山东省平原县试水“共有产权”房

        这个春节，山东省平原县汽运公司困难职工高义鹏把远在乡下的80岁老母亲接到县城里刚买到的75平方米新楼上，她贴在老人耳边大声说：“你就在这里放心住吧，咱就是房东！”

        36岁的高义鹏和丈夫杨国友都有病在身，生活拮据，为此常年租房子，一年搬过4次家。去年12月份，县里第六批保障房建成，高义鹏只拿了1450元/平方米的建筑成本，其余40%的钱由政府补上，5年后，按合同规定，她补齐“差价”便可取得完全产权。

        经济欠发达的平原县，3年前就率先探索“共有产权”模式的保障房，政府与困难群众实现“抱团安居”。

        困难群众热盼，共有产权房应运而生

        住在温馨家园的王春荣大娘，腿有残疾，2009年政府分给她一套50平方米廉租房，老太太逢人便说：“这是天上掉馅饼砸到我头上了。”

        和王大娘同住一个楼道的崔连忠大爷，却没那个高兴劲儿。崔连忠犯难地说：“50平方米的廉租房，每月只有50元租金，便宜是便宜，但是面积太小了，我上有80多岁老父亲，下有儿子、儿媳和孙子，一家6口确实住不开，每天晚上都要在阳台和客厅里打地铺。”

        当180套廉租房全部分配完成时，县政府也同时听到另一种声音：希望拥有属于自己产权的住房。

        平原县房管中心主任李元洪表示，国家规定“廉租房建筑面积不能超过50平方米”，实际居住面积要更小一些。申请廉租房的大多是老少好几代人，挤在一起确实很难受。

        群众的愿望很实际，但更“实际”的是平原县政府在扩建保障房上面临的资金压力，“2008年平原县第一期廉租房开工建设，当时按照每套50平方米的标准建设，若不算拆迁和土地平整费用，单套建设成本大约是6万元，但中央预算每套补助只有1万元，这样算下来，每建设一套保障房，县里需要自筹5万元建设资金和7.5万元土地收益，合计12.5万元。这不是一笔小数目。”李元洪说。

        在不改变保障房性质的基础上，平原县政府把用于建设廉租房的财政支出显化为投资，购房人和政府按各自的投资比例共同拥有产权，确定了“5年内不得转让、继承和抵押；满5年后，购房者按照一定比例向县政府缴纳差价后，可以取得完全产权”这样一个模式。

        据介绍，从2009年起，平原县率先在山东省建设共有产权房，截至目前已建成房源1282套。

        资金回笼快，保障房滚动式铺开

        “自推出产权共有住房以来，已有60多个困难家庭从廉租房搬到了共有产权房里。”平原县房管中心副主任张永轩介绍，“他们千方百计买下这套拥有产权的房子，就是图有个自己的窝！”

        对于建设成本，张永轩说：“保障房成本主要分为5个部分，首先是前期的拆迁、安置，以及地面物体赔偿费用，第二部分是拆迁后的通水、通电、通路和场地平整，即‘三通一平’费用，第三部分是房屋主体和配套设施的建设费用，第四部分是税，第五部分是土地出让金。”

        张永轩介绍，政府“入股”共有产权房的资金主要来自土地出让金，而购房者则通过支付房屋建设成本“入股”。“首批共有产权房每平方米均价约为1650元，这个钱就是刨除土地出让金和税费之后的房屋成本，不过现在人工和材料成本都涨了，今年每平方米的成本价在2000元左右，具体数字还需要财政部门核算。”

        展开式建设共有产权房，彰显的是政府的决心，更考验政府如何来算好这笔账，如何做大“蛋糕”。共有产权房建设资金有序回笼，缓解了建房压力，平原县又将回笼资金用于保障房“扩面”工作。

        据了解，平原县已连续两年三次调整、放宽准入条件。李元洪说：保障房一开始分配面很窄，原来规定必须是城镇低保户、无房（如有房，人均不超15平方米、总住房面积不超50平方米）的家庭；2011年全县首次调整准入条件，扩大到城市低收入家庭、无房（如有房，人均不超25平方米、总住房面积不超60平方米）、年人均收入不超6120元的家庭。

        尚有不少政策边界需厘清

        “这政策那政策，能因地制宜符合百姓意愿、满足群众实际需求的，才是最好政策。”平原县委书记马善军说。但平原县“产权共有”的保障房建设模式，问题也不少。比如将来产权处置时如果“共有产权家庭”拿不起差价怎么办？困难家庭未取得完全产权期间有哪些约束？

        北苑小区“共有产权”住户王彩霞的新家，还是一片过年的喜庆气氛。王彩霞激动地说，前些年老少5口人挤在两间平房里，今年要不是搬到楼上来，哪能过这么个开心年？她告诉记者，现在房产证注明的是“共有产权”，毕竟还不是自己的独立房产，所以计划多挣点钱，到时补上差价取得一份独立产权。

        共有产权房，如果规定不明确、管理不精细，也会出很多纠纷，比如：购房的家庭拿不起差价，却又想处置自己占有的股权怎么办？该县规定：已经获得共有产权的保障对象在取得完全产权前，不得转让、继承和抵押；因各种原因确需转让的，由县政府按照原购买价值进行回购。取得完全产权后，房屋也要由政府优先回购；对不按要求私自转让、转租的，将由政府退回原房款、收回住房。

        据悉，为确保“共有产权房”性质不变、保障不乱，平原县一是严把进口，困难家庭在成功申请到房子前要过五道关：推荐单位负责人、街道居委会负责人、房管中心工作人员、纪委暗访工作组等，对群众举报的不符合条件的一个也不放过；二是实行“三房合一”的建设模式，把商品房、经适房、廉租房一起建在黄金地段，供气供暖、条件优越，95%以上的住房困难户不会也无力卖掉保障房再去购买高价商品房。 (中新网江西新闻转载)