新盘入市 激活楼市 稳定是南昌楼市的主要动向

　　2014年的前两个月，波澜涌动的楼市，频频成为人们关注的焦点。受去年底“昌六条”影响，今年1月南昌市新建商品房共网签11534套，环比增幅199.90%，并以9241元/平方米的均价位列中部六省之冠；与此同时，国内楼市风起云涌，杭州的降价风波，业内几位大佬对2014年楼市预判为“并不轻松并不被看好的一年”。最近，有传闻称银行将停房贷，虽然有关方面辟谣，但首套房贷款利率上调几成定局。

　　进入3月，南昌开始实施预售资金监管政策，而房企楼盘每年的销售大战也正式打响。对于今年新入市的楼盘项目，他们是怎么看待2014年楼市，又将怎样结合自身产品和近期楼市变化采取什么样的应对之策呢？3月4日下午，本报主办的江南地产V沙龙第八期，邀请今年新入市楼盘项目代表会集红谷滩煊茶会馆，展望2014楼市。

　　稳定才是南昌楼市的主要动向

　　 南昌鼎力营销策划有限公司董事长 赵熙

　　近日曝出的杭州等城市多个项目价格出现调整，让“城市崩盘论”发酵，使得任志强、王石等长期唱高调的地产大腕都发出一个共同声音：2014年楼市不妙！

　　不妙吗？话分几头说，就目前的楼市而论，可能会出现的情况是：一，一、二线城市土地稀缺、土地价格上涨，给房地产市场带来了旺的势头，房价上涨着；二，国家两会在即，带来了很多市场的观望。一边是揣测、一边是果断地调整价格；三，现金为王，将所有的项目迅速地调整销售。这三种状态都有一个共同点：果断地在阶段运作中作出决策。

　　2014楼市妙不妙？这个阶段不是分水岭，应该看本年度整个运作过程。我认为，杭州楼盘降价问题是个体行为，中国的房地产,还没有到崩盘的时候，只是出现了个别楼盘的危机管理；房价是不是真的降了、老百姓是不是因为降价而购买，这很难去做出准确的评断。涨和降都取决于存量、销量、客量。

　　杭州的房价并不代表中国房地产市场，更谈不上羊群效应。降价的尺度,也并不代表整个市场，其实,很多城市房价仍然看涨，也有一些城市采用了打折优惠让利的办法，这还是营销技巧。

　　至于说南昌楼市，我们依然认为是一个多元化产品、不同价格段位、不同客户群体的认同。南昌楼市不会像其他城市一样说降就降、说涨就涨。

　　今年会是一个稳定的过渡期，未来的南昌房价略有一些调整，当然，是针对不同板块的发展而进行调整，并不能以涨和跌来定位南昌楼市。说到这里，我们也不得不说，房地产始终是有非常严格的区域概念、板块概念。

　　我认为，2014年成交量会趋缓，降价的可能性不大，促销的手段五花八门。

　　南昌不是存量房的问题，而是新开发量和发展都市圈的问题。楼市出现阶段性价格调整现象，与南昌无关，当然,这两天也出现了一、两个楼盘价格下降的苗头，这是暂时的；也是开发商的一种营销策略。

　　一句话:南昌楼市不会因其他城市的降价而降价。稳定,才是南昌楼市的主要动向。

　　市场波动正常 刚需产品未受影响

　　 路通·沁园策划经理 戴征

　　路通·沁园项目已经开发了较长时间，一直迟迟未推出面市，是因为我们想把项目打造的更完善，规划上也做了许多更改。路通·沁园是以法式风格建筑为主，我们同样也在给项目做区分化，把项目做成熟做好再进行推广，目前准备今年面向市场。高新板块土地供应量大，区域成熟，并且价位不高。正因为以上几点，深受市场的青睐。路通·沁园位于高新区创新二路以西、艾溪湖三路以南，享有青山湖、艾溪湖、瑶湖三大自然景观资源和南昌市唯一的天然湿地公园——艾溪湖湿地公园配套。项目总建筑面积26万㎡，其中包括9栋24～33层高层住宅、30栋3层低层住宅、商业及社区配套用房。规划住宅户数1643户，规划地面停车位146个，地下停车位1500个。项目法式建筑主要体现在法式园林的建筑风格上，提倡法式生活，倡导浪漫舒适的居住环境。

　　目前的房地产市场，我的看法是谨慎不冒进。一些市场上的波动实属正常，不可能光上涨不下跌。但是刚需产品，并未因为市场波动而受到影响，售卖情况还是比较好的。而路通·沁园在高新区域，主要是以刚需为主，户型都是大约90㎡左右，涉及两房和三房，大面积还是比较少的，约占总项目户型的百分之十都不到。就我看来，目前整个房地产市场的前景依旧还是比较乐观的。

　　今年楼市呈平稳态势

　　 中节能南昌总部基地营销总监 徐宁

　　中节能环保投资发展（江西）有限公司投资建设的中节能南昌总部基地项目，位于城市主干道昌东大道东侧，紧邻艾溪湖隧道和地铁1号线。东临保利香槟国际，西接昌东大道和艾溪湖湿地公园，北靠省气象局和省科学院，南抵南昌供电局。西北侧的艾溪湖隧道修通后，抵达市中心仅需15分钟。项目占地28366㎡，总建筑面积超过23万㎡，规划建设包括超高层甲级写字楼、精装湖景办公楼、精装soho办公\(公寓\)、景观商业街等于一体的商务综合体。超高层甲级写字楼位于项目南侧，精装soho办公和精装湖景办公楼分别位于主楼北侧和东北侧。3栋塔楼和位于地块中心的景观商业街、中心生态广场半围合，实现最大化景观资源。

　　我们的写字楼目前已经过住建部审批拿到了江西第一个绿色三星超高层甲级写字楼，主楼高208米，应用了太阳能的利用和日光照明、水源热泵、垂直绿化等绿色环保建筑技术。今年项目主推兼带居住功能的公寓产品，超高层要等明年下半年推，还有5米层高的loft，带阳台，使用率高，可能会做成精装。

　　对于市场，我认为今年楼市是个稳定的走向。近6年每年南昌的存量房不算多，最多一年多可去化，从市场供求关系来讲，不成问题，南昌今年房价至少是保持平稳，至于涨多少就不好说。大的实力品牌房企资金流转要求高，除非是周转不过来，才可能在短期时间内采取降价回笼资金的销售策略。本月起南昌实施的预售资金监管政策，对于开发商而言只是增加了一些成本，但影响不了房价。

　　预售资金监管使楼市更健康

　　 钻石国际广场营销招商总监 万维远

　　南昌钻石国际广场位于南京东路与高新大道交会处，项目总建筑面积10.6万平方米，构建大型综超、品牌购物街、星级酒店、企业总部基地、SOHO办公及特色的美食娱乐、商务、文化等配套齐全的城市休闲商业综合体，致力于打造城市文化休闲广场和商业广场的统一体，形成真正的“都市时尚生活中心”。

　　作为今年新入市的纯商业楼盘，我们始终以提升楼盘价值和售后服务品质为房地产经营工作的重心，让客户真实感受到楼盘的优秀和投资的物有所值。

　　2014年楼市调控的力度有紧无松，但市场策略调整和差异化经营仍将是今年房地产市场表现的主格调。

　　杭州的降价风波和金融政策的趋紧，会对南昌楼市有所影响，但我认为南昌房价的波动也绝不会像江浙一样显著，今年南昌楼市的反应会相对平和。南昌的房地产仍具相当的价值增长区间，所以市场反应也不会过于敏感。个人认为南昌老城改造拆迁、落后的南昌商业地产开发等还方兴未艾，商住用房需求后劲犹存，这将是抬升稳定市场和抵消负面影响的原动力，所以总体上南昌房地产市场运行趋势将表现平稳。

　　本月起开始实施的预售资金监管政策，会对开发商有些影响，但从主要方面讲，更可能是，只会促使开发商加大楼盘促销回款的力度，使房价更趋理性，使楼市更加健康。我们做房地产都应顺应大势，在非优势产品促销方面，我们也将理性出价，大力促销；做足价值提升，使产品更具市场竞争力；在优势产品方面，我们更将注重产品价值营造，提升全程服务品质，使客户投资更具效益和保障。

　　今年楼市走势以平稳为主线

　　 商城·凤凰印象营销总监 卢松

　　应该说，南昌的房地产发展情况和杭州还是有比较大的区别的，特别是在区域存量方面，南昌的供销比为1.04:1，还比较的健康。至于会不会崩盘、价格大幅下降等，个人认为发生重大拐点的可能性不大，因为不具备这个基础。一个微观的供求关系，一个宏观的财政环境，都决定了未来的走势是以平稳为主线。

　　但是，如果我们仍觉得当下的情况只是暂时的，而且还会恢复到以前，把房子建好就像卖白菜一样抢掉，这是完全没有可能性的。未来对于开发企业来说，有几个方面特别重要：一是实实在在做产品的决心，你能够为购房者带来什么样别人没有的价值；二是资金实力，在购房资金监管账户和售房愈发规范等制度下，你能够融到成本较为低廉的资金来应对。这两者缺一不可的情况下，才能够获得一个正常的收益，而不是暴利。

　　对于小商品城投资开发的商城·凤凰印象，我们具有良好的信心。首先投资方小商品城是一家老牌的上市国企，资金实力比较强，而且对品质的要求比较高，再加上项目所处于的位置。南昌的城市发展正以“一体两翼”格局飞速前行，红谷滩13年的繁荣已佐证区域价值。红谷滩新区凤凰洲，作为红谷滩北扩、城市宜居之地，政府宏观规划前瞻：占据大南昌核心战略首排，滨江商务群、五星级酒店一条街、珠江路商业街等将汇聚八方人流、物流、财富流，随着地铁1号线、2号线的开通运行，区域的进一步醇熟，加上一些其他品质项目的入市，凤凰洲更会面临着价值的真正体现。

　　文/江南都市报记者夏震 罗蕾 宗洁 田华 艾明慧