央行房贷新政满月舆情报告

来源: jx.people.com.cn

一、舆情综述

9月30日，中国人民银行、银监会联合发文《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对此不少业内人士表示：新政超预期。

因为根据中国指数研究院发布的2014年三季度市场形势总结显示：今年三季度国内房地产市场延续下行势头，价格继续下行，成交季节性回升但同比下降幅度仍比较大，房企经营压力增加，投资放缓，土地市场降温，全国300个城市各类用地出让金同比下降近五成。虽然多数城市放松限购，但信贷政策仍保持平稳，市场下行预期并未根本改变。

北京中原指出：该项政策的力度“5倍于”放松限购，“救市”的信号意义十分明显。新浪博主萌生认为：央行认贷不认房，不是盛宴而是减缓下跌的速度。

9月30日到10月29日，媒体关于“房贷新政”的关注热度（数据来源：人民网舆情监测室）

新政出台便轻而易举的抢占了各大媒体的版面，在十一黄金周期间放假期间舆情热度就已达到3000多条，10月8日热度更是高达17000条，充分说明了舆论对房市的强力关注。现在新政已有月余，人民网舆情监测室梳理了市场各群体对政策的解读以及预期都呈现出不同的认识。

二、央行房贷新政的热点解读

1．亮点不同及传播路径

（1）认贷不认房。

新政一出台，网友及媒体认为其中的最大亮点是：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30％，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。总结为“认贷不认房”。

如《羊城晚报》的《央行认贷不认房 金九银十开发商或不再降价换量》指出：9月29日央行送来“认贷不认房”这份国庆楼市“大礼”，令开发商紧皱的眉头豁然舒展。估计开发商今晚将连夜调整价格，应不再降价换量了。《长江商报》的《炒房客再度袭来 购房者怕涨价果断下手》文章描述：央行下发“认贷不认房”首日，撞上十一黄金周首日，武汉楼市借着小长假的顺风车，稳步迈入“银十”跑量期。

合富置业首席分析师龙斌认为：还清首套房贷再贷算首套，这个政策的力度相当大，比放开限购更加有影响，而且这种影响是实质性的。首先它激活了改善需求，成交量肯定会上升，而积压的库存也会慢慢消化，消化到一定程度，价格上涨是必然。短期内不会上涨，不过还是会处于上升通道。

新政出台后最先快速反映的是网站以及地方都市报类，源于新政牵扯民众最热心关注的房地产政策，影响很大。但解读都相对比较简单以及更生活化。

（2）MBS发行的重要影响。

但在10月4日，微博网友＠傅蔚冈发布了一长微博《世人都关注利率七折，殊不知MBS才是核武》，他的身份是上海金融与法律研究院研究员，提出了对住房抵押贷款证券化的关注。牵扯到的新政具体条款是：鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

傅认为：MBS若开闸，银行只需将这部分贷款余额的优良部分拿出来进行证券化发行，其发行规模理论上可超过10万亿。这将给中国房地产市场带来史无前例的变化，这就是房地产市场的金融化，房屋不再仅仅是居住品，同时变成了可以流通的金融产品。

并乐观认为：当房地产行业的资金成本因为MBS提升的金融流动性而降低的时候，其效应将逐步传导到与之相关的几十个实体行业，从而降低整个中国经济的资金成本，不仅促进实体经济的发展，而且会进一步促进MBS的发行，形成正反馈效应。中国中心城市未来的城镇化道路将进一步加速，房地产行以及房地产金融衍生品行业极有可能迎来一个黄金十年。

对于从MBS角度的报道与关注，因为更专业更深入，呈现出：a.媒体普遍反映相对滞后；b.多以专家观点解读为主；c.专业财经媒体成为主要观点输送平台。

2．关注热点：利率7折优惠难落地

央行喊话放松房贷认定标准已满月，各大银行并没有对房贷出现明显的放松，首套房贷利率与9月30日之前几无差别，并给予分行房贷利率充分的自主定价权。某些银行房贷利率出现了9－9.5折的优惠是针对银行的优质大客户。

究其原因是因为随着银行利率市场化改革压力加大，银行也开始考虑“把钱用在刀刃上”。银行在风险可控的范围内开始探索贷款收益更高的领域，从2012年开始，部分银行已经开始逐步压缩房贷业务，转战收益更高的消费抵押贷款等领域，7折政策其实名存实亡。

对于新政具体条款的落地情况，由于有一段执行期，所以媒体报道的时间也是相对靠后，其中对于利率7折优惠的关注是最多的，既能浅谈也能深度分析，涵盖媒体的范围也是最广的。

三、关于央行房贷新政的观点解读

930央行房贷新政出台至今已有一整月，期间网友媒体对新政投入了极高的关注，包括政策落地以及未来的预期，观点各异。

1．新政目的18.1%

（1）拯救房地产市场（8.1%）

新政的出台被众多网友解读为救市，如网友“seraph1201”的观点就代表了很多人的想法：本来楼市泡沫已经开始挤压出来了，结果央行的认贷不认房又出来了，个人觉得种种延缓楼市回归理性的政策肯定会有一天让那些位居决策层的人明白，他们给自己挖了多么大的一个陷阱。

（2）解银行危机（5.8%）

萌生就认为，为什么国家会在这个时节选择出台这样的政策？一是，转结构实在是有些力不从心了，8月份的经济数据已经说明了一切，为了不使得这种局面进一步恶化而采取的非常手段。二是，重要的是国家在为银行考虑，怕银行因为未来楼市价格的下跌而拖累，从而给整个国家的金融带来危机，现在这样做就是为了缓解银行目前的债务所做的让步，可以说这一招很是高明，先把当下的问题解决好，只有当下没问题了，后面的路才能走下去。

财经评论家叶檀也认为，房贷新政出台的时间点微妙，正值“4万亿”即将到期之时，所以除了救市之外，当局还可拯救银行，否则到年底银行就成了最大的坏账户。

（3）缓解地方政府债务危机（4.2%）

郎咸平在节目《房地产政策变局》中表示：新政是属于缓解地方政府债务危机的重要政策所推出的举动。因为数据显示各地地方政府由于房地产销售由正转负导致税费大幅下降，土地财政严重缩水。

2．执行满月现状39.8%

（1）楼市回暖（16%）

“财经网”文章《房贷新政满月：多个城市楼市回暖》：在房贷新政落地之后，不仅一二手房成交量回升，之前几乎冻结的土地市场也暖风渐起，其中，一二线城市升温显著。中原地产市场研究部统计数据显示，截止10月27日，一线城市土地成交22宗，平均成交楼面价每平米达到了9787.5元，成为近半年最高点。今年以来，这一成交楼面均价仅次于1月份。同时，平均溢价率达33％，创今年4月以来新高。较高的成交价背后，是房企拿地热情的提升。从9月开始，万科、远洋已陆续进入土地市场，而进入10月，保利、首开等更多标杆房企纷纷出手拿地。

（2）7折难落地（16.8%）

《京华时报》文章《银行按兵不动 利率几无差别》：想回到以前首套房贷利率7折优惠的时代已经不可能了，连网上流传的9折优惠都很难，现在银行的资金成本水涨船高，9折贷出去我们都保不住本。

（3）去库存未大幅涨价（7%）

中原地产项目部总经理黄韬认为：未来成交会更加活跃，发展商也会积极出货，成交量会上升但不会暴涨，价格还是以保持稳定为主，因为这只是将之前收紧的政策放松而已。楼价不会那么快上涨，因为目前的货量仍然比较庞大，还是以走量为主。

中金公司的分析指出，由于当前大部分房企的资金状况并不充裕，且市场重心是去库存，因此主动做出涨价的房地产商不会太多，涨价行为不会演变成大范围事件。

3．未来预期40.1%

（1）U型缓慢回升而不是V型迅猛反弹（3.9%）

华远地产董事长任志强认为，在救市政策出台后，楼市最低点已经过去，如果房企再融资松口、房贷优惠等政策落实到位，10月或将逆转楼市今年前九月走低的趋势。不过，任志强强调，基于库存较高，楼市会U型缓慢回升而不是V型迅猛反弹。

中原地产首席分析师张大伟表示，房贷新政释放了大量需求，起码可以增加30％的可购房人群，这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。他预测，整体4季度依然会是量增价稳的市场形态。

（2）市场调整时间会较长（8.8%）

经济学家李稻葵则认为，房地产市场调整还将持续很长时间，预计这次房地产调整还需要2年以上，楼市的成交量和成交价格才能稳定并向上。第一，城市人口对住房需求已经基本得到满足。人均住房面积34平米，89％的家庭都有自己的住房，超过10％的家庭有两套房甚至更多；第二，老百姓对于投资的兴趣点已经从房产转移到金融投资。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，过高的库存量，中心城市过高的地价，以及过高的房价和租售比失调的现实情况，迫使楼市将经历一个较长时期的调整期。这个调整期至少需要2－3年的时间。

（3）区域表现有差异（10.1%）

中原地产研究总监刘渊认为：一线城市库存水平比较低，很多二三线城市新房发展活跃度已经达到了一线城市的水平。大多数二三线城市会有长时间的调整，短期内不会再有价格的上涨。

（4）房价下降预期还在（10%）

《21世纪经济报道》文章《房贷新政后房价走势如何：业内预计更多楼盘降价》：万科有关人士认为，新政并不能扭转房价下降预期。去年房价上涨是过头了，市场一定要纠正。预判四季度会是继续降价的态势，甚至会有更多楼盘降价，房价下跌会更加明朗，降价的比例和范围会更宽，而且购房人会更加果断。

德信资本董事长陈义枫认为，房地产行业正在进入存量时代，未来中国的新房竣工面积、销售面积非常难以突破2013年的峰值。

（5）建立长效机制（2.3%）

《金融时报》文章《新政效果有待观察 楼市调控应建长效机制》：房贷新政能否有效消化房企库存，最终还需市场对住宅投资价值的检验。这一时期，政府应把握住市场回归理性契机，加强改革的顶层设计，寻找楼市“治本之策”，通过一系列改革，建立房地产调控的长效机制，防止过高的金融杠杆形成房地产泡沫，促进房地产市场持续健康发展。

（6）住房抵押贷款证券化的作用及风险控制（5%）

经济学家余丰慧：无论是推出MBS（住房抵押贷款支持证券）还是REITs（房地产投资信托基金），给出的一个导向是，力推房地产金融化。而最容易投机炒作的房地产行业过度金融化，带来的最大问题就是迅速推高金融风险，最终被身不由己地推向金融危机轨道。同时，门槛低、回报高的R EITs推出后，必然导致民间资本再度大举进入房地产领域，使得其他实体经济实体企业融资难加剧，影响经济结构调整和转型进程。另一个让人担心的是，R EITs这个舶来品进入中国后被扭曲变形，可能加剧房地产行业的投机炒作现象，最终推高金融泡沫风险。

4．其他（2%）

每一次关于房市的政策出台总是能吸引很高的关注和舆情热度，与以往不同的是，除了对房价的关注之外，还有就是呼吁开放金融通道或者手段来助力房地产行业的发展。中国版“两房”开闸有利于信贷环境宽松，或将撬动10万亿元房贷资金，不过与此同时也要吸取美国房贷证券化速度过快、规模过大等教训，严防房地产金融泡沫风险。