5栋楼取证只售其一取证后半月才开盘 金茂悦分批开盘造“热销”

上月底，亦庄标杆项目林肯公园已经降价到折合毛坯仅2.3万元每平方米的低价，随后，北京城建海梓府的2.8万元的超低价入市引发市场对亦庄板块的强烈关注。

记者了解到，6月8日同位于亦庄板块的亦庄金茂悦项目在取得销售许可证17天后，才正式开盘对外销售。该楼盘工作人员称，项目推行“办卡5万抵10万元，且可享受首付10%的分期活动”。

根据开发商给出的说法，开盘当天“有100多组客户到场抢购44套房源”。但记者了解到，本次开盘的8号楼是开发商于5月22日取得的5栋楼中的一座。业内人士表示，楼座分开卖只是因为销售陷入僵局，开卖少量房源是为了制造“热销”假象博眼球。

根据相关部门的规定，要求开发商在取得预售许可证后3天必须开盘。

尽管如此，但到场的业主却仍不买账。业主群里有业主表示，其实购房客户并没有那么多，最后还有房源没卖掉。此外，业主还认为该项目并没有拿出实质性的降价诚意。

对于为什么不能一降到底，业内人士表示，除了因为怕前期业主维权意外，更大的困难是平安信托不同意。

记者了解到，方兴亦庄金茂悦项目在2014年初和平安信托合作的一笔9亿元信托，年化利率约11-14%，平安信托以“明股明贷”的方式，占项目公司约51%的股份。

这是比较普遍的一种控股但不参加管理的合作方法。到期，方兴地产会回购股权。但是，如果项目合同期发生意外，平安信托有权处置和变卖项目股权。

由于项目土地权证可能用于抵押开发贷，这种股权控制就很必要。尤其是项目降价时，信托公司会很敏感自己权益是否受损，抵押股权是否贬值问题。

方兴地产从2013年开始大规模引入信托和基金合作，而信托公司目前对房地产公司进行风险严控。由于平安信托成为了亦庄金茂悦的股东，项目降价就成了敏感话题。信托公司一般不同意自己的准抵押物降价或贬值的，这也是目前亦庄金茂悦项目不能大幅度降价，面对马路对面的海梓府降价到2.8万元每平米的单价，亦庄金茂悦只能有5万抵10万的优惠，一套卖价300万元以上的房子，只优惠5万元，显然对消费者够不成吸引力。

方兴地产（00817.HK）的股票成交走势图在5月22日出现了一根“十字交叉线”，这似乎是股价要告别连续30天下跌的信号。然而，明眼人都知道，这是派息的利好消息放出之前的一次拉涨，随后5月26日及以后的股票走势，还要看二季度的表现。

之所以方兴地产股价之前有连续一个月的下跌，原因是今年1-4月份公司销售业绩表现不佳。今年前4个月，方兴地产累计取得物业签约销售额33.8亿元，只相当于去年方兴地产销售收入145.9亿元的23%。而今年年初方兴地产预期设定的销售增长目标为30%，即2014年预计录得合同销售收入200亿元左右。如果按照目前的情况发展，今年方兴地产铁定完不成全面预计销售目标。

一位跟踪香港地产股的分析师表示，方兴地产目前销售陷入了全面受阻的窘境。主要依赖的北京市场，陷入了卖不动和没货卖的两重尴尬境地。外地市场来说，上海项目受阻，青岛和杭州项目卖不动。长沙的土地一级开发业务，今年4月又无成交。

激进的方兴地产，接下来面临的是到期兑付的信托合约以及高企的负债率如何消转的问题。这家受益于2008年“四万亿刺激”的央企房地产公司，褪尽了光环，开始不得不直面发展放缓带来的重重困难。

“分期首付”难以扭转销售低迷之势

为应对周边竞争对手的降价举措，以及扭转深陷滞销的不利局面，早在5月24日，方兴地产就对外宣布，推出折扣升级，将由原来的3万抵8万变成5万抵10万。近期买房者还可以享受第一次仅付10%首付的特权。

分期首付、垫首付、部分首付在楼市低迷时期屡屡见诸报端。中原地产研究总监张大伟指出了诸多在首付上做文章的促销行为间的区别：

首先，垫首付有两种，第一种在很多年前出现过的零首付买房，也就是购房者与开发商合作，提高房屋的评估值，举例来说就是一套实际成交额100万的房产，虚拟签约130万，这样到银行抵押后，按照130万购房者支付30%的首付，贷款100万左右。这属于骗贷，在最近几年市场规范后已经绝迹。

其次，另外一种垫首付就是在一定时间内，开发商允许购房者缓交首付，一般这个时间在1年内。这种垫首付其实是打的政策擦边球，因为我国期房预售制度下，各地建委取得预售的时间都早于银行要求的抵押贷款时间。一般在这个时间差里，购房者的首付是停留在开发商的账户中。

银行要求项目封顶后，才可以做抵押贷款。而各地建委的要求一般是项目完成20%左右工程量就可以预售收取首付。

虽然这种首付分期是开发商可以做主的事情，但是按照过去的房地产开发资金安排，除了土地出让金，前期工程都由工程方垫付，这种首付款一般用来支付前期的工程款。一般来说，熬到了首付款收到，意味着房地产开发的第一道资金关就过去了。实行首付分期，很明显会降低房地产开发的资金杠杆率，进一步降低项目的利润率。

据记者详细了解，“亦庄金茂悦”的10%首付策略，是一种开发商允许购房者缓交首付的促销行为。

“如果您要买房，可以先交5万元排号，到时候可享受总价减10万的优惠，接下来，是交20万的定金，那么这套房子就是您预定下来的了，别人就不能再选择。等下次签草签合同的时候，您来交总房款的10%作为首付，比如总价500万的房子，您第一次只需交50万，而那20万定金是算在首付里面的，也就是说只用再带30万过来。半年之内，您需要将剩余的首付补交齐全。”销售员王鹏捋了一遍享受折扣的流程。

北京东易律师事务所一位专门研究房地产法的律师指出，这种草签合同一定程度上来说，其法律意义并不大，如果房子涨价，开发商随时可以提前让购房者付款或者涨价，购房者遇到开发商“反悔”的时候，在法律上是很难得到支持的。