利率低于开发贷 13家房企中票融资料达千亿

中国证券报记者不完全统计，今年以来已有万科、保利、招商、金融街、金科、华夏幸福等13家房企陆续公布中期票据融资计划，总金额接近1000亿元。业内人士认为，万科等龙头房企发行票据具有示范作用，其他房企或相继跟进。

多家公司计划发行中票

万科11月11日公告称，公司在境内银行间发行18亿元中期票据的议案已经获得了董事会全票赞成，资金将全部用于偿还公司存量银行贷款，从而降低公司综合融资成本。

万科这笔18亿元的中期票据期限为三年，发行利率将根据市场情况而定，资金将全部用于偿还公司存量银行贷款。

今年9月万科董事会通过了发行150亿元规模债务融资工具的议案。据万科公告披露，债务融资工具品种包括但不限于境内市场的中期票据、短期融资券、超短期融资券和资产支持票据等。

此前，万科总裁郁亮曾表示，万科的优势之一就是可以灵活运用各类资本市场和金融市场所给的机会和工具，在最适合的时候进行融资，这将有利于降低万科的整体融资成本、优化融资结构。

据中国证券报记者不完全统计，今年以来已有万科、保利、招商、金融街、金科、华夏幸福等13家房企陆续公布票据融资计划，总金额接近1000亿元。

9月16日，金融街公告称，公司于9月12日审议通过发行中期票据的议案。公告显示，金融街中期票据发行累计总额不超过52亿元，期限为五年或以上，利率在不超过国家限定水平条件下由公司根据发行时市场情况与主承销商协商确定，募集资金可用于符合国家政策支持的普通商品住房项目建设、补充流动资金及偿还银行贷款。

9月30日，华夏幸福宣布，该公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过39亿元的中期票据，期限不超过10年，发行利率将按照市场情况确定，募集资金将用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款。

10月13日，金科股份公告称，为改善公司债务融资结构、降低财务成本，促进公司可持续稳定发展，拟申请对全国银行间债券市场机构投资者注册发行总额不超过人民币39亿元(含39亿元)的中期票据。

10月20日，金隅股份公告，公司2014年第一期共20亿元中期票据发行完毕，发行利率5.35%，期限5年。

利率低于开发贷

据房地产业内人士透露，房地产开发商融资主要来自三个方面：开发贷、信托、债券或票据。

银行出于对房地产风险的担忧，今年以来明显压缩了房地产开发贷的额度，并对开发贷实行名单制管理，即只给名单之内的房企贷款，能够顺利拿到银行贷款的房企，基本都是大型品牌房企和区域性龙头房企。利率方面，一到三年期贷款的基准利率为6.15%，排名全国前20名的房地产开发商贷款利率是在基准利率基础上上浮5%-20%，一些中小的开发商的贷款利率甚至上浮50%以上。综合来看，房企开发贷的成本在8%-12%之间。

房地产信托对房企的要求虽说比银行宽松，但也是根据房企的规模、业绩和偿付能力来确定利率。一般来讲，房地产信托的利率在10%-15%之间，有些信托的利率可能达到20%甚至更高。因一些信托出现违约事件，今年房地产信托的发行规模明显下降，中小房企通过信托融资的难度也加大了。

中期票据市场上目前三年期AAA级企业发行利率为6.35%，高于基准利率6.15%，但低于同期一般贷款的加权平均利率7.26%，也明显低于信托融资利率。金隅股份已经率先完成了20亿的5年期的中期票据发行，票面利率为5.35%。而华夏幸福董秘朱洲在今年中期业绩电话会上表示，上半年公司的总体融资成本在10%左右，公司计划发行的39亿中票成本在7%左右，利差至少有3个百分点。

业内人士认为，万科作为“地产一哥”，其经营稳定、资金实力强，参考其他房企的发行利率来看，万科的发行利率可能在6%左右。相比于动辄贷款利率在8%甚至更高的开发贷而言，票据的利率要低得多，二者相差至少2个百分点。

直接融资大门渐开

相当长一段时期内，房企上市融资、再融资的大门被关闭，也被禁止在交易市场发行债券、票据，并收紧房地产开发贷款和个人按揭贷款，使得大量房企的融资方式转向了更加隐蔽的信托、私募基金和民间高利贷，从而加剧了房地产行业的风险。

随着房地产行业“黄金时代”的结束，严厉的房地产调控措施正在逐步退出。目前，房企直接融资的大门已渐次打开。今年3月，长达4年之久的房企再融资禁令解除。11月6日，阳光城发布公告称，公司以11.38元/股的价格定向发行2.28亿A股获批，用于两个地产项目建设。截至目前，已有中茵股份、天保基建、北京城建、迪马股份、卧龙地产、阳光城等6家房企再融资获批。

上市房企在银行间债券市场发行中期票据也于9月“开闸”。“目前，国内中期票据市场存量规模在3.2万亿元左右。只要政策给空间，大家都会蜂拥而上。”克尔瑞研究中心研究员沈晓玲介绍说。

不过，房企直接融资的门槛不低，中期票据“准入证”并不容易拿到。有证券机构分析人士表示，参与发行或认购的金融机构要看具体房企的资产状况等硬指标，会有一系列跟踪评级报告，信用等级高的龙头房企或者国企更容易获得认可。现在能发票据的都是大房企，中小房企没那么容易。未来，行业的“马太效应”会更加明显，部分中小房企将被淘汰。