刚需都是泪：房价不到5年涨3.6倍 几乎无盘不罄
房价不到5年涨3.6倍 刚需购房人退守老房小户型
来源：新京报
马家堡区域二手房售价情况。随着二手房价格跳涨，刚需人群已逐渐被挤出新小区。新京报记者 刘狄 摄
最近，某二手中介机构市场研究部针对马家堡区域的二手房市场，进行了一次深度市场调查后发现，该区域北部与南部的小区购房人群差异显著。而据记者走访了解到，这样的差异在几年以前并不明显，只是在今年，刚需购房人才被挤出马家堡区域的南部，退守北部的老房小户型。
房价不到5年涨3.6倍
马家堡区域特点相对鲜明，北部区域以老旧公房小区为主，绝大多数购房人为刚需，而南部区域以商品房为主，多数为改善型需求。两者从购房需求、物业管理、户型品质等方面都存在很大的差异。
某中介机构的统计数据显示，从2009年至今的成交数据来看，马家堡商圈的成交量走势与全市成交走势情况基本一致。今年以来，3月份由于新国五条“20%差额个税”政策的出台，掀起购房者搭乘末班车集中网签的浪潮，单月网签达439套，约为月均水平的3倍，4月成交跌入冰点，随后呈逐月回升状态。
2013年9月，马家堡商圈成交案例的成交均价为38849元/平米，这是2009年1月成交均价的3.6倍。从历年的成交价格情况来看，2009年-2010年房价上涨较快，2011年受限购政策影响出现小幅下调，但从2012年2月重新抬头，到现在近两年的时间里，房价一直呈上行趋势。从2011年2月“限购”执行，至今累计上涨51.7%。
链家地产[微博]市场研究部分析师张旭表示，“马家堡商圈交通极为便利，临近三环，区位的吸引力加上强劲的自住型需求支撑，当前价格仍然会保持上行的趋势。”
刚需人群被“挤”出新小区
王小姐住在西马金润家园，房子的建造年代为2000年，两年前大学毕业工作时，在父母的资助下购房。对于当初的这个决定，她连说真是万幸，“当时这个小区的房价在2万元/平米左右，现在普遍报价涨到了3.5万元/平米以上了。如果是现在，在这边连老旧公房也买不起了。”
马家堡区域某门店中介告诉新京报记者，区域内老公房建造年代在1995年左右，成交房源的主流面积是五六十平米的两居，总价在160万元到200万元之间，70%以上的购房人都是刚需。而这边2000年以后建造的新小区，两居室的价格普遍在300万元以上，80%的购房人都是改善型需求。
记者经过走访后得知，这样的差异在几年以前并不明显，而是在从2011年年底开始的二手房市场价格跳涨后，才导致刚需被从新小区中挤出，退守小户型的老房。
某中介马家堡门店经纪人周先生说，“我在这个区域做了三年多，印象中三年前这边新小区二手房均价在1.5万元/平米左右，老公房价格在1.2万元/平米左右，总价相差四五十万元，而现在总价相差100多万元了。”周先生表示，“价格真正差距拉大，刚需购房人被挤出新小区，就是从去年年底开始的这一轮价格快速上涨中才出现的。”
新京报记者 刘狄
疯狂的日光盘：几乎无盘不罄 刚需提起都是泪
京华时报记者 邢飞 桂瑰 潘秀林
旭辉E天地500余套房源2小时售罄、加推100多套继续售罄，枫丹壹号单日劲销18亿，珠江四季悦城千套房源开盘首日狂销23亿……进入10月以来，日光盘，甚至时光盘频频上演，刚刚过去的两个周末，几乎无盘不罄。上半年只有刚需盘才会出现的日光现象，已经迅速蔓延开去，从刚需到改善，从小户型到大平层，从普通住宅到商住投资，什么盘都能当日售罄。在旺盛需求与恐慌预期的轮番刺激之下，北京楼市处处热火朝天，蔚为壮观，疯狂程度令人咋舌。
刚需项目
部分项目从冷清到一房难求
自调控以来，刚需盘一直是热销的主力军，随着供需不平衡的加剧，刚需盘更是炙手可热。
10月13日，位于通州的典型刚需盘润枫领尚开盘，150套房源吸引了300多组客户参与摇号，供需比达到了1:2，均价2.5万元/平方米，这个曾经备受冷落的项目如今一房难求，且均价较其低点的时候几近翻番。
据记者了解，该项目位于通州区光机电产业基地核心区，距离地铁亦庄线次渠站4公里，此次销售的户型面积为89平方米小三居和155平方米四居。去年推盘时，价格仅在12000多元/平方米，却因地处偏远，销售业绩平平。此次重新入市，却遭到抢购。
记者在亚豪机构提供的一份统计数据上看到，鲁能7号院、华业东方玫瑰等刚需项目销售成绩也不俗，整个刚需项目市场需求依然旺盛。
对于刚需盘热销的现状，伟业我爱我家市场研究院经理程浩业认为，库存量从2012年年初的11万套下降至目前的不足6万套，这种供需不平衡的情况使得购房者恐慌入市，因此最重要的是从源头上解决供应问题。另外，随着房价的持续走高，刚需盘呈现出不断外移的态势，不少刚需置业者不得不在六环附近寻找房源。
“六环特别远，上班要坐很久的地铁，我家人特别反对我买天宫院这块的，但是没办法，五环内的房价已经不敢碰了，太高了。”今年置业天宫院的小张表示。链家地产[微博]分析师张旭指出，目前，刚需房源基本在六环外，有一个很明显的现象就是刚需购房人群的购房选择往六环外转移的趋势明显加剧。受房价高企的影响，大部分刚需只能选择在靠近六环甚至六环外的区域。
中高端
改善需求旺盛推高成交
“日光盘”并不只是刚需楼盘的代名词。与普通住宅市场不同，中高端改善型置业者通常把购置豪宅作为资产增值保值的配置方式之一，在刚刚过去的金九以及10月前两周，不但整体住宅市场成色十足，豪宅市场表现也颇为不俗。
10月19日，位于亦庄中央居住区板块的枫丹壹号首期开盘，虽然售价高达3.5万元/平方米，但首期观景洋房产品几乎售罄，仅剩少量大户型，日销18亿元。
据亚豪机构统计数据显示，今年9月，北京在售56个报价5万元/平方米以上的公寓豪宅项目共有31个项目实现成交，成交套数307套，成交面积5万平方米，环比分别上涨60%、13%。平均报价也继续呈上扬趋势，达到78408元/平方米，实现了过去6个月的连涨。在实际成交价格上，9月公寓豪宅平均成交价格虽然环比下滑，但仍然达到54526元/平方米，与今年1月相比，豪宅整体市场的平均报价与实际成交价格，都实现了11%的大幅上涨。
与此同时，房企推盘积极性也明显增高，市场新增供量出现大幅提升。9月包括位于朝阳区的地杰长安驿、首创禧瑞都·天禧，以及位于东城区的国瑞紫金台在内，共有3个报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅项目开盘，累计供应套数超过500套，一个月即超过了今年一季度不足500套的总供量。
在11月预计入市的项目当中，中低端类刚需项目有所减少，中高端项目的占比则明显上升。从户型面积来看，这些项目虽然也有部分中小户型产品，但绝大多数都是以三居以上的大户型为主。
亚豪统计数据显示，目前尚有11个豪宅项目计划于今年年底开盘，其中，望京金茂府、胜古誉园、五矿万科·如园、西山壹号院等之前销售不错的项目都表示将在10-11月期间入市。
商 住
低总价、不限购成销售利器
10月13日，位于房山的旭辉E天地推出首批500多套房源，吸引近千人现场抢房，在开盘两个多小时内全部售罄。面对旺盛的购房需求，旭辉紧急加推了部分房源，当日共售600余套，销售金额合计近5亿元。10月20日，大亦庄区域的珠江·四季悦城首次开盘，千余套房源吸引了约5000位买房人，供需比达1：5，4小时售罄，销售额达23亿。
低总价、不限购的优势，能够有效对接市场的刚需和投资客群，成为商住项目热销的主因。旭辉E天地处于良乡高教园板块，区域购买力存在年轻化、创业意向多的特点。因此E天地“定制”了4.2米层高的E空间产品，面积也集中于35-50平方米小户型，更能适应目标客户的购买力水平。
地处大亦庄的四季悦城同样以4.5米层高、精装修以及低总价、不限购，成为吸引购房者的利器。亚豪机构副总经理高姗认为，亦庄房价的普涨，一方面与区域规划升级，供量日渐有限，区域价值提升有关，另一方面，地价的急速攀升成为直接托涨的主因。8月14日，融创和葛洲坝联合体以每平米近3万元的楼面价取得亦庄地块，亦庄楼面地价被再次刷新并首次突破了3万元大关。地价托底下，亦庄核心城区与河西区两个重点板块的高端化进程正在加速，周边刚需与刚改客群将被持续倒逼向马驹桥、通州台湖等外围区域。
二手房
前三季度网签量创近四年同期最高
今年的二手房市场和新房一样火热，在搭政策末班车效应产生的交易井喷等多重因素作用下，2013年前三季度的北京二手住宅网签量创近四年来同期新高。
记者在调查中发现，在二手房市场的成交中，绝大多数为首置和改善，其中，为孩子上学置办学区房而卖房买房的客群占据了很大比例。“我们目前的主要客户都是刚满五年的或刚拿到居住证的，还有一部分就是为孩子上学买房的，另外一种就是小房子换大房子的，投资的情况我基本上今年没遇到过。”在双井某二手房门店工作的小沈说。
对于近期的成交量，小沈介绍称，他上个月卖了一套，业绩不算好，其他的同事有卖两三套的，“你看看我们的房源，很少了，有时候真是想买房都找不到。”根据伟业我爱我家的统计显示，第三季度北京全市二手住宅网签总量为34375套，环比二季度的网签量大幅上涨了57.8%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，楼市调控最显著的成果就是投资购房比例大幅萎缩，而八成以上的购房人都是首次置业和首次改善的刚性购房需求，这部分刚需的平稳持续释放，也是三季度北京二手楼市强势复苏的重要因素。 随着成交量的攀升，成交价格也在持续上涨。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2013年三季度，北京全市二手住宅交易均价为29950元/平方米，与上季度的房价相比上涨了5%。从区域房价来看，近郊和远郊区县房价涨幅明显高过城市核心区。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，三季度，北京城六区二手房交易均价为40107元/平方米，环比二季度的房价涨幅为5%；而近郊和远郊区县的二手房交易均价达到了23187元/平方米，环比上季度涨幅达7%。
值得一提的是，记者在调查中还了解到，近几个月来，二手房贷款周期较上半年延长，上述经纪人小沈介绍称，现在贷款相对比较难，银行不说不给你办，但不给你准信，可能几个月才办下来。至于原因，小沈表示，银行每年也有自己的指标，上半年的成交量也不小，这些指标上半年完成得差不多了。胡景晖表示，银行购房贷款优惠难觅，房贷申请难度增大，购房成本的增加，会迫使部分购房需求不得不暂缓购房计划，同时，房价上涨也会使购房者陷入观望，因此，四季度，二手房快速回暖的势头或将有所减缓。
心态素描
卖方
高端楼盘更要高周转
“并不是只有刚需盘才要高周转、卖得快，高端盘不一定就慢”，融创中国董事会主席孙宏斌近日表示，面对目前越来越贵的地价、土地出让的方式以及土地款一次性付清的支付方式，资金成本越来越高，因此，无论高端还是低端项目，一定要快，如果慢的话，效果肯定不好。融创中国一直坚持高端精品路线，孙宏斌认为，现在政策的走向和思路非常明晰，即低端有保障、中端有支持、高端有市场，未来高端市场会逐步放开。
买方
再不买会涨更高
“看现在的形势，再不买的话是不是更买不起了？”近段时间，不少准购房人对记者表达了几乎同样的观点。
刚刚生子的张先生，为了改善居住环境，在马不停蹄看房之后，终于买下了亦庄某高端项目。“考虑到孩子出生后父母也会同住，居住环境和户型空间特别重要”，张先生难掩激动之情地说道，现在来看，无论是地段、周边环境，还是项目本身的品质，自己都非常满意。“幸好当时当机立断早出手，如果再等下去价格肯定会涨，这个项目再开盘时可就不是现在这个价儿了。”
案 例
珠江四季悦城
千余套房源4小时售罄
10月20日，位于大亦庄核心区的珠江四季悦城在北京工业大学奥运体育馆举行了开盘仪式。近万人齐聚工大体育场参加现场选房。目前在整个房地产市场中，还没有一个项目将开盘活动放置到大型体育活动场馆之中。
据珠江四季悦城项目负责人介绍，为了准备这场盛大开盘活动，保证开盘顺利有序进行，防止出现意外状况，项目组甚至进行了现场预演活动。但是开盘时销售场面异常火爆程度，还是超出开发商预料。
当记者8点多来到现场时，虽还不到开盘时间，但是售楼处已人山人海。不少人在门口排队领号，更有很多购房者已领完号在等候区等待开盘选房。据相关工作人员介绍，已有约500多组客户到现场来选房。9点开盘以后，售楼大厅已经爆满，客户达5000多人，现场客户拿号排队的人太多，很多人经过长时间的等待，显现出焦虑和坐立不安的状态，生怕好房子被前面来的早得客户抢走，买不到自己心仪的户型，主持人和现场工作人员赶忙四处维护现场秩序。开盘仅4个小时，珠江四季悦城千余套房源就已经全部售罄，销售额达23亿。
现场一位购房者小张向记者表示，自己关注这个项目很久了，专程赶到北京工业大学体育场内，就是想选一套好房子。没想到很多人比自己来的还早，在候选区等了几个小时，等叫到自己的号码时，好不容易经过资格审核才顺利进入了选房区，却被告知自己心仪的房型已被摇号顺序在前的客户选走，只好另作选择。
项目负责人表示，珠江四季悦城之所以受到市场和客户的竞相追捧，与其所处优越的地理位置和超高品质的产品是分不开的。纵观亦庄区域发展众多品牌房企逐鹿亦庄，区域价值被不断挖掘，通州台湖区域拿地成本突破20000元/平米；预计售价最低40000元/平米左右，亦庄正在稳步进入4万元时代，珠江四季悦城正身处价值洼地。
枫丹壹号
单日劲销18亿
10月19日，由保利融创联合开发的枫丹壹号首次开盘，近4000名客户齐聚售楼处，不到3小时几近售罄，当日认购金额达到18亿元。记者在现场了解到，不少客户是在CBD及亦庄区域工作的世界500强企业的管理层，他们既看中亦庄的区位、配套及规划，也看中项目本身的户型、品质和重点小学配套。
据介绍，枫丹壹号传承“壹号系”品质，达到“公园里的法式宫园”。项目销售中心和示范区于9月19日正式对外亮相，开放当日便引来1000多组客户到访。
无独有偶，10月13日开盘的5个项目中，望京金茂府和华润公元九里也主要面向改善型中高端置业群体，均收到不错的销售业绩。其中，京西南豪宅华润·公元九里创下日光销售佳绩，91套房源吸引近四百组客户到场，3小时内全部售罄，单日销售业绩突破4亿元。