退休后回农村养老 城市老人能否继承祖宅？
退休老人老李决定回到老家上饶养老，然而，老家祖宅多年没人住，已经成了危房。老李打算重新建一栋时被告知，老李已经是城市户口，而农村这块宅基地属于村集体所有，不属于村民的老李，没有权利在农村集体土地上建房。
和老李遇到这一同样问题的退休老人有很多，儿时通过读书跳出农门，退休之后想回到老家养老，却发现“回去”很难。
那么，城里人能继承农村宅基地吗？祖宅能否一代传一代，传承下去吗？文/江南都市报记者叶伟
退休后回农村养老 重建房屋被拒
1月20日，本报《说法》栏目接到一个电话，向记者求助的，是一位年过六旬的城市退休老人。
“我是家中独子，父母亲已经过世好些年，留下一栋祖宅，但这些年我还在城里工作，没有回家住过。”退休老人李先生告诉记者，2015年3月，他办理了退休，并决定回到环境、空气都很好的老家农村养老。
“多年没修缮，房子成了危房，很多地方都漏雨，基本上没法住人，所以我打算重新建一栋四层房屋。”老李说，他虽然是城里人，但从农村走出来的他，对老家很怀恋，此前就多次表示退休之后回老家养老。“在决定重建之前，我就向村里打了一份报告，村委会盖章之后向上级有关部门申请时，被打了回来，原因就是，我已经不是当地的村民。”老李称，年少时考取大学后，等于跳出“农门”，成为城市人。“现在还有这一规定，返乡的退休老人没有资格回农村建房子？”
越来越多城里人回老家继承祖宅
采访中，记者从多地县级国土资源管理局了解到，随着经济社会的快速发展和城市化建设进程的推进，越来越多的农村人口通过升学、劳动力转移等方式已依法转为了城镇户口，而如今，城市越来越拥挤，环境不如农村好，一些当年辛苦跳出“农门”并在城市工作一辈子的人退休后，开始打算回到老家养老。
据国土部门工作人员介绍，他们在办理农村房屋宅基地的确权发证工作中发现，农村房屋所有权人（户主）因故死亡，其法定继承人均为城市人口的情况在这几年已经呈上升趋势。根据《继承法》第三条第二款的有关规定，当公民死亡后遗留的个人合法财产由法定继承人依法继承。那么，城市人口对原农村房屋（地上建筑物）享有继承权。
“然而，另外一个法律却与这个内容冲突。”据介绍，根据《土地管理法》的规定，禁止批准城镇居民占用农村及其经济组织的土地建住宅。“很多时候，我们遇到一些退休返乡的干部提出农村宅基地土地使用权随房屋所有权继承申请时，也不知道如何办理。”
宅基地所有权不可继承 房屋可以
那么，返乡的退休干部老李，能回到老家祖宅居住吗？
“我国法律规定，农村村民取得宅基地的前提是其‘村民’身份，村民首先要属于这一村集体才能取得宅基地。同时村民拥有的只是宅基地使用权，宅基地所有权还是在村集体，村民不能随意处置宅基地。所以，宅基地不属于个人财产，也不是遗产，不能被继承。”南昌律师薛玉海认为，虽然宅基地不能被继承，但宅基地上的房屋是个人财产，可以被继承。按照我国法律规定的“地随房走”的原则，公民继承了房屋，当然可以使用房屋所占的宅基地。所以退休老人老李不能单独继承父亲的宅基地，但可以继承父亲的房屋并且继续使用这块宅基地。
“也就是说，退休老人老李可以继承的只是房屋，他可以将老屋修缮并继续居住，但将来，老屋倒塌或者消失后，其作为城镇居民，无权在村里获得宅基地，也就没有权利重建、翻建或扩建了。”还有律师告诉记者，《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条还规定，“继承房屋取得的宅基地，可以确定集体建设土地使用权”，城镇居民在依法继承农村宅基地上房屋后，国土部门可以将宅基地使用权变更登记在城镇居民名下，但这种登记行为只是为了符合城镇居民继承房屋的客观实际和满足加强地籍管理、理清产权关系的需要，将集体土地确权到城镇居民，并不等于承认城镇居民享有农村宅基地的使用权，其使用权是受到限制的。
返乡退休干部如何回到村民身份？
那么，退休老人老李能否堂堂正正地获得这块宅基地的使用权呢？
“新修订的《江西省常住户口登记管理规定》已于今年1月1日正式施行，这其中就提到，征得乡村两级同意，可办‘非转农’。”采访中，有户籍警告诉记者，随着农村户口所依附的利益增加，很多过去的农业户口，通过入学、招工等各种形式“农转非”后，现在又想将户口迁回原籍的需求日益增多。新《规定》对此明确：对少数原来从农村迁往城镇落户，但在城镇无生活基础，实际居住在农村的人员或下岗的城镇职工，本人要求从城镇迁回农村落户的，经当地乡（镇）和行政村同意，允许其户口迁回农村原籍落户。
“老李如果办理了原籍落户，就只需要依据法律规定进行变更。”南昌律师罗久保告诉记者，《土地登记规则》规定：“依法变更土地使用权、所有权和土地他项权利的，必须依照规定向土地管理部门申请登记。”另外，该规则第四十六条规定：“依法继承土地使用权和土地他项权利的，继承人应当在办理继承手续后，持有关证明文件申请变更登记。”