2014年楼市或在两极分化中前行

2013年，中国房地产市场是一个充满变化的一年。

有人在抛售内地房地产；有人在暗示内地的楼市风险已经较高；有人在敲响\"楼市泡沫要破灭\"的警钟。另一面，市场依旧持续火爆的交易场景；层层加码、步步升级的楼市调控政策；频频见诸于报端的\"地王\"；银行陷入\"钱荒\"；多地公积金政策紧缩……

两极分化的走向令楼市这样一个博弈场愈加让人看不懂，但尽管如此，仍然要问一问，2014年的房地产行业将如何演变？

调控政策有待改进

对于许多普通购房者来说，2013年是惊心动魄的一年。

\"2012年年底，我和家人去找中介公司看房的时候，一进门，经纪人通常都会热情地递上名片，然后倒上热水，再耐心地为你介绍各种房源信息，骑着电动车带你去看房。可过了春节再去看的时候，经纪人一听说想买个小户型的二手房便不再搭腔。前后半个多月的时间，脸变的真快啊。\"回想起买房时，在房地产中介那里前后碰到的不同遭遇，记者的一位朋友小杨仍然很感叹。

房产经纪人的\"变脸\"术率性上演，这在2013年年初并非是一个偶然现象。

如果说二手房是楼市的晴雨表，那么在政策调控下，买房人、卖房人的表情则可以说是二手房市场的晴雨表，2013年房地产市场一开局，便迎来了二手房市场的一个沸腾，而这份火爆场景的背后，一个很重要的原因是源自于市场对楼市调控新政的恐慌。

梳理过去一年，房地产调控政策让人应接不暇。2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作提出\"国五条\"，这是自2009年12月份开始楼市调控以来的第五次升级。前四次分别是2010年1月的\"国十一条\"、4月的\"国十条\"、9月的\"929新政\"以及2011年1月的\"新国八条\"。

随后不久，国务院于2013年2月26日正式公布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，其中规定二手房的个调税由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收。

该政策下达后，立刻引起市场一片哗然，二手房市场一度陷入恐慌，迎来了新一波\"抢购潮\"，一时间，连夜排队过户的现象频现于各地，当年三月份二手房交易量也创下新高。

\"抢购\"背后的原因，则是源于买卖双方对于\"从严按差额的20%征收个税实施\"的担忧，而这也正是小杨为什么会前后受到房产经纪人不同礼遇的关键所在。

2013年3月30日，\"国五条\"各地实施细则纷至沓来，北京、上海、重庆细则先行，但在各地出台的细则中，许多地方政府对20%个税却没有过多描述。

小杨告诉记者说，如今回想起来，当时不像是在买房，而更像是买大白菜。\"从头到尾，我们只是实地看了一套房子，便匆匆忙忙在当晚就付了定金，签了合同。大家都在赶在政策落地之前签约，20%的税，万一碰上了，对于普通家庭来说实在是太沉重的负担。\"小杨如是说。

回想2013年年初的抢购现象，在链家地产工作的经纪人小谷这样告诉记者：\"当时，那些满五年唯一住房的小户型特别抢手，只要一登记在系统里，就跟卖大白菜一样被抢光了，甚至有些客户房子都没有去看，只是在系统里看了房屋户型图之后就立刻交付了定金。\"

时至2013年年中，房地产市场依旧不平静。各地\"地王\"频现与此同时，银行陷入\"钱荒\"，多地公积金政策紧缩。进入2013年下半年，住房信息联网、房产税、不动产统一登记、以房养老，以及各地跟风二套房首付提至7成等等一系列政策频繁出击。这些虽然对楼市未造成重大影响，市场整体表现相对平稳，但\"调控潮\"并未就此结束。

从2013年三季度开始，\"国五条\"出台后，各地房地产市场开始出现分化。多个城市对地方调控细则进行微调。

2013年11月开始，深圳、上海、广州、北京四大一线城市陆续出台二套房首付提高至七成等系列政策。随后，武汉、南昌、沈阳、厦门、福州等二线城市也相继开始为调控政策\"加码\"。截至2013年年底，共有18个城市发布收紧房地产调控政策新举措。

值得一提的是，这一连串的调整方向有紧也有松，其中，限购政策略有放松的有温州、芜湖等城市。

从具体调控内容上看，尽管各城市间情况各异，力度与细节上存有差异，但大多着眼于贷款、限购、保障房、监管等相关政策进一步收紧。而二线城市的调控政策几乎照搬一线城市的模板。

各大城市调控政策的集中出台，让房地产市场在那个初冬感受到了一丝凉意，楼市降温预期也再次被市场期待。从2013年11月的交易表现看，一些城市的交易开始变得缓和与冷静。据相关资料显示，全国43个重点城市住宅市场，2013年11月成交量环比上涨和下降的城市数量呈现均等局面，其中，北京出现15.76%的降幅，而上海减少了1.82%、杭州下滑了14.05%、苏州缩水达26.32%。

调控政策几乎贯穿整个2013年的房地产市场。然而，值得一提的是，在一年一度的中央经济工作会议中，监管层却一字未提\"房地产与调控及房价、商品房市场\"。对此，专家分析，这绝对不是意味着会放松调控与退出调控，相反，2013年的房地产调控政策会延续到2014年。

\"但考虑到当前楼市分化与供求不平衡及经济、楼市实际情况不一，各地方政府会因地制宜的实施调控政策，微调或收紧，主要是一、二线城市与三四线城市。\"专家说。

对于今年的住房调控政策，社科院《中国住房发展报告》认为，调控主要任务是平衡供求，调整结构，稳定房价，加快改革。

具体的政策措施上，上述报告建议，实施差别化的区间目标调控，保持宏观政策的稳定性、连续性。行政调控目前不能完全取消，但是需要改进。第一，要理顺市场供求机制，强化市场预期管理；第二，深化住房产权制度改革，探索住房产权的共同持有与多级拆分制度，并建立与之相适应的土地出让、住房融资和财税配套制度；第三，适时推进房地产税改革，逐步放开住房限购；第四，放宽住房信贷限制，支持首次置业和合理改善性需求；第五，降低二手住房交易税费，减轻购房者实际负担等。