杭州房价回到5年前 哪些区域的房价被低估了

28.05.2015  15:06
原标题:杭州房价回到5年前 哪些区域的房价被低估了

  国家统计局发布的全国70个大中城市新建商品住宅价格指数显示,杭州4月份的房价较3月有0.4%的上涨,涨幅微小。相比去年4月和2010年4月,指数下跌了10.3%和8.7%。

  换言之,现在的房价比5年前还低。

  楼市现在开始回暖了,而业内人士认为,杭州现在不少区域的价值被低估了。

   蓝孔雀板块:混战导致价值扭曲

  目前在售均价:毛坯15000-18000元/平方米,精装20800元/平方米

  区域真正价值:22000-23000元/平方米

  说到被低估的板块,最先要提到的一定是蓝孔雀板块。这里说的蓝孔雀板块,包括蓝孔雀地块的周边几个项目。

  为什么要第一个提,可能熟悉杭州楼市的人都知道。蓝孔雀地块曾与华家池地块齐名,在杭州楼市享有“南有华家池,北有蓝孔雀”的美称。

  当时,华家池三宗地块的成交楼面价大概在22000元/平方米左右。如今,已经开盘的绿地华家池1号和世茂天宸的毛坯单价在37000-45000元/平方米左右,相对地价的溢价大约是15000-23000元/平方米。

  反观蓝孔雀,几宗住宅用地的成交均价在14000-15000元/平方米左右,如今已经开盘的项目毛坯售价大约只有18000元/平方米,相比地价的溢价只有3000-4000元/平方米。而实际上,蓝孔雀单元内的部分房源,实际销售价格还远不到18000元/平方米。也就是说,蓝孔雀是完全贴着成本在卖的。从目前的销售情况来看,蓝孔雀的板块价值远远没有得到认可。

  杭州资深房产评论员丁建刚,也认为该地块是“老城区、乃至整个城市中难得的宝地”。

  从交通配套来看,除了已有的留祥路、莫干山路两条交通主干道和化工路、育英路等辅助道路,地铁2号线、5号线、10号线均在综合体周边穿过(规划),其中2号线、5号线距离综合体1-1.5公里,10号线紧邻综合体,并设有育英路站点。商业配套方面,更是延续了申花的繁华,布有城西银泰城、中粮大悦城、月星国际家居生活广场、麦德龙购物中心、远洋大运河商务区、华润蓝翔欢乐颂、民生药业综合体(规划)、复地北城中心等。景观资源方面,除内部小区景观外,综合体西侧即为大型生态休闲绿地。

  可以说,这是一个被市场高度认可的区域。正常情况下,这个区域的价格达到与申花核心区一致应该不成问题。

  可惜,现实情况是区域内的几家开发商心不够齐,在区域价值还没有传递给购房者之前,就已经开始了“混战”了。这样的营销方式会让整个市场最先看到各个项目的不足之处,而看不到整个区域的未来发展价值。

   区域内在售楼盘

  金地申花里(精装)18500元/平方米

  三江花园道壹号18500元/平方米

  融信蓝孔雀19800元/平方米

  汉嘉申花郡18000元/平方米

   勾庄板块:余杭身份拉低房价

  目前在售均价:毛坯12600元/平方米,精装14600元/平方米

  区域真正价值:17000-18000元/平方米

  这里所指的“勾庄”,就是北部软件园以北的区域,简单来说就是万科北宸之光、滨江万家名城、融科瑷颐湾、万通上园国际和越秀星汇尚城等几个楼盘。

  这几个楼盘中,万科北宸之光是最早拿地,也是最早开盘的项目。目前,项目已经接近收尾阶段。透明售房网显示,目前项目只有372套剩余房源,累计成交均价14764元/平方米。

  也正是万科的这个价格,奠定了整个板块的基础。随后滨江万家名城也以毛坯12600元/平方米、精装14600元/平方米的价格向万科看齐。

  这个区域的价值又何止这些呢?与一路之隔的北部软件园的几个楼盘相比,勾庄这几个项目在品牌知名度和产品口碑上,可能都更胜一筹,尤其是万科和滨江。

  尤其是万达广场入驻之后,这个区域迎来了前所未有的人气和关注度。北部软件园的产业入驻和万达广场的开业,让大城北成为一个“产住一体”的区域,可以大大减少工作和住宅之间的交通成本。

  这个区域的楼面价从万科拿地时的4000多元/平方米,到滨江的6000多元/平方米,再到融科的8000多元/平方米,最后到万通和越秀的9000余元/平方米。日趋走高的拿地价格,也反映出开发商对这个区域的未来非常看好。

  板块内的项目价格无法走高,不光是因为万科和滨江的“低开”,更大原因或许还是“余杭区”的身份,让不少购房者望而却步了。

  但是,“同城一体化”的方针既然已经提出,那随着时间的推移,肯定会更大力度的实施下去。甚至,我们不排除勾庄这一带会出现像以前的三墩或者蒋村一样,从余杭区划归杭州主城区的可能。届时,大牌开发商开发的产品,或许会比目前北软几个楼盘在二手房市场上更有吸引力。

   区域内在售楼盘:

  万科北宸之光(精装)14800元/平方米

  滨江万家名城(毛坯)12600元/平方米(精装)14600元/平方米

   之江转塘:交通问题让人却步

  目前在售均价:毛坯15000-17000元/平方米,精装23000元/平方米

  区域真正价值:公寓20000元/平方米以上排屋别墅价格会更高

  以前的之江转塘一直都是杭州的豪宅聚集区,像九溪玫瑰园、云栖玫瑰园、公元沐桥等多个高端排屋别墅都聚集于此。之江的好山好水和安静的环境,让这个区域成了当时富豪们的最爱。

  但是随着时间的推移,之江的发展并没有跟上富豪们需求的步伐,再加上西溪居住区的崛起,这个区域就“没落”了。当之江板块再次回到人们视野中的时候,这个区域已经不再是单纯的豪宅住区,区域内有公寓、有排屋,还有酒店式公寓、办公楼,更有了全新的商业综合体。唯一不变的,是全杭州最难得的好山好水还在。

  可就是一样一个区域,近年却成了楼市的重灾区——开发商蜂拥过去了,购房者却不愿挪步之江。很大一个原因,就是在购房者心里,之江太远了,心理距离远远大于实际上的物理距离。因为“”,所以购房者对这个区域的价格,自然也无法认可。

  之江的交通,可能也是之江到目前为止最大的痛。以前,从主城区过去,只有一条之江路,若遇上堵车,只能傻傻等着。但是,随着之江大桥的贯通,之江转塘之间多了之江大桥-彩虹快速路-中河高架这样一条更便捷的走法。这条路,很多购房者可能根本没有走过。

  记者从体育场路的浙江日报社出发,去往融科瑷骊山,先选择了常规的中河高架-之江路的走法,全程大约27公里,经过30个红灯,用时50分钟。回来的时候,记者选择了之江大桥-彩虹快速路-中河高架的走法,全程大约25公里,经过11个红灯,用时32分钟。

  如此可见,之江的交通在明显得到改善。未来紫之隧道开通后,之江的交通将会进一步的发展。当之江最大的交通问题缓解以后,之江的居住价值,势必会得到更多人的认可。到那时候,之江的房子肯定不再是现在这个价格了。

   区域内在售楼盘:

  -融科瑷骊山

  公寓15000-16000元/平方米

  洋房22000-24000元/平方米

  -大家之江悦

  (毛坯)16000-18000元/平方米

  (精装)21000-22000元/平方米

  -嘉里云荷廷

  (精装)23000-24000元/平方米