江西城市住房市场情况调查显示 九江赣州两地商品房库存充裕

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最近，部分城市房价的波动引发关注，房价今年是涨是跌？我省城市住宅市场处于一个什么阶段？记者从江西省价格鉴定监测管理局获悉，为及时掌握房地产市场变化和价格走势，近日我省在11个设区市开展了住房市场情况调查。根据对九江市的调查发现，该市城区居民购房面积占49.29%。同时，去年国庆后至今年1~3月中旬，赣州市二手房成交量锐减，1~3月中旬只有去年同期的10~20%，且基本是现金支付，是十多年来未遇的。

据了解，2013年底，九江市中心城区商品住房可售房源面积172.76万m2、16045套，按2013年成交量推算，房源可满足一年的成交量；赣州市中心城区商品住房可售面积132.07万m2，为历史最高位。商品房库存较充裕，市场预期较稳定。

制图/杨琴

九江赣州近期二手房成交量锐减

去年1~12月，九江城区二手房住宅买卖成交量41.13万m2、4677套，同比分别增长45.35%、20.54%。城区二手房成交价4000~5000元/m2。赣州市1~12月，城区二手房住宅买卖成交量5000余套，同比增长25%。章江新区次新房7000元/m2左右，老城区二手房成交均价5400元/m2。

据赣州二手房中介机构介绍，受银行贷款影响，去年国庆后至今年1~3月中旬，赣州市二手房成交量锐减，1~3月中旬只有去年同期的10~20%，且基本是现金支付，是十多年来未遇的。一是目前二手房按揭基本停止发放；二是已签约的用户，由于银行贷款额度紧张，贷款迟迟发放不了，何时发放也得不到明确答复；三是已谈好的单，由于贷款发放不了，买卖双方矛盾不断，合同难以兑现，造成中介拿不到佣金甚至退还佣金，以致很多中介业务员流失，部分二手房中介关闭。

同时，九江市今年2月份，二手房交易量下降，套数同比、环比分别下降17.79%、46.81%，成交价基本稳定。

今年以来赣州尚有4000名业主在等“贷”

省价格鉴定监测管理局有关人士认为，住房市场也存在一定问题。首先，县（市）房价的上涨速度超过中心城区。2008~2011年，各设区市中心城区房价上涨较快，县（市）房价上涨速度低于中心城区。2013年国庆是房屋交易的一个转折点，国庆黄金周以后，特别是今年1~3月中旬，由于春节因素影响，加之购房者预期全国两会期间，中央政府会明确今年的房地产调控意见，因此买卖双方均持观望态度；同时，银行贷款的难度亦明显增加，使商品房及二手房市场“失血”，成交周期逐渐拉长。

记者了解到，今年以来，银行出于风险考虑，对房地产相关贷款审批逐渐趋严，使得本来财大气粗的房企日子颇不好过，这是房地产开发增速放缓的直接原因。如赣州市中心城区目前有已审商品房按揭2000户，贷款金额9.3亿发放不了贷款，还有4000户按揭待审，涉及按揭贷款金额18个亿。开发商申请贷款49个亿，实际只发放33个亿。

省价格鉴定监测管理局有关人士认为，保障性住房地域供应不平衡。由于部分保障性住房项目选址相对较偏，与市政供水、供暖、电力、燃气等相关规划衔接不足，单位投资成本较高，导致一些基础设施建设没及时跟进，不得不使用临水临电，既给业主造成不便，又没充分发挥保障性住房对相关投资的带动作用。

1~3月中旬江西省房地产市场持续低迷

2014年房地产价格走势如何？据了解，2014年新增贷款和社会融资额继续增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放缓，推动商品房销售增长的动力有所减弱，商品房销售增速将趋缓。1~3月中旬我省房地产市场持续低迷，对房地产企业销售与现金回笼带来较大影响，总体看楼市前景不太乐观，但房价也不会大起大落。

省价格鉴定监测管理局透露，当前商品房库存充裕，将保障市场平稳。2013年底，九江市中心城区商品住房可售房源面积172.76万m2、16045套，按2013年成交量推算，房源可满足一年的成交量；赣州市中心城区商品住房可售面积132.07万m2、为历史最高位。商品房库存较充裕，市场的预期较稳定。在全面深化改革的大背景下，市场供需关系将更趋良性，2014年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。信贷环境比政策环境影响更为深远。首套房贷款利率优惠的取消很大程度上削弱了刚性需求的购买力，增加购房成本抑制其购房需求，银行贷款的收紧同时也会给购房者造成成交量下降、房价看跌的市场预期，延迟其购房决策。去除房地产投资、投机需求，市场与产品分化日趋明显，房地产市场将由“短缺”向“过剩”转变。

省价格鉴定监测管理局表示，将加强房地产市场监管。如建立统一的商品房预售审批和房屋资金网络监管平台，建立监管资金和风险准备金保障机制，逐步提高商品房预售资金监管比例，并纳入专户管理。适时推行全额监管，规范房地产市场秩序。（余耀明、左阳天）