半数中小房企或退出地产行业 大鱼吃小鱼刚刚开始

面对日益竞争的市场环境,未来至少有半数的中小房企将选择退出这个市场,随着行业不断成熟,未来的集中度也会越来越高。而目前看来,行业“大鱼吃小鱼”的故事,只是刚刚开始。

住在成都的郑慧佳(化名)在一家当地知名的房地产公司上班,工作一直比较稳定收入也很可观,可是近日她却在考虑是否要跳槽。“公司内部岗位调整,希望派驻我到四线城市的项目上,可我不太希望离开成都。”郑慧佳告诉《第一财经日报》记者,她面对的情况,是很多当地房地产公司都采用“隐形裁员”手段。

曾经一个售楼小姐也能年收入100万的时代已经结束,当房地产的白银时代到来,也意味着传统开发模式的寿终正寝,那些无力转型或开拓新增长领域的中小房企只能被挤出这个行业。

8月18日,绿地集团借壳金丰投资正式登陆A股市场,成为全球最大房企绿地控股(600606.SH)。同一天,曾作为上市百强房企的浙江广厦(600052.SH)却在当日公告里面称拟用三年时间退出房地产业,转向影视文化行业。

多家房企高管均向《第一财经日报》记者表示,面对日益竞争的市场环境,未来至少有半数的中小房企将选择退出这个市场,随着行业不断成熟,未来的集中度也会越来越高。而目前看来,行业“大鱼吃小鱼”的故事,只是刚刚开始。

中小房企退出潮

杨宇(化名)在中国西部一个四线城市从事房地产建筑工作,用之前的话来说,就是“包工头”。去年开始,他已经感觉到生意越来越难做,开发商拖欠垫款的时间越来越厂,有的甚至希望拿房子来抵扣垫款。

“这个城市很多项目开发商都直接跑路,那些买了房子的人只能到政府静坐,而政府为了平息这样的事件已经接管了不少烂尾项目。”杨宇告诉记者。

之前杨宇所在的城市伴随中国的良好房地产市场行情,价格最高炒作到了7000元/平方米,而随着市场降温很多楼盘也只能卖到4000元/平方米。此外,之前当地并没有知名的开发商进入,而随着万达、金科等品牌开发商进入,这个小城的中小房企们压力就显得更大。

《第一财经日报》记者不完全统计,今年以来在京沪产权交易所待售房企股权总权益金额已经超过130亿元,其中有超过20家房企出售100%的股权。8月25日,记者在北京产权交易所的网站的重点项目第一栏就看到沈阳某房地产开发有限公司转让100%股权。

在停牌近一个月后,宝安地产(000040.SZ)日前宣布,公司第一大股东中国宝安已与东旭集团签署《股份转让框架协议》,将7039万股股份转让给东旭集团(占总股本15%),总价11.97亿元。此次转让前,中国宝安持有宝安地产19.8%股权,处于质押状态;转让完成后,中国宝安持有宝安地产股权将降至4.8%,已经基本退出地产业务。

8月17日,老牌房企莱茵置业(000558.SZ)公告称,公司更名为莱茵达体育发展股份有限公司,经营范围变为实业投资,包括体育活动的组织、策划,体育场馆的设计、施工、管理及设备安装等,剥离地产,全面转型体育产业。

8月,在南京开发银河湾福苑、银河湾花园、银河湾紫苑等多个楼盘的华光地产,在江苏省常州市天宁区人民法院公告中,正式被宣布破产清算。这个曾经也是百强房企的南京当地开发商在今年早些时候就爆出资金链问题,而最后不得不面临破产清算。

5月,江西省目前唯一的A股房地产上市公司中江地产(600053.SH)作价41.5亿元将房地产业务卖给了九鼎投资。

2月,上海证大集团董事长戴志康宣布不再追加房地产投资,后逐渐将旗下资产转让。

分化加剧

上述房企的退出从半年报中也能窥见一斑。

《第一财经日报》记者不完全查阅房企中报发现,在已公布半年报的上市房企中,阳光股份(000608.SZ)、世纪星源(000005.SZ)、莱茵置业、蓝光发展(600466.SH)均处于亏损。

比如在今年刚完成上市的蓝光发展就在日前半年度业绩报告显示,上半年公司;归属于上市公司股东的净利润为-3.45亿元,较去年同期亏损进步一加剧。 对此,蓝光发展对此的解释是由于项目结转原因利润将出现在下半年。但是事实上呢?曾有一位业内高管告诉本报记者,之前蓝光发展一直在成都的市场位列第一,但是随着保利等大牌房企进入成都以后,逐渐取代当地房企占据市场优势地位。众多当地的中小房企面临巨大考验。

莱茵置业也不好过,其半年报显示归属上市公司股东的净利润为-2593万元,同比减少203.74%。首创证券分析师王剑辉表示,莱茵置业接近90%项目集中在供需相对平衡、龙头企业重兵布局的江浙地区,市场竞争异常激烈,而公司在传统地产业务方面管理能力的欠缺又进一步挤压利润空间,导致经营压力持续增大。

同策咨询研究总监张宏伟等多位人士分析认为,中小房企选择退出大致有几个原因:

首先,融资难度加大。就银行而言,目前房地产已经属于产能过剩行业,谨慎贷款是共识。对于信托而言,随着行业下行目前已经没有了“刚性兑付”的神话。而对于私人融资,多地均曝出开发商跑路的情况。如张家口新基业房地产开发公司、蔚县万盛房地产公司等都因此而导致项目停滞。

其次,中小房企为了生存和发展,往往追求比大型房企更快的增长速度,经常采取疯狂高价抢地的激进战略。面对高价土地,中小企业独立开发的难度越来越大,若是没有实现高周转就会陷入资金危机。

此外,由于地产行业已不属于高利润行业,大型房企基于资源和规模优势,把建筑、人工、资金等成本控制在低范围内。而中小企业无论是资源、人才都相对匮乏,相对成本也会更高。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下,楼市已经进入下半场,房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征,最终推动市场集中度越来来越高。