安徽省将实施新的物业服务收费管理办法

　　物业服务与群众生活、工作息息相关，物业服务收费管理问题涉及面广、关注度高。修订后的办法体现如下几个特点：

　　一是重新定义物业服务收费涵盖内容。物业服务收费主要包括物业公共服务费、车辆停放费、装饰装修垃圾清运费、特约服务费等。办法将原来的物业综合服务费修改为物业公共服务费，体现物业服务企业提供的是公共性物业基本服务。物业公共服务费根据物业服务等级、服务成本等因素实行分级定价。物业服务等级标准由委托单位与物业服务企业按照《住宅区物业服务标准》规定进行约定，并在物业服务合同中明确。

　　二是实行政府指导价与市场调节价有机结合。借鉴兄弟省市的有益做法，将住宅前期物业收费纳入政府指导价；普通住宅小区物业公共服务费、小区车辆停放费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价；非普通住宅小区物业服务收费，以及满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务等收费实行市场调节价。提倡建设单位、业主或业主大会通过市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

　　三是强调业主权利与义务的统一。作为业主，在物业管理活动中，有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务，也有按时交纳物业服务费用的义务。实际生活中还存在业主以各种理由拒交物业费的行为，必然影响物业服务的质量，不仅损害了其他业主的利益，也会使物业服务陷入恶性循环，不利于问题的解决及和谐小区的建设。新修订的办法强调业主权利与义务的统一：一方面，物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，另一方面，物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准以及重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳，同时明确：业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　四是规范收费行为。修订后的办法对物业服务企业提供的如门禁卡、计费面积、交费时间、预收费期限等，都作了进一步规范明确。

　　五是建立联动机制。办法明确：价格主管部门会同物业主管部门，根据当地物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，制定相应物业服务等级的基准价和浮动幅度，并向社会公布；价格主管部门应当会同物业管理主管部门，每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　值得一提的是，高层住宅越来越多，电梯、增压水泵及智能设施设备等使用更为普遍，专业性更强，信息化程度更高。为确保房屋住用安全、方便，必须做好物业共用部位共用设施设备的管理。修订后的办法明确“原则上单列不低于10%的物业公共服务费，专项用于物业共用部位共用设施设备维修养护”，这在全国尚属首创。办法同时明确：电梯及由物业服务企业管理的增压水泵等高能耗共用设施设备运行所需电费可列入物业服务成本，也可单独据实分摊，具体办法由各市价格主管部门确定。