因表现在人、政策、资金等方面。
问题剖析——
人的问题。其一，承建商的问题。随意降低、减免物业服务费，最多的减免10年之久。有的开发项目在设计和施工阶段，就留下了墙体楼(地面)裂缝等质量问题，严重影响了后期的物业管理。其二，物业所有者的问题。部分业主擅自乱搭乱建违章建筑等，既引发相邻业主纠纷，又影响物管企业正常管理。且一直以来业主不交物业服务费问题严重，加之目前物业服务费标准低，于是就造成了“业主欠费-企业亏损-服务减少-更多业主不交费”的恶性循环状态。其三，物业管理者的问题。以管理者自居，服务意识淡薄；以全能者自傲，包揽小区所有的公共事务；以低能者自封，认为物业管理就是扫地、看门的工作，多数物管企业对物业管理企业需要交接哪些管理信息、档案等并不清楚。其四，监督者的问题。行使监督职能的涉及二十多个单位，多数监督部门对在物业管理方面应该承担的职责认识模糊，错位和缺位现象严重。还有些职能部门履行职能不够，如对工程项目竣工验收把关不严等。
政策的问题。首先，政策缺乏连贯性。主要表现在，征收标准标的不统一。鄱阳县自2007年3月开始征收住宅小区物业维修专项资金以来，县政府先后出台的文件有四个征收标准，导致归集率不高，各小区归集资金悬殊大；政策法规在实际工作中难以操作。如使用维修资金，必须经建筑物总面积2/3以上的业主和占总人数的2/3以上的业主同意才能使用。目前，多数小区入住率不高，入住率高的还有很多是租住房，2/3的业主同意很难操作。其次，政策缺乏时效性。如物业服务收费标准没有随着物价水平和居民收入水平的上涨随时调整收费标准，多数小区物业服务费有近十年未变，导致物业公司难以生存，或服务质量下降。资金欠缺带来的问题。政府出资建设的保障性住房，以及早期开发建设的小区多是敞开式小区，且屋面及公用设施损坏严重，急需财政出资解决住宅小区内供水、供电、道路维修等问题。业主委员会代表和社区干部从事物业管理工作没有经费或工资补贴，很少有人愿意承担工作责任。
对策建议——
加强组织领导，明确统一调度单位。物业管理涉及二十多个单位，房管局是主要职能单位，监督指导职能相对较多，应建立“归口统一管理”制度，在房管局或鄱阳镇政府设立“物业管理指挥中心”，总指挥是副县级主管领导，其它职能部门为成员单位，房管局或鄱阳镇政府负责召集各单位开展工作及日常的协调、指导、监督。利用“双城同创”契机，挂点的县级领导将物业管理工作纳入其中。此外，还要充分发挥社区居委会的作用。社区居委会对没有物管企业的小区，代管小区的物业管理；对没有成立业主委员会的小区，代行业主委员会职责。社区居委会还要帮助完善住户信息和物业信息，指导规章制度、管理规约制订，帮助收缴物管费，起到协调、指导、监督作用。
分类进行指导，稳妥推进精品小区建设。对在建和待建的住宅小区，各职能部门要把好关口，使其建成高档次的精品小区；对全县住宅小区进行调查摸底，特别是老旧小区存在的问题，利用财政资金、专项维修基金、业主筹资、单位或企业捐资等形式整合资源，制定改造升级计划，逐步解决遗留问题，并将有条件的敞开的建成封闭式的住宅区，改变小区无人管理或没人愿意管理的状态。特别对于扰民的乱搭、乱排放的小区，职能部门要执法到位。
加强监督管理，建立一套互相牵制的管理制度。建立健全物管企业与开发商无缝对接制度、物业招投标制度、物业承接查验制度、物业企业备案制度、日常巡查物管企业服务质量制度、矛盾纠纷调处制度、行业自律和民主自治制度。
加强资金的归集、管理和投入力度。其一，资金的归集。开发企业应按建筑面积收取前期物业服务开办经费和按建筑面积收取首次业主大会会议筹备工作经费。通过多种渠道提高物业服务收费率，确保每个小区收费率达85%以上。对全县住宅小区物业维修资金缴存情况进行调查摸底，建好缴存档案，按同类、同时缴存标准一致的原则收缴到位，注意政策的连贯性，做好政策解释工作，消除维修资金收缴激化的矛盾。其二，资金的管理。加强专项审计，审计发现资金管理混乱的企业要整改，物管企业要定期向业主公布资金收支情况；管好物业质量保修金和物业维修基金。在收集到位基础上，确保资金专款专用，可给小区独自掌握一部分物业维修基金。其三，资金的投入。对基础设施或物业管理用房欠帐的开发商进行梳理，监督其按规划、按合同要求兑现。加大经费支持力度，对政府出资建设的保障性住房，划拨专项整治改造经费；对业主委员会成立之初给予一定的启动资金。还要设立物业管理专项奖励基金，用于奖励优秀企业及服务小区的优秀工作者。 (作者雷垦华系鄱阳县政协副主席)