动用房屋“养老金”将不再那么难

　　5月1日开始，《南昌市城区住宅专项维修资金应急使用细则》（以下简称《细则》）将正式实施，其中明确规定在电梯故障危及人身安全、屋面渗漏影响房屋使用等六种情形下，无需征得“双三分之二”业主同意，相关部门可应急使用专项维修资金。

　　南昌住宅专项维修资金使用率约为5.6%

　　住宅专项维修资金俗称房屋“养老金”，即每套房子在交付使用时，业主都要缴纳的一部分费用，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和改造。

　　记者从南昌市住房资金管理中心获悉，2000年12月，南昌市正式启动住宅专项维修资金收缴工作。截至2014年年底，南昌共归集住宅专项维修资金35.63亿元，已累计使用1.98亿元，使用率约为5.6%。

　　“绝大部分资金都用在了维修电梯和翻修渗水屋顶这两方面。”南昌市住房资金管理中心相关负责人介绍，2012年至2014年，南昌住宅专项维修资金分别使用了1890万、1877万和2407万元。“2005年至2010年，南昌一大批商品房交付使用，按照电梯15年的使用寿命来看，未来5-10年维修资金将会派上大用场。”

　　六种情形下可应急动用房屋“养老金”

　　按照相关规定，维修资金属全体业主所有。要动用这笔钱，正常的使用程序是必须征得“双三分之二”业主同意，即占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字表态。

　　记者了解到，在一些空置率较高的小区，想要实现“双三分之二”很难。有的小区对使用维修资金达不成共识，比如有业主认为“公共部位与自己无关”，又有住户觉得“谁想要维修就自己掏钱”。因此，维修资金在使用过程中常出现“卡壳”现象。

　　为保证在应急情况下及时使用住宅专项维修资金，去年8月，省住建厅发出通知，要求各级房地产主管部门制定相关资金应急使用具体业务操作程序。今年4月2日，南昌市房管局正式公布《细则》，其中除规定六种可应急使用专项维修资金的情形外，还明确了应急使用维修资金的申请主体和受理部门。

　　根据《细则》，经房屋质量检测机构出具证明并经区房产主管部门和社区居（村）委会现场认定，发生以下情况可应急动用维修资金：电梯故障危及人身安全；二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用；消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障；屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用；房屋外墙存在脱落、剥落等隐患；发生严重危及房屋安全的其他应急情况（如严重沉降、倾斜、开裂等）。

　　维修资金要珍惜使用，否则会入不敷出

　　5月1日，《细则》将正式实施。为提高工作效率，维修资金应急使用申请审核已下放至各区房产主管部门。本月内，各区房产主管部门将接受相关业务培训。南昌市住房资金管理中心相关负责人解释，为保证业主知情权，应急维修工程验收合格后，应急维修申请人应将资金分摊情况在显著位置进行公告，公告期不少于15天。

　　“正常维修与应急维修属于两个不同的概念，维修资金申请人不能混淆概念‘钻空子’。”该负责人说，1年之内，《细则》均在试行期，其间若出现新问题，房管部门将对《细则》做出调整。

　　谈及南昌目前仍有33.65亿元住宅专项维修资金剩余，该负责人说，以一栋6层共36户的居民房为例，每户缴纳5000元维修资金，可归集18万元。但在屋面翻修一项上，一次性用去5万元左右很正常。而在一些有电梯的小区，若更换电梯超过2次，此过程产生的费用就可能超过小区维修资金的总和。“续筹资金难度大，所以维修资金还是要珍惜使用，否则入不敷出就难办了”。

　　江西日报记者 万仁辉