南昌楼市量跌价涨 购房需求尚未释放

13.03.2014  09:45

  前不久,杭州某楼盘一夜之间直降50万,瞬间有关“楼市崩盘论”的说法铺天盖地。而近日,有关南昌万科将降价销售的消息也在业内传开,加上近期银行房贷收紧,成交数据下滑,不少市民猜测南昌楼市也将迎来拐点。

  然而近日走访多个项目了解到,虽然成交有所下滑,但房价没有出现明显的下滑。业内人士接受采访时也纷纷表示,近期楼市成交放缓主要原因是1月楼市井喷,以及近期置业者观望情绪加重。而就近期土地市场的表现,业内人士对2014年市场仍然持乐观态度。相比较去年的开春热销的春俏而言,今年楼市犹如这悄悄走来的春天一般润物细无声。

  市场

  预热“金三”供应陆续回归

  成交下降营销大厅冷清

  从新房成交和供应的统计数据上来看,南昌楼市在年后至今的表现比较低迷。

  根据房地产信息网统计数据显示,2014年2月份,南昌市新建商品房成交3023套,成交面积348509.85平方米。成交套数与2014年1月的11440套相比,环比减少8417套,降幅达73.58%;成交面积与1月的152.59万平方米相比,环比减少117.74万平方米,降幅达77.16%。而与去年2月份同期相比,新建商品房成交套数下降了29.56%,成交面积下降23.06%。

  通过随机走访红谷滩一些楼盘的营销中心,发现本该是接待高峰时段的周末,却普遍比较冷清,诺大的营销大厅里只有几位购房者,热闹一点的也不过十几位。一些售楼小姐还在闲聊之余告诉,过完年后到现在的这一个月里的工作都比较清闲。

  量跌价涨 需求尚未释放

  本该在年后释放的购房需求为何没有体现,专家认为主要原因还是开发商自身的营销计划使然。“一月份暴涨的成交数据是含有一部分水分的,而年后的冷淡也在意料之中,”九颂山河策划经理钟丽表示“根据我的接触了解,银行收紧房贷是一个重要的限制因素,再加2月本身就是一个过渡期,才会有这样的结果”。

  中原地产南昌公司总经理孔冬则认为:“南昌的刚性需求还是非常旺盛,大家对于将来南昌楼市的前景还是比较看好的,这从土地市场的火热也可以反映出”。

  不可否认南昌楼市在2月的表现的确低迷,与1月更是不可同日而语,但是通过观察可以发现,虽然成交量急剧下降,但房价却有小幅上涨:南昌市在2月末周的新建商品住宅成交均价为9346元/㎡,环比上期上涨63元/㎡,涨幅为0.68%。

  库存充足 楼市前景可期

  观察年后的开盘情况可以得知,近期入市房源并不活跃,加推和开盘数目寥寥,结合价格上涨的现象,可谓是有价无市。

  据业内人士称,目前的南昌楼市正处于谨慎乐观的状态,虽然受到了银行收紧房贷的抑制,但南昌作为三线城市发展潜力巨大,刚性需求被积压迟早需要释放,所以前景并不堪忧。

  近期,国家统计局公示了全国20城市的库存量数据,南昌的房源库存量排名第13,共240万平方米,同比增加37.4%,涨幅居全国第5。而楼市存销比则排名垫底,说明去化周期较短,销售节奏相对合理,房价下行风险较小。

  南昌在售楼盘中,除了全额/按揭付款的常规折扣外,其他额外购房优惠已不多见。在售楼大厅咨询,置业顾问仅表示会有预约认筹的优惠,具体到价格方面则表现得很含蓄,在表示“略有涨幅”的同时又留有余地:“具体价格会根据市场表现而定,部分房源会便宜一些”。

  土地

  2月南昌成交43宗地块 九龙湖成最大供应板块

  据南昌国土资源局网站数据显示,2月份南昌市及县区共成交地块43宗,其中经营性土地33宗。而南昌市共有13宗经营性地块成交,其中10宗来自九龙湖,绿地和万达分别囊括5宗地块。

  除了大量供应地块的九龙湖区域,2月份,高新区域土地市场的表现也引起了市场不小的波动。高新2月共推出2宗商住用地,其中一块被恒大集团囊入旗下,而另外一块则流拍。恒大集团以10.3亿元总价竞得,溢价率达29.33%,创下该片区出让总金额的最高价,折合楼面地价亦达到了5820元/㎡。

  江西中原地产研究经理刘秋良接受采访时表示,“以往一季度的土地供应一般以工业用地为主,而今年刚进入一月份就开始推出经营性土地,这正是受到昌六条的影响,增加了住宅用地供应量。”

热销反推市场 土地供应将稳中有升

  昌六条指出,2014年南昌市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120%,力争130%。据了解,2013年南昌市区住宅用地供应突破6800亩,若要达到昌六条中“保二增三”的目标,今年土地供应预计可能达到7000亩—8000亩,这无疑给没有土地储备的开发商来带来的好消息。

  纵观2013年南昌楼市,可谓“稳”字当头,南昌整体房价平稳向前,很多开发商赚的钵满盆满。洪客隆·英伦联邦营销经理徐凯表示:“2013年整体销售情况较好,开发商手上地少钱多,对于土地的需求比较迫切。”

  “从2月份土地市场来看,真正面向市场的土地并不多,这也是开发商不惜高价购地的原因。”江西中节能营销总监徐宁表示。而在谈及2014年整体土地走势时,徐宁则表示:“目前,整体的土地供应没有公布,但从整个市场需求来看,供应稳中有升,而且个人认为今年九龙湖、高新和经开区将是土地集中供应的区域。”

  银行

  房贷吃紧银行玩“低调”

  利率上调 审批要等4-5个月

  “对不起,最近银行房贷业务比较难办,可能要等一段时间。”“不好意思,我们银行现在个人房贷没有额度。”近日,记者以购房者的身份走访了南昌多家银行咨询房贷业务,得到的答案大多都是银行个人房贷额度吃紧,这与往年同期银行房贷额度宽裕的现象截然相反。

  在红谷滩某支行工作人员告诉记者,虽然没有暂停办理房贷业务,但申请的周期可能长达4-5个月甚至半年,这还得看到时候的具体情况。

  不仅贷款额度低,贷款利率也是上浮了不少,记者了解到,目前首套房贷利率在基准利率上上浮了10%-15%,二套房则上浮了15-20%。某银行阳明路支行工作人员告诉记者,从去年年末开始首套房和二套房的利率都上浮了不少,但近期涨幅比较明显。

  尽管银行放款紧缩,但记者从多个项目现场了解到,并未对成交带来特别大的影响。只是开发商回款周期变长,后期发展压力大。新宸中心营销总监蔡淑琴在接受记者采访时表示:“暂时对成交的影响比较小,但如果长时间放款紧缩的话,对于开发商的回款就会形成压力,后期的发展就会受到影响。特别是一些小公司,资金链恐怕会出现问题。

  银根缩紧成主因 未来有望缓和

  记者走访中了解到,目前大部分楼盘均有固定合作银行,还是能够正常办理房贷业务,但周期会较之前拉长。

  为何放款密集期变得如此一毛不拔?不少银行相关工人人员表示,银行贷款缩紧主要原因则是整个银行银根缩紧。南昌某银行相关工作人员告诉记者:“今年来,各个银行在存贷比上卡的非常严,这也就导致了银行可用贷款资金不足,直接影响到了房贷业务办理的周期。后期是否会放宽贷款额度还得看银行的存贷比例。”

  徐宁接受记者采访时分析表示:“现阶段银行贷款紧缩也是受经济大环境的影响,尽管产生了一定的影响,但个人认为这样的现象不会长时间维持,在整体经济环境稳定后,银行贷款会回到一个比较稳定的水平。”