地产业期待政策放松 一批房企熬不到“春天”

12月1~3日，已有三家房企宣布出售旗下地产资产，坚决去房产化。而熬不到政策春天的房企恐怕不会只有这三家。

证券时报记者 岳薇

近期的种种迹象表明，地产行业的春风或再将刮起。

盘面上，房地产板块连续三天走强，多股连日涨停。“十三五”规划喊话去库存，促进房地产业持续发展，业内预测未来房地产调控政策定向宽松是大概率事件。而就在前日，北京市住房和城乡建设委员会公开征集意见，要放松商品房预售资金管理，人们大呼，开发商可以开香槟庆祝了。

不过，进入12月，仅仅三个交易日，就有三家房企宣布出售旗下房地产资产，坚决去房产化。“离春天只有二十公分的雪兔”似乎是对这些房企恰如其分的形容。

三公司剥离房地产资产

暖风未现，热已拂面。近日，市场对房地产政策出台的预期直接投射在了盘面上。贷款利息税前扣除、住房金融公库、集体建设用地入市等等政策街谈巷议。不过，也就在近几日，中茵股份、中房股份和鑫茂科技三家公司却相继宣布与房地产行业“缘尽”。

在苏州、徐州、连云港等地具有较大品牌影响力的中茵股份12月1日发布重大资产重组预案，拟将旗下7家房地产子公司的相应股权作为置出资产，与闻泰通讯20.77%股权进行置换，并作价10.11亿元购买闻泰通讯剩余28.23%的股权。早在今年4月，中茵股份已提出作价18.26亿元收购闻泰通讯51%股权，此次重组完成后，中茵股份将全控闻泰通讯。

值得一提的是，中茵股份此次置出的资产均为旗下重要房产业务子公司，公司更是进一步表示，此次重组完成后，公司会在未来陆续完成剩余房产子公司股权的出售，在完成现有房产开发项目的销售后公司将不再为房产业务投入资源，公司将彻底转型进入通讯设备制造领域。

不过，令人唏嘘的是，就在2013年年报中，中茵股份还曾透露将精准定位长三角战略核心区，立足二线城市，深耕三四线城市。不过，在次年年报中，风格一转，公司无奈表示，中小城市库存压力较大，公司将尽早完成现有存量地产开发，确保地产转型平稳过渡。

同样决定全面退出房地产业务的还有鑫茂科技，不过该公司情况较为特殊，以工业房地产开发为主。昨日，鑫茂科技宣布向控股股东鑫茂集团剥离旗下两项地产资产，此次资产剥离更触发“易主”，对于尚处于重大资产重组停牌中的鑫茂科技，给人无限遐想。

鑫茂科技地产板块主要涉及三家下属房地产子公司，即圣君公司、贝特维奥公司、科技园公司。本次剥离圣君及贝特维奥公司后，鑫茂科技计划对科技园公司进行清算或通过对该公司剩余存货进行清盘、转固处置等方式，使其逐步转型为一家为驻园企业提供专业工业物业管理服务的管理公司，此后公司将不再涉及房地产开发业务。

鑫茂科技称，自2010年起，国家大力度实施地产宏观政策调控并收紧银根，鑫茂科技的房产销售始终持续低迷，地产板块自2010年起连续亏损，每年给公司造成约4000万元左右的亏损。

另一方面，鑫茂科技已逐步形成了光通信产业为核心的产业格局，今年3月，公司完成非公开发行股票拓展光通信产业。公司近日也表示，剥离工业地产业务后，拟筹划收购上海融玺创业投资管理有限公司100%股权，同时募集配套资金，拓展金融业务领域。

而另一家公司中房股份转型则暂无着落，决定先卖资产扭亏。公司于12月2日发布重大资产重组草案，拟出售所持有的中房长远100%股权和中房华北100%股权，以期甩掉经营能力欠佳的房地产资产，降低公司被实施退市风险警示的风险。

中房长远和中房华北均为房地产开发项目公司，两公司均先后开发过两个房地产项目，目前主业均处于停滞状态。而中房股份自2009年出售徐州天嘉55%股权后，实质上已无新增房地产开发业务。近两年来，公司原主营业务基本处于停滞状态，2014年度净利润亏损1342.6万元，2015年1月~9月净利润亏损1482.5万元，本次资产出售能够增加公司年度利润总额2713.69万元。

难以忽视的问题

除了上述三家公司，近日发布定增预案的部分“涉房”企业也透露了类似的信息。新潮实业昨日公告，公司拟作价83亿元收购鼎亮汇通100%股权，并配套募资20亿元，再度加码油田开发。在涉足油气产业之前，新潮实业主营房地产及通信电缆。受制于行业发展瓶颈，自2014年起，新潮实业先后处置了酒业、铸造、纺织等子公司，其中包括房地产业的子公司(新潮房地产)和建筑业的子公司(新祥建材和东城建安)。今年以来，新潮实业更是进一步陆续剥离了部分房地产及体育类资产。

立足重庆地区的迪马股份，其房地产业务2014年贡献了近九成的收入，然而公司近日发布定增预案，拟投建军用车和外骨骼机器人制造业务。迪马股份坦言，本次非公开发行是公司主动应对房地产市场变化的措施，由于经济增速放缓，我国房地产市场逐渐进入分化调整的阶段，公司竭力在工业制造特别是军用专用车领域取得新的拓展。

言辞之间是否也意味着迪马股份未来将转移发展重心？迪马股份相关人士对证券时报记者表示，这次定增并不意味着公司将收缩房地产业务，公司已经逐步向华东华中地区扩张，在南京、上海拿地，自去年以来，房企库存压力普遍较大，所以公司调整战略，往一线城市走。

冰冻三尺非一日之寒。据华泰证券统计，商品住宅的库存现量是28亿平方米，不包括开发商已拿地未开工的部分，亦即供给大幅度超过了需求，去化大概需要三年，全国范围内出现的是不太健康的状态。而近日更有专家指出，楼市潜在库存或超140亿平方米，去库存需要10年！

“快鱼更快，大象起舞”是目前房地产行业的竞争格局。华泰证券在电话会议中指出，北上广深四大一线城市，没有库存，一线城市不存在销售问题，而二线城市压力很大，三四线城市情况更加严峻。

就此现象，迪马股份人士也表示，小房产公司去化能力较弱，剥离房地产资产其实挺正常。记者留意到，上述三家宣布剥离房地产业务的公司其项目多位于二三线城市。

华泰证券指出，十三五”规划里已经把清理库存作为非常重要的一点，再结合到近期地方政府已经开始出台相应的刺激政策，预期贷款利息税前扣除、住房金融公库、集体建设用地入市三大政策会出台，但可能没有预期那么快。

而对于近日房地产板块的持续走强，一私募人士对证券时报记者表示，最近的走势不是对地产市场基本面的反应，而是对最新政策的反应，也即炒政策。

不过，尽管政策春天近在咫尺，在高库存的压力下，等不到政策春天的房企恐怕不会只有上述三家。