三、四线城市或放松限购 五种二手房买不得

　　限价力度升级、提高二套首付比例、增加普通住宅供应……新一轮调控在房价调控目标面临无法实现之前突然而至，未来还会有更多此前房价上涨过快城市“跟风”。当然，三、四线城市跟进的可能性不大。

　　文/本刊记者 甄爱军

　　多个城市跟进

　　继北上广深四大一线城市之后，包括杭州、南京等一批重点及二线城市接连出台调控政策，各地楼市调控力度有所收紧。

　　据了解，近期升级楼市调控的城市主要包括南京、杭州、武汉、长沙、南昌、沈阳和厦门。根据各地出台的调控政策主要内容不难发现，其主要措施主要集中在两个方面，其一是严格执行限购政策，即提高外地人购房门槛；其二是严格执行信贷差别化政策，提高二套房首付比例。

　　业内人士分析认为，这样的举措将会使得部分市场需求受到抑制，改变当前楼市预期，从而迫使楼市降温。

　　对比此前北上广深等一线城市出台的措施，不难发现及包括南京、杭州等在内的跟进政策有着很多相似之处，比如提高二套房首付比例。不过相比一线城市的调控措施力度，跟进政策要轻一些，比如长沙、沈阳等城市规定，二套房首付比例提高到65%，而非70%；包括南京、厦门等城市并且提高外地人的购房门槛，在限购方面的力度在明显小于一线城市。

　　表1 各地新出台的主要楼市调控措施

　　根据公开资料整理

　　出发点在“维稳”

　　各地出手加码楼市调控，“维稳”意味颇为明显。

　　据国家统计局公布的10月70个大中城市房价统计数据不难发现，已经出台政策的城市，无疑都是近期房价涨幅较大的城市，比如广州、深圳10月同比涨幅超过20%；此外上海、北京、厦门、南京、沈阳等城市10月份房价同比涨幅也超过10%。

　　虽然有不少城市在限购、限贷等多个方面有所收紧，但这并非新政，虽然力度有所加大，但重申的意味也很大。而对于“新国五条”政策规定的房产税扩容与个税20%及二套停贷的政策，极有可能会对房价产生巨大冲击的措施，则没有一个城市的地方政府愿意实施与推进。

　　此外记者还注意到，在此轮调控中，出于完成房价控制目标压力，限价力度升级，高价房成为众矢之的，不少城市均表示对申报价格明显过高的商品住房项目从严控制。比如杭州已采取与北京类似的政策，即对年底之前大幅涨价楼盘不予批准预售，单价过高的楼盘不予批预售许可证。厦门也采取了同样的措施，对不接受价格指导的项目，暂不核发预售许可证，暂停网签备案。

　　这一轮调控有没有可能将房价降下来？专家认为几乎没有可能。从目前来看，包括北京、上海等城市在内的住宅市场，因为调控力度的加大而出现降温现象。但专家认为，这种现象只是暂时性的，一旦政策被市场所消化，房价还将重拾升势。当然，因为政府在着手解决住房保障问题，因此未来房价涨势会趋于温和。

　　北京链家地产市场研究部张旭认为，从人口流动的角度看，一、二线重点城市的人口规模增长还远未结束，由于这些城市的科学，教育，文化和医疗等公共服务在全国范围内都有着明显的优势，同时收入水平和生活方式对周边人口甚至全国范围内人口都有着明显的吸引力，所以未来这些城市的住房需求规模依然较大，房价上涨的压力依然存在。当然，在楼市的长效机制尚无眉目的情况下，限购、限贷等政策依然会起到稳定市场预期，进而稳定房价走势的目的。

　　哪些城市会跟进？

　　接下来，会不会有更多的城市跟进？

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，此番升级调控还仅仅属于短期行为，“主要是房价控制目标难以完成，所以地方政府有压力，会加大调控力度。”因此他认为主要省会城市、房价涨幅靠前的城市都会跟进。

　　就目前而言，房价涨幅靠前的城市中，包括福州、太原、哈尔滨等，10月份房价同比涨幅在10%以上，因此这些城市很有可能会出台措施，加大调控力度。此外，包括成都、大连、石家庄、青岛等城市，10月份房价同比涨幅也超过了8%，面临着不小的上涨压力，因此也有可能会跟进，通过采取与一线城市类似的措施，如收紧限购、加大限价等措施，来加大调控力度。

　　三、四线城市会不会也一同跟进？专家认为可能性极小。在此前不久，当北京、上海、深圳等一线城市纷纷收紧调控的时候，三线城市徐州则从限购人群、区域及户型三方面对原本的限购政策进行松绑，这是因为徐州楼市在此前很长一段时间内处于低迷状态。考虑到中央政府未来在楼市调控方面不再采取“一刀切”的方式，地方政府拥有更多的自主权，加之目前三、四线城市楼市交易活跃程度并不高，所以跟进的可能性极小。“不仅不会跟进，还有可能会放松限购。”有专家这么认为。

　　五种二手房买不得

　　文／本刊记者 徐卓航

　　近一段时间以来，“小产权房”市场又有些暗流涌动。连日来，国土资源部、住房和城乡建设部联合发文，再次强调坚决查处“小产权房”建设、销售行为。然而，类似的贪图“小产权房”便宜、寄希望于“转正”、蒙混过关等情况仍有出现。

　　其实，在二手房屋的买卖过程中，有不少可能会存疑问、存风险的地方，购房者都应该弄个清楚明白，避开这些“买不得”的房子。

　　权属不明的不买

　　产权不明确的房屋是购房者首先要避开的。按照物权法的规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，都应依照法律规定登记，经依法登记，才发生效力；而未经登记的，则不发生效力。因此买房前，我们就要核对出卖人是否具有产权。物权法和建设部《城市房屋权属登记管理办法》还规定，不动产权属证书是权利人享有物权的证明，是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，是国家对房屋所有权的确认。因此，查明卖方提交证书的真实性也要放在首位。

　　同时，土地权属不清的房屋也买不得，“小产权房”问题就是如此。根据土地管理法的规定，我国土地所有权包括两种方式，即国家土地所有权和集体土地所有权。城市居民从事建设应当依法使用国有土地，农村居民每可申请一处宅基地，农村土地不能用于非农用途，因此才说大量存在的利用农村集体土地建设的房屋对外出售的“小产权房”是不受法律保护的。

　　违规违章的不买

　　违章建筑是指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物，主要是指房屋。从违章建设人有无土地使用权的角度来讲，违章建筑大体可分为两种情况：一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋；二是在已经取得使用权的土地上，但尚未取得建设规划许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。这两种情况下建设人均不能取得房屋的合法所有权，还可能被规划部门认定为违章建筑后而令其拆除或强行拆除，因此购房者购买此类房屋是没有任何权利保障。

　　另外，可能被列为危房的房屋也要避开。如果房屋一旦属于危房，不但居住会有安全隐患，而且也没有了其他的利用价值，因此购房时一定要了解房屋的房龄、结构等情况，做出是否属于危房的初步判断。进一步的，还要小心已经被列人拆迁范围的房屋。通常情况下，被列入拆迁范围的户口是被冻结的，而已列入拆迁公告的房屋，房地产交易管理部门将不予办理过户。如果购买了此种房屋，将会面临很大风险。一般情况下一两年内将被拆迁的房子，能够在各区的房地产交易所（中心）查到。此外，购房者还可以向所在区县房管局的拆迁科咨询相关情况，或者到当地派出所询问一下这里的户口是否己被冻结、委托中介公司帮助查询等等。

　　“声明”缺失的不买

　　房屋所有权共有是最需要多方声明的，共有意味着房屋的所有权人不是一个人，例如，夫妻共有房产、两方或多方共同出资取得的房产、多个继承人因继承而共同所有的房产等，其中最典型的就是夫妻双方婚后取得的房产属于夫妻共同财产。在共有的状态下，共有人对房屋均享有权利，这时如果共有人之一擅自将房屋出售，实际上是将其他共有人所占有的房产份额也进行了处分，那么势必将侵害其他共有人的利益。为此，共有人要处分房屋，必须征得其他共有人的书面声明同意。否则，即使进行了处分，这种处分也是无效的。由于二手房大多是夫妻或家庭成员共同财产，购买未取得共有人同意出售的二手房会惹上麻烦。

　　即使没有共有关系而只有租赁关系，也可能出现问题。按合同法规定，出售房屋时应通知承租人，同等条件承租人有优先购买权。因此在购买二手房时，还应考察所购房屋是否存在租赁关系。如出售人没有通知承租人，没有承租人书面声明放弃优先购买权承诺，买房后也会有后患。

　　抵押查封的不买

　　抵押是指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。由于抵押权是一种物的担保，其最大的特性就是优先受偿权。因此将已经抵押的房产进行转让会损害抵押权人的利益，为此，《物权法》明确规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。显然，如果购房者稀里糊涂购买已被抵押的房屋，无疑是要上当受骗的。

　　同样的，被法院、检察院、公安机关、海关等国家机关查封和扣押的房屋，其所有权的转移不得对抗这种公权力。如被执行人无金钱给付能力的，法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施；被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此，司法机关已保全、查封的房屋也是不能买的。

　　转让条件不符的不买

　　最后，不符合房屋转让条件的房屋也买不得。比如，按照国家保障性住房的相应规定，经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。满5年转让应向政府缴纳土地收益等价款，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，才可以取得完全产权。因此，对不符合转让条件的二手房也要当心。

　　还有的单位在向职工出售房改房时，在售房合同中作出了某些限定，如“未住满五年不得转让”等，因此购买房改房时也要注意查看原购房合同是否有此类的特殊约定。另外，一些房改房的面积是根据员工的行政级别、工龄等因素确定的，在二次转让时如原产权单位认定超标，则必须先将超标问题处理完毕才可上市交易，购房者所购买的房屋只能是超标已经处理的房屋。