一季度广州四成二手房买家一次性付款

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李广军 摄

据合富置业成交数据显示，今年前三个月广州全市的二手均价都保持在2万元/平方米以上，同比升幅在两成或以上。合富标准指数监测阳光家缘二手住宅网签数据显示，2014年一季度广州二手住宅网签6357套，54.3万平方米，环比2013年四季度下降16%，同比2013年一季度下降45.8%。总的来说，一季度广州二手楼市交投不活跃。

一次性付款比例连续5个月高于40%

据合富标准指数数据显示，2014年一季度广州中心六区二手住宅成交均价高达2.65万元/平方米，个别月份甚至逼近3万元/平方米的大关，同比上涨27.9%；季度套均总价221万，个别月份一度逼近250万，同比上涨27.3%。

一季度一次性付款的套均总价高达243万/套，远高于总体全市十区的套均总价。统计显示，一次性付款的买家大多实力较强劲，部分第二次及以上置业，需求以较大面积90平方米以上的优质、高价物业居多，因而一次性付款的套均总价较高。总的来说，一季度广州二手买家总体实力明显增强，贵价优质单位成交增多，结构性拉升成交价格。

统计数据显示，2014年一季度整体二手住宅市场当中，一次性付款购房的比例达43%，而2013年一季度一次性付款购房比例仅占当时整体市场的33%。合富置业市场经理梁燕明表示，在房贷额度持续偏紧的影响下，一次性付款购房比例甚至已连续5个月高于40%以上。不少担心房贷额度紧张而影响收齐楼款进度的业主，愿意给予一次性付款买家2%-5%不等的议价空间，甚至有低总价物业的业主在放盘时已指定只会卖给一次性付款的买家。

今年一季度当中，有相当一部分个案是业主急于套现换房的个案，因此不少一次性付款买家凭借付款方式的优势，成功说服业主降价而购得物业。如解放中路一套中低层小户型物业，买家趁着业主急于买房套现换楼的时机，以一次性付款为条件，成功压价13万元购得，业主让价幅度接近20%。

“三年社保”致外地买家占比下降

“穗六条”的持续影响，尤其是“外地人三年社保政策”的限制作用明显。

调查显示，“三年社保”政策主要对部分社保不足三年的生意人产生了较大影响，尤其是专业市场商户、小企业主等。据悉，这部分入市受限制的买家不少是白云区、原荔湾、芳村、番禺的大大小小专业市场客。受此影响，一季度外地户籍买家的占比由原来的63%左右，降低至57.6%。此外，公积金收紧的信号，也对部分国企事业单位的公职人员产生较大影响。

今年一季度广州二手住宅市场买家仍然以刚需首次置业为主，其次是改善型换房买家，不过，在目前的市场状况下，不少换房买家均需要通过“卖一买一”的方式才能获得足够的资金或拥有购房名额置换居住环境更好的物业。数据显示，2014年一季度首次置业型个案占整体市场成交的60%，对比起2013年一季度67%的首次置业占比略有下降，而改善型购房个案成交占比在2014年一季度则略有上升，达29%，而2013年一季度改善型购房个案占整体市场约26%的份额。在市场看涨的行情下，投资型购房个案占比略有上升，2014年一季度约占11%，而在2013年一季度投资型购房个案占比约7%。

百万元仅能买30平方米学位房

随着楼价的上升，低总价房源的数量亦逐渐减少，尤其是总价在100万元以内的房源，成交占比更是明显下降。来自合富置业的成交数据统计，2013年一季度总价在100万元以内的房源成交占比达37%，而到2014年一季度总价在100万元以内的房源成交占比下降到30%。今年一季度在中心城区带重点名校学位的房源，100万元左右的预算只能买到面积20-30平方米的小户型物业了。

据合富置业成交数据分析，在学位房买家最关注的越秀区，今年年初以来100万元以内的学位房成交个案，物业面积最大都只是三十来方而已，户型以楼梯楼单间居多。如一套可入读署前路小学的楼梯低层学位房，业主开价100万元，物业面积还不到30平方米。梁燕明表示，在目前房贷额度持续偏紧的情况下，持有学位房的业主心态相当强硬，很多放售100万元以内低总价房源的业主，甚至在放盘时就指明要一次性付款才有交易，按揭免谈。因此，今年年初能在中心城区抢到100万元以内名校学位房的买家，普遍都是一次性付款购房的。（许蕾）