南昌：储备保障有力 旧改如虎添翼

旧改圆梦告别蜗居，“英雄城”换上新装

南昌市于2013年启动史上最大规模的新一轮旧城改造，截至目前已初战告捷：2013年南昌完成旧城改造房屋全年共完成房屋拆迁约675万平方米，2014年则进一步加码，完成了房屋拆迁约685万平米。在不到两年时间的时间里，随着该市一栋栋老旧的房子消逝和一栋栋高楼拔地而起，曾经处于旧城“洼地”的“英雄城”逐渐换上了新装；3万多户昔日在中心城区“蜗居”居民，圆了多年的安居梦。然而在这一串串靓丽的成绩单背后，有着国土人默默的担当和付出。

创新旧改思路措施，着力破解资金匮乏难题

众所周知，旧改既是民生工程，更是“烧钱”的工程。因为旧改所涉及的区域经常位于城市的黄金地段，房屋征迁补偿费用高的让政府望而却步。历史上南昌市也多次启动旧改，但都主要因为缺乏资金戛然而止，成为了“老大难题”。该市十字街项目就是一个典型的案例。该项目三次启动拆迁又三次搁下，最大的原因就是资金缺口。根据测算，该项目改造资金约需35亿元，而预计可出让土地收益不到20亿元，资金缺口将近15亿元。要加快推进南昌的旧改工作，必须创新改造思路、措施，才能搬掉“资金难题”这个“拦路虎”。

以前的南昌市旧改项目都由各城区自己做主，各自筹集资金运作，并且资金运作方式主要是单个项目自求平衡。这就意味着如果单个地块棚改所拆除的土地出让收益低于改造成本，那么这个项目只能被搁置。这也是导致“十字街”项目“三启三落”的最直接原因。

在新一轮旧改中，南昌提出了旧改“四对平衡”的思路：目的是按照“局部平衡与整体平衡相结合、静态平衡与动态平衡相结合、近期平衡与远期平衡相结合、内部平衡与外部平衡相结合”的思路，通过“下全市一盘棋”来破解资金“老大难题”。

据此思路，南昌市创新了旧改融资方式，打出了“1+6+X”资金运作模式的组合拳：“1”即由隶属市国土资源部门的市土地储备中心筹措资金负责政府主导的旧改项目；“6”即由城投、水投等6家市属国有平台筹措资金负责的旧改项目；“X”即社会资本参与的棚改项目。

为确保旧改资金筹集渠道安全、高效，南昌市规定政府主导的中心城区城市旧城改造项目资金按照“市级统筹、土储融资，分区分账、封闭运行，以优补劣、综合平衡”的原则进行运作。凡列入市旧城改造计划，实行封闭运行的项目资金由市土地储备中心设立市级专户，在市级专户下按区设立分户，实行“专户管理、分区核算”。市土地储备中心主要负责筹措政府主导的旧城改造项目改造资金。旧城改造地块的土地收入（土地出让净收益和划拨价款）全额进入市土地储备中心，封闭运行，统一支付用于旧城改造。

储备发力，“老大难题”迎刃而解

如果说“1+6+x”组合拳像把尖刀的话，南昌市土地储备中心就是“尖刀”上最锋利的“刃”。作为“1+6+x”资金运作模式中的“1”，中心担任了全市90%以上棚户区改造项目的业主，承担了全市旧改“托底”的重任。从2013年至今，全市共投入棚户区改造各类资金146.6亿元，其中，除市级财政拨款16亿元外，其余130.6亿元资金投入均由市土地储备中心负责通过国开行城投棚改专项贷款、国开行土地储备项目贷款和其他银行土地储备项目贷款来筹集。

在市储备中心源源不断向全市各个项目注入资金下，全市旧改工作变得“不差钱”，彻底甩掉了“缺钱”包袱，加速前行。该市坚持“不与民争利、阳光动迁、用做群众工作的方法做动迁工作”三个原则，给予被征迁市民远高于周边房屋市场价的房补偿价款，并在搬迁费用、生活过渡、购房资金、后续保障等给予市民优惠扶持，得到了广大市民踊跃支持，曾经“难于上青天”的房屋征迁工作变得不再是难题。曾经“三启三落”、涉及建筑面积35万平方米、居民1万多人的十字街旧改一期终于在2014年顺利实施；今年4月又启动了十字街旧改二期。或许，这次十字街旧改工作要“尘埃落定”了。