广州公寓卖得火抢了二手客？ 直接抢客情况不多

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        御东雅苑公寓单位只有143套，户型设计最优的01单位是41平方米的Loft，落地窗，全明屋，据说获得超过10倍的认购。

        海珠区保利天悦日前笋价卖公寓，200套单位被500个客户争抢，其中不乏换房客。

        换楼客心郁郁 中介淡然处之

        随着限购深化，广州市区公寓越推越多。去年底，海珠区保利天悦笋价卖公寓，200套单位被500个客户争抢，其中不乏换房客。随后，芳村邦华星际商业公寓也进入热销，即使是位于龙溪路未成熟的板块，总价低成为吸引购房者的一大法宝。以保利天悦2.6万~2.8万元/m2带装修的价格，比海珠区大部分电梯次新房都要便宜；芳村邦华星际以及即将开盘的市区一些新公寓盘都为复式设计，4.5米层高设计为两层，实用率超过100%，这些公寓新盘是否会抢走目前正在看房的二手房置业者呢？为此，记者采访了海珠区、荔湾区和越秀区的资深经纪，他们表示，商业公寓若可以实现明火煮食以及具备阳台，的确可以吸引部分的换房客，但目前楼市大部分买家都是有特定需求的买家，如希望买学位房或者通过购房来盘活住房公积金，购买商业公寓则不能实现这些愿望。 文/图：记者李凤荷

        真实案例一：住宅被限贷 改善居住唯有考虑公寓

        陈小姐是最近出手购买一套商业公寓的买家，说起这套公寓她有“一匹布”的故事要说。她与家人在越秀区有一个70平方米的楼梯楼两房单位，与父母同住，孩子渐渐大，需要换房。为解决居住问题，她与丈夫仔细想了4个方案：

        1.卖一买一。她去中介问，因为学位刚占用，单价少1.1万元/m2，而且附近三房一厅基本是400万元起，这个想法不行。2.出租现在住的，再租套三房一厅，每月要补贴4000元租金支出。3.租个单间，她和先生晚上辅导完小孩功课，回去住，一个月要额外支出租金2500元。4.附近买个小户型，首付只有50万元。

        陈小姐权衡利弊，只有第四个方案比较靠谱，于是开始了漫漫看房路，不料后来中介人士帮她查过贷款记录后，发现之前陈小姐已有一次贷款记录，目前70平方米的房屋仍在贷款，在第三套停贷的限贷政策之下，她买住宅无望，只能转而考虑商业公寓。地产中介告诉陈小姐，以她的首付资金，她只能看100万元以下的商业公寓，没有学位、没有明火炉灶、没有便宜的水电费，而且公寓的实用率只有六成。最后就在前两周，陈小姐签了一套套内只有21平方米的毛坯公寓，总价94万元，首付可48万元，贷款8年，月供6500元。

        真实案例二：海珠优质商业公寓比二手电梯房要笋

        徐先生一家人目前居住在中大附近一个80平方米的两房单位，也是遭遇到陈小姐一样的问题，三代同堂居住面积不够，为此他开始在周边寻找可换房的电梯楼。中大西门斜对面的江南新苑成为他换房的第一首选，不过咨询中介发现，江南新苑的二手房价格已过3.5万元/m2，一个120平方米的三房要420万，远远超出他的置业预算。

        去年12月中旬，他看到保利天悦商业公寓推售，市场传言最低可达2.2万元/m2。徐先生原本根本没考虑过换房要找公寓，但抱着“不看白不看”的心态去现场睇楼，发现原来商业公寓的确可以考虑一下。首先保利天悦公寓是三梯7户，与普通公寓一层十多个单位大不一样，加上定价的确比海珠电梯次新房要低很多，北向单位最低2.3万元/m2，南向最优质的120平方米三房带主套的单位也在2.6万元/m2，与江南新苑二手价相比低了9000元/m2，按120平方米计算，总价足足低了100万元。

        该盘当天推售一两个小时随即“日光”，徐先生最后几经辛苦终于抢到了保利天悦的三房公寓。

        各区商业公寓PK二手房：直接“抢客”情况不多

        最近，保利天悦、邦华星际和越秀区多个公寓新盘开盘，吸引了不少购房者的眼光，其中不少是二手房市场的潜在客人。记者与三个区的中介人士了解公寓pk二手房的详情。

        中原地产浣花西分行营业经理陈镜流告诉记者，邦华星际公寓开盘对芳村板块二手房客人影响不大，因该盘位于龙溪路，周边配套尚未完善，目前吸引的还是投资者居多。对购房者来说，他们要找的是80万~150万元的两房至三房居多。之前芳村龙溪路板块的一手住宅新盘如保利公园九里和中铁荔湾国际城开售，由于价格与附近的二手大盘差不多，甚至出现一二手价格倒挂，二手房买家转投一手盘的情况非常多，现在该板块买的是公寓，二手房买家较少被动摇。

        中原地产会展星城分行高级营业经理李杰明告诉记者，从价格看，保利天悦商业公寓的确比滨江路一带的电梯次新房要低，对部分买家存在一定的吸引力。以两房80~85平方米的二手电梯单位为例，价格在200万元以上；三房100~120平方米的电梯次新单位，入场门槛在300万~350万元。据了解，目前海珠区的名盘如中海名都、江南新苑、珠江帝景苑和富力千禧等楼盘，二手价都过3.5万元/m2。满堂红新港中分店店长曹健荣认为，保利天悦公寓与海珠区名盘同样有品牌开发商背景，且周边处于上升期的琶洲区域，一些半居住半投资性质的购房者在被限购的情况下，容易转投这个新盘。

        满堂红农林分店店长李林生表示，虽然近期越秀区有多个商业公寓开售或者处于蓄客之中，流失到一手商业公寓市场的二手客人很少，主要原因在于越秀区二手房买家中十之八九是奔学位房而来的，商业公寓缺乏学位，这是最大的“硬伤”。他告诉记者，目前一步到位的学位房置业者在越秀区的置业预算需要预备较充裕的资金，因为80平方米的两房单位，价格已在300万元以上；相对来说，购买楼梯楼会划算一些，65平方米的楼梯楼学位房，将价格起码在170万元，且大部分楼龄都在20年以上。

        中介人士分析：

        公寓短板: 无学位 无明火煮食

        面对汹涌而来的一手商业公寓，二手房经纪都淡然处之，他们认为对比商业公寓，二手房仍有不少吸引之处。中原地产李杰明认为，目前二手房买家中大部分需动用住房公积金，一种是夫妻购买婚房，两人可提取名下的住房公积金；另一种是父母与成年子女联名购买，接近退休的父母可一次性提取名下积攒多年的住房公积金。市场热销的公寓属于商业性质，不可以使用住房公积金贷款或者提取住房公积金。

        中原地产陈镜流表示，除了少数可以明火煮食的商业公寓外，绝大部分的商业公寓都不具备明火煮食。故此，会转投商业公寓怀抱的可能是一些年轻人，回家就上网，极少在家会见客人或者煮饭，最多只是用电磁炉煮食。对于传统的家庭来说，明火煮食仍是一个置业的考虑因素，有时候女主人对厨房的要求甚至成为是否决定购买房屋的决定性因素。

        满堂红李林生则认为，学位是二手房住宅的“制胜法宝”，商业公寓没有学位，因此只可能吸引一些类似真实案例一的陈小姐这种改善居住客人。他提醒购房者，商业公寓大多是一层10多个单位，通风、采光都比住宅要稍差，除Loft公寓外，实用率要比住宅低一些，也不一定有阳台，总体的居住舒适性逊于住宅。