南昌六成小区无业委会 业主遇纠纷维权艰难

　　今视网12月4日南昌讯（记者 良保）《南昌物管条例》于2010年7月1日实施。然而，3年过去了，执行却不尽人意，因无业主委员会，本网时常接到南昌部分小区反映维权难，比如车辆乱停无人管，私占车位、停车位被做他用。记者通过调查发现，南昌超六成小区没有成立业委会，遇到纠纷业主维权艰难，而有业委会的小区又面临着换届难、决策难、履职难等难题。

　　现象

　　南昌六成以上小区没有业委会

　　都说业主委员会是业主的“利益代表”，是业主向社会各方反映意愿和要求最直接的渠道之一。而据南昌市房管局组成的专题调研组在 2012年8月中旬至9月中旬，通过问卷调查、实地走访和召开座谈会等形式，调研全市有物业管理的物业项目总数795个（不含保障房）后发现， 其中521个住宅项目中，成立了业主委员会的只有203个，覆盖率仅38.96%。已成立的业主委员会中，也有80%左右运作不规范。

　　“到目前，南昌有物业管理的物业项目总数变为了1000个左右，其中约700个住宅小区。由于基数增大，成立了业主委员会的比例可能还低 于38.96%。”南昌市房管局相关负责人告诉记者。

　　业主遭遇纠纷维权举步艰难

　　没有业主委员会，导致的后果就是业主遭遇维权难的尴尬。如本网之前所报，蓝天郡小区地下一层223个地下停车位被改成了商铺，后开发商又将小区的休闲广场改作了停车场。由于没有成立业主委员会，不少业主纷纷自发与开发商、物业协商多次，但无果。

　　没有业委会，对于小区的一些基础设施维修也是一个很大的问题，如南昌市江信国际小区的19栋的业主反映，该楼栋的一电梯从8月底，坏了4个月至今没有维修。298户居民，近1000名业主每天上下电梯，只能依靠另外那一部电梯。而该小区物管申请提取维修基金时，南昌市住房资金管理中心要求小区必须要有业主委员会，特别是在提取时，要受业委会委托，并由业委会盖章确认。而江信国际未成立业主委员会，无法提取维修基金。

　　记者调查了解到，有了业主大会之后，才可以选择、解聘物业管理公司；才可以选举、更换业主委员会委员；决定物业管理费水平，监督规范物业管理公司 的行为；获得小区物业规划资料，了解哪些属于我们业主的公共设施、停车场、绿化广场的产权及决定专项维修资金使用、续筹方案等等。如果没有业主大会，上述权利均无法实现。

　　原因

　　成立业主委员会为主参与性不高

　　虽然南昌市2010年7月1日执行的《南昌物管条例》，但许多小区想成立业委会感觉很艰难，是谁伸手阻止业主的合法权益？对此，记者调查了解到，主要因为相关部门责任落实不到位；部分业主参与性不高。

　　据蓝天郡小区业主廖先生介绍，2009年，该小区的部分业主就可以宣传成立业主委员会，当时由于入住的人不多，所以宣传一段时间后，没能响应。2010年，业主继续宣传，同时小区的业主陆续进住，入住率上升，远超成立业委会的条例。2011年至2013年，组织过几次，均告于失败。

　　今年4月，蓝天郡业主成立了蓝天郡业主委会员筹备群，并组织几百人以上的业委会宣传活动，得到了多数业主的赞同，有200多位业主当场签下了同意成立业委会的名单。

　　“当我们拿着200多位业主的名单，代表业主来到蓝天郡小区居委会申请时，居委会领导称办公设备不全，可还有遭到少数业主反对，因此，成立业主委员会还是无疾而终。”廖先生说到。

　　而江信国际花园小区之前有过三次成立业委会的努力，但是都以失败告终，问题出在小区里缺乏积极的组织者，或者组织者面对了大量问题之后选择放弃。其中最核心的问题就是业主出于自身的利益，形成意见不一的团队。

　　业主委员会妨碍开发商赚钱
     
　　此外，开发商想方设法阻挠业主成立业委会。据南昌房地产行业专业人士告诉记者，作为开发商，他们不愿意成立业主委员会。有开发商认为业主委员会是和开发商是“对着干的”，就想尽办法阻挠业委会成立。一旦成立业主委员，小区公共设施只会全部交付给业主委员会处理，开商处的利益受损。现在开发商利用公共设施为自已谋利益属于常见的事，由于业主委员会未成立，即使有少数业主知晓也很难讨回公道。业主只有通过成立业主委员会向开发商和政府有关部门来解决此事，来为业主维权。

　　“在业委会成立前，前期物业服务的责任将一直由开发商承担。开发商把小区建成后，往往指定和自己有利益关联的物业公司来管理，同时也是为了掩盖开发中的不足。如果成立业主委员会，换了物业公司，这些不足就会暴露出来，也会促使开发商减少小区开发中的不足。”该人士说到。

　　建议

　　坚持“重心下移” 落实物管工作机制

　　那么，如何来解决这一现象？南昌市房管部门相关负责人表示：只有严格落实“以区为主、属地管理”物业管理工作机制，按照《物业管理条例》和《南昌市物业管理工作职责分工意见》（洪府厅发[2008]3号） 精神，坚持“重心下移”，强化县、区政府在物业管理工作中的职能作用。

　　同时，将业主委员会纳入街办、社区管理范畴。将业主的“自律自 治”与居民的“民主自治”结合起来，优化基层管理。将街办、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会成立及活动的指导、监督和管理，纳入年度目标任务考核体系，建立具体工作制度，使政府监管真正落到实处；街办、乡镇人民政府对业主委员会不履行职责或乱作为的要加强管理，对物业服务企业退出的住宅小区要及时介入管理，确保居民工作生活有序。在县、区房管部门设物业管理科（办），明确专人负责所辖区域内物业管理活动的指导监督。