北京二手房满2年免征营业税今起执行

　　法制晚报讯 市场预期已久的房地产新政终于出台。昨日，五部委打出“组合拳”，央行、住建部、银监会联合发布通知，二套房商贷首付比例从六成降至四成，公积金贷款二套首付最低三成;财政部、国税总局也联合出台新政，二手房营业税从之前满5年免征调整为满2年免征。《法制晚报》记者上午从北京公积金中心了解到，目前还未收到正式文件，首付比例下降正式实施还需时间。市地税局则表示，从今天起严格执行新政。

　　记者以一套总价200万元的住房为例计算发现，虽然首付降低，但需支出的贷款利息增加，月供增加了一倍。

　　首付

　　新政 二套房贷款首付比降至四成

　　昨天下午，市场就有传言称央行要召开发布会宣布房贷调整的政策，法晚记者向央行新闻处求证，相关负责人否认了传言的说法。而就在下午5时左右，央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，宣布对二套房贷首付等进行调整。

　　通知称，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

　　此前，二套房贷普遍执行的是“首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策，在北京购买二套房首付比例不低于70%。

　　追访 市公积金中心、五大行暂未调整二套房贷

　　今天上午，北京市公积金中心相关负责人对法晚记者表示，目前该中心还未收到央行的正式文件，“现在只是发布通知，到正式实施还需要一段时间。”

　　新政发出后，浙商银行昨晚宣布即时调整二套房贷政策，二套房贷利率可享7折，但前提为购买浙商银行有开发贷款合作楼盘的优质客户。而在此前，该银行对于借款人家庭有一套住房有贷款余额，又申请贷款购买住房的，首付比例不低于六成，贷款利率下限为基准利率的1.1倍。

　　工、农、中、建、交五大行方面，截至记者发稿时，暂未收到调整二套房贷政策的消息。

　　解读

　　刺激改善型需求降低首付门槛

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从此次新政的核心内容来看，本次新政重点利好的是合理改善型人群，降低了其购买二套房的首付门槛。同时本次新政也重申了使用公积金购买首套房的首付门槛降到20%，盘活公积金使用效率的意图表现明显。

　　胡景晖认为，新政将刺激改善型需求的提前释放，将促进大户型、高价房的销售，促进改善型业主卖掉城中的中小户型，对于不愿去郊区买房的首次置业者来说是明显的利好，因为有更多的中小户型房源可供选择。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，政策远远超过市场预期，特别是首付比例降低到40%，这将是历史上最宽松的政策，对于市场来说，起码可以直接增加10%的有效购买需求。

　　税费

　　调整

　　二手房“满2”转让免征营业税

　　昨天下午，就在三部委发布通知几分钟之后，“组合拳”里的另一拳也打出—财政部、国税总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。

　　通知称，自今日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　财政部和国税总局在2011年出台了相关文件，对二手房交易缴纳营业税的区分年限是5年。在此之前，个人住房转让营业税免征年限是2年。昨天出台的新政意味着，二手房转让享受营业税免征的政策门槛再次降低到了2年，免征营业税时间由“满5”变为“满2”。但此次税费调整并未涉及个人所得税这一二手房交易税负最重的税种。

　　追访 营业税“5改2”利于改善需求

　　今天上午，北京市地税局相关负责人表示，从今天起，北京将严格按照财政部下发的通知执行新政。

　　伟业我爱我家市场研究院分析师宋辉表示，此次调整针对的是普通住宅，在通知调整前，不满5年的二手普通住房出让，需要征收房屋总价款全额5.5%的营业税。调整后，满2年而不满5年的住房出售，可减免十余万元税。

　　事实上，市场上还有非普通住宅，也就是通常意义上的“豪宅”。宋辉称，非普宅的计税相对复杂。不“满2”则计全额的5.5%，“满2”则为差额的5.5%(差额是指房屋购买时总价和二次出售时市价之间的差额)。

　　伟业我爱我家市场研究院经理孔丹认为，营业税“5改2”，有利于改善型购房人卖掉原来的房子，尽管以前营业税也是转嫁给购房人的，免除后，购房人负担下降，省了几万到十几万的费用，利于成交。而以现在的供求关系来看，业主还没有“底气”将免除的营业税“转嫁”到房价里。

　　此外，目前新政实施以后，原政策废除，一律按新政办理。起算点为契税缴纳或领证的时间。

　　分析 稳定房地产市场 “量增价稳”或是主流

　　兴业银行首席经济学家鲁政委认为，五部委同时出手，从供地、政府收购商品房做保障房、首付、营业税等领域进行调整，总体试图稳定房地产市场。由于过去房地产市场一直弥漫着浓厚的情绪化氛围，此种调整标志着政策重回理性正轨。

　　胡景晖认为，在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下，尽管本轮新政会刺激宏观楼市二季度持续复苏，但是依然无法从根本上扭转房地产市场趋冷的大趋势，未来宏观楼市像过去几年那样“量价齐升”的情况将不会再出现，“量增价稳”将成为2015年楼市主流。

　　算账 月供增一倍

　　虽然首付比例降低，但贷款会增加，购房人获得按揭的难度反而会在一定程度上有所加大。

　　贷款增加了多少?法晚记者以购买一套总价为200万元的普通住房为例进行计算。

　　纳税“普宅”标准(同时适用契税)

　　政策规定，“建筑面积在144平米以上、容积率低于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的，属于非普通住宅，反之为普通住宅。

　　对于北京，2014年下半年实施新的缴税“普宅”纳税标准，不再只设立房屋交易单价的一个指标，而是加入了总价的指标，两个指标只需要达到一个，就可认定为普通住宅。