居民自治小区“开花”容易“结果”难（图）

　　道路坑洼不平、环境脏乱、没有物业管理……像这样问题多多的老旧小区，省城还有一大批。今年8月，南昌市开始对城区老旧开放式小区的具体数量进行摸底，计划改造23个老旧小区，试点社区准物业管理，希望通过居民自治的力量，破解老旧小区的管理顽疾。

　　事实上，早在2011年底，南昌就有部分小区试水“准物业”管理模式。然而几年以来，试水成功的小区寥寥无几。“准物业”管理究竟难在哪里？有更好的办法吗？

省建机械厂宿舍小区，电动车有序摆放。 图/江南都市报记者王鑫

　　 ◎现象

　　 “准物业”当家 老旧小区变化大

　　井冈山大道1109号省建机械厂宿舍小区的变化，居民们看在眼里，记在心上。

　　“小区一直没有物业，汽车乱停现象严重，电动车经常被盗，卫生也不咋样。”提起小区过去的模样，居民张先生不忍回忆。自从去年年底，小区进行提升改造，原本的老旧混乱有了新变化。

　　居民们推选出楼院管委会，“聘请了四个门卫，在小区大门进行24小时值守。”井冈山大道社区主任芦凤香说，管理小区的费用，从居民缴纳的物业费和停车费里出。“每户居民一个季度缴纳20元物业费，每辆汽车每月停车费80元。一开始，部分居民不理解，不愿缴纳物业费。”芦主任表示，在收费的第一个月，有三分之一的居民没有交钱。不过，随着小区的变化，居民缴费率节节上升。“运行大半年来，小区内只发生过一起电动车被盗事件。从当初的乱象丛生，到现在的盗窃案得以遏制，大家都想把这种良好的状况保持下去，自然会踊跃交费。”

　　与省建机械厂宿舍类似，贤士花园小区用停车费聘请了保安，对在小区大门进行24小时值守。剩余的费用，用来保养、维修各种设备。贤士花园二社区居委会主任殷女士告诉记者，如今小区治安状况大为好转，“今年3月份至今，只发生过两起电动车被盗案件，入户盗窃更是一起未发。

　　 ◎尴尬

　　 居民不愿交费 不少小区试点失败

　　然而，像上述两个小区如此成功的案例并不多。相关人士透露，南昌市实行了准物业管理的老旧小区，大部分都中断、停止，或者难以为继。

　　据介绍，早在2011年底，南昌市东湖区在全区30个老旧小区内推行准物业管理模式，运行仅仅两年，大部分小区的准物业便废止了。上凤凰坡社区曾是准物业管理模式的典型，如今，却只能靠每月2000元的停车费苦苦支撑。

　　“试行第一个月，小区业委会就碰到了钉子，原定每户每月缴纳0.2元每平方米的物业费，但很多居民不愿交。”上凤凰坡社区主任周梅兰说，原本打算用物业费请3名保安，加上隔壁酒店“借来”的保安，正好守住小区两个大门。因为物业费收不上来，第二个月便停止了，保安也只请了一个。

　　“尽管外人觉得小区目前的状态并不尽如人意，但这已经是我们努力坚持下来的最好结果了。”周梅兰认为，如果当初居民们能多支持一些，小区的环境肯定会更好。

　　同样曾是“准物业化”管理典型的民巷社区55-59号，小区的伸缩门和岗亭早已荒废。“就是收不到钱。连卫生费都收不齐，物业费就更别想了！”小区一居民对此直言不讳。

　　 ◎说法

　　 “准物业”能否坚持 关键在于民意

　　今年8月，南昌市提出改造23个老旧小区，试点社区准物业管理工作。目前进展如何？

　　“社区准物业的试点工作还未开始，目前相关细则也未制定。”南昌市房管局物业管理处黄处长告诉记者，准物业管理模式只是一种从无人管理到物业管理的一个过渡。在他看来，目前准物业管理模式还未真正成型，社区实行准物业模式，无论成败，都是一步步的探索。

　　“从物业管理角度来看，一个小区实行物业模式、准物业模式或是居民自治模式，都要满足两个条件。”黄处长说，首先小区必须是物理封闭的，“说白了就是有围墙、有大门，这样才能形成物业管理区域。”

　　除此以外，业主民意才是准物业模式能否坚持下去的决定因素。“业主有使用这种模式的权力，但同时也要承担缴费和服从管理的义务。”黄处长表示，如果业主不愿承担义务，无论哪种管理模式，都无法坚持下去。

　　 居民自治模式 亟需法规条文明确

　　我们在采访中发现，业主不愿承担义务的原因不外乎两种。

　　一是，不少老旧小区的居民习惯了“免费午餐”，如今要花钱买服务，他们无法接受。其次，准物业模式实行的部分小区未成立业委会，管理机构多是“楼栋管委会”或“居民理事会”，其收费和管理的合法性也存在问题。

　　《南昌市物业管理条例》明确规定，具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质，并在其资质许可的范围内从事物业管理活动的物业服务企业，可按照合同约定提供服务并收取物业费，业主应当按时交纳物业服务费。

　　“业主委员会、楼栋管委会等居民自发成立的组织，若要收费并对小区进行管理，目前找不到相关法律法规条文支持。”江西朗秋律师事务所律师欧阳林认为，如果要推广居民自治的“准物业”管理模式，相关部门亟需出台相关法规细则，对居民自治组织管理物业并收费的权利、义务予以明确，摆脱“名不正言不顺”的尴尬境遇。

　　 ◎建议

　　 政府加大补贴 减轻居民负担

　　“老旧小区物业管理关系民生问题，关系到百姓的安居乐业，关系到社会稳定。但由于历史原因和社会发展客观条件的限制，使得老旧小区物业管理特别复杂困难。”南昌市房管局相关人士说。

　　他认为，对老旧小区的准物业管理可实行社区领导负责制。“老旧小区硬件环境差，老人多、低保户多、下岗失业者多、流动人口多，这些人群经济收入低。社区居委会是介于政府与民众之间的群众自治性组织，是政府与民众之间的桥梁与纽带。这为社区管理小区带来便利，也是组织相对松散的业委会、楼栋管委会和以盈利为目标的物业公司所无法比拟的。”

　　上述人士建议，政府也要加大对老旧小区准物业管理的资金扶持力度，减轻老旧小区业主负担。“大部分老旧小区没有物业用房，未实行维修基金制度，老旧小区推行准物业管理既为政府分担了管理责任，也为改善居住环境提供了保障，政府应给予政策扶持。”

　　今年6月底，南昌市发布了《关于开展全市市容环境专项治理工作促进文明城市管理提质升级的实施意见》，要求各县区积极推广开放式社区的物业管理，并落实每推广一个社区，由市、县财政给予补贴的政策。该政策能否落地，效果如何，我们拭目以待。(王鑫 陈文秀)