我爱我家宏观掌握个地区购房人的需求心态

　　我爱我家宏观掌握地区购房人的需求心态。北京经济技术开发区位于北京东南亦庄地区，是北京市唯一的国家级经济技术开发区，对于房地产开发而言，亦庄区域都走在北京市前列，无论是在90年代的萌芽期，还是如今的成熟期。我爱我家随着区域产业氛围的逐渐形成，亦庄逐渐成为京南首次置业的刚需购房人群购房重点参考区域。

　　如今，在北京市住房市场成交量整体回涨的环境之下，亦庄区域市场表现尤其活跃，根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2012年1-7月份亦庄区域新房市场纯商品住宅成交量为1077套，比去年同期上涨33.1%，前7月成交量接近去年全年水平。

　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析表示，成交量明显上涨主要因为以下两个方面：

　　首先，亦庄区域内及亦庄线沿线需求旺盛，尤其在地铁的带动之下，亦庄成为东南部购房首次置业需求释放的主要区域，这是交易回涨的基础，金融街?金色漫香林、首开?国风美仑等项目的热销正好说明这一点。

　　同时，我爱我家改善需求也在在区域找到释放空间。据统计，亦庄区域高端项目成交也有较好表现，1-7月远洋?天著、天鹅堡等别墅项目销量也接近20套，区域内改善需求得以顺利释放。

　　其次，我爱我家今年以来亦庄区域价格依然处于相对低位，即便近两月个别项目略有上调，但依然远远低于去年最高房价水平，如下图所示，伟业我爱我家市场研究院监测金色漫香林、远洋天著等项目成交均价变化趋势便是最好的说明。而随着购房者信心恢复，一旦价格较为合理，购房需求会迅速释放，这其中，6月初刚开盘的首开?国风美仑尤为抢眼，11568元/平方米的低价成为其热销的关键。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，一线大城市及部分二线城市，暂住人口都已经出现逐渐减少的趋势。一方面，大都市高昂的房价，沉重的生活成本支出，迫使一些暂住人口开始离开，另一方面，我爱我家近几年随着二三线城市经济的快速发展，用工量、人才需求量大幅增加，整体的薪资水平的显著提高，也吸引了越来越多的劳动力和人才主动返回原籍或流向二三线城市工作。

　　对于未来的亦庄楼市，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，随着城市核心区土地供应越来越紧缺，通州、大兴、昌平、顺义、房山五大新城将成为未来新房供应的重点区域。而亦庄凭借其产业发展优势以及相对充足的多样的房源供应，将吸引越来越多的购房人到亦庄买房置业。

　　我爱我家胡景晖表示，虽然下半年随着整体购房需求量的减少，成交量也会出现萎缩，但是首次置业的刚性购房需求依旧是北京楼市的主力购买人群，这部分人群大多为资金实力相对较薄弱的年轻人，我爱我家总价在100—170万元左右的房产是这部分购房人群的首选，而亦庄目前的房价非常适合这部分人群的消费能力；加上北京未来政府投资的重心依然在南城，下半年所辖范围内的亦庄依旧是购房人关注的重点区域之一。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，进入8月份北京住宅市场上的购房需求量开始逐步萎缩，一方面是由于上半年首次置业的刚需集中释放后，在限购从紧的背景下，新的购房需求再生缓慢，无法支撑楼市的持续回暖，我爱我家另一方面，近来中央接连表态要严控房价反弹，使得恐慌性购房情绪逐渐平复，购房需求的逐渐萎缩，使得成交量开始下滑。

　　我爱我家胡景晖表示， 8月上旬房价的小幅上涨，主要是由于中高端项目成交比例的增多引起的结构性上涨，房价并未出现普遍的实质性上涨。据统计，8月上旬成交量排名前10的项目中，单价超过2万元的项目有3个，而7月下旬成交量排名前10的项目中单价超过2万元的仅有1个项目。

　　我爱我家胡景晖预计，购房需求量的匮乏，使得楼市成交量还将继续走低，8月全月的成交总量或将继7月份之后，继续回落。房价方面，仍将保持稳中有降的趋势，一方面，我爱我家在购房需求量不足的情况下，“以价换量”依旧是开发商的主要销售策略，未来会有更多中低价房源入市；另一方面，未来资金实力相对有限的首次购房人仍是市场的主力军，中低价楼盘项目依旧是这部分购房人群的首选，所以未来房价将基本保持稳中有降的大趋势。