戴德梁行：北京三季度高端住宅成交面积大涨7成

人民网北京10月15日电 （余燕明）国际房地产顾问公司戴德梁行今日发布了今年三季度北京房地产市场主要成交数据。

人民网记者从戴德梁行2015年第三季度媒体发布会上获取的数据显示，在今年三季度，北京高端商品住宅平均成交均价为5.8万元/平方米，环比上涨了4.9%，成交面积45.6万平方米，环比大涨73.1%。别墅类产品成交面积环比上涨了78%，成交价格环比上涨了8.6%。

北京商场改造成写字楼趋势不明显

戴德梁行也发布了今年6月至8月期间北京商品住宅市场数据。今年6-8月份，北京新建商品住宅（不含保障性住房）销售面积为317.1万平方米，环比上涨了71.6%，同比上涨了92.5%，成交均价为2.678万元/平方米，环比上涨6.2%，同比上涨10.1%。其中，期内北京热点区域通州新建商品住宅共成交了52.7万平方米，环比大涨182.8%。

在今年三季度北京商办写字楼市场，北京甲级写字楼核心商圈有效平均租金维持平稳，环比仅微涨0.2%至每月每平方米391.4元的水平。

到今年三季度末，北京全市甲级写字楼总库存量达到了634.78万平方米。今年三季度北京写字楼净吸纳量接近16万平方米，环比上升了45.8%，前三季度全市写字楼累计吸纳量增加到35万平方米，同比增长了86.8%，全市三季度写字楼平均空置率环比上升了2.3个百分点至6.82%。

近期，同样有研究机构发布报告称，目前北京有部分经营不善的商场正在逐渐被改造成写字楼用以出租，其中包括盈科中心、华贸购物中心、望京华堂、大钟寺中坤广场、中粮广场、中关村广场购物中心等项目均被改造成了写字楼出租。

对此，戴德梁行中国区商业地产部董事甄仕奇接受人民网记者采访时称，“这种商场被改造成写字楼出租的趋势仍不明显。”

“确实有个别项目从商场改造成了写字楼，这是因为随着核心区域写字楼租金的上涨并接近商场租金以后，写字楼的维护和经营成本要低于商场，因此存在个别核心区域的商场被改成写字楼。”甄仕奇告诉记者，“但是未来这种趋势也不会明显，因为商场与写字楼的要求立面并不相同，很多商场并不适合被改造成写字楼用以出租。只有那些对写字楼空间要求不高的初创企业才会选择商场改造过来的办公场所。”

戴德梁行预计，随着今年第四季度多个位于核心商圈的新写字楼项目的品质及所处区域优势，租金仍有望小幅上升。

这次发布会也是戴德梁行在今年9月初正式完成完成对国际房地产顾问公司高纬环球(Cushman & Wakefield)后在北京召开的首次季度发布会。两间公司合并后在大中华地区则以“戴德梁行DTZ/Cush man&Wake field”统一品牌运营。

据悉，新合并公司年度收益达50亿美元，分公司遍布全球超过60个国家，雇用人员43000人，管理物业面积超过4亿平方米，交易总额达1910亿美元。在大中华区，并于区内所有主要城市包括北京、香港、上海、深圳、广州、台北及不少大陆二、三线城市设有共20家分公司。

房企融资能力越强越愿意持有物业

“当房企拥有较强的融资能力，或项目融资成本相对较低时，对于资产多采取完全持有运营的策略，并依据项目自身特点和所处市场的情况具体配置各业态的结构；而当企业融资渠道较少或项目融资成本较高时，则对于资产多采取部分持有运营的策略。”北中国区策略发展顾问部主管王晨说，这是其供职的戴德梁行选取11个代表性综合体项目，考察其持有租赁物业的占比及结构后进行的分析。

王晨也是在此次戴德梁行2015年第三季度媒体发布会上给出上述分析的，王晨在会上并未透露选取研究的11个代表性综合体项目的名单。不过王晨表示，目前包括万科这样的龙头房企的净利率都已经降到了10%以下，而招商地产、中海地产这样的传统高盈利房企的利润率也已经徘徊在10%左右。

“现在房地产投资增速放缓，房地产销售面积和销售额也在同比下降，房地产行业普遍在寻找有效的转型和变革。”王晨说，“过去一段时间里，戴德梁行策略发展顾问部对于行业内的十数家比较知名的中大型房企进行观察和分析，我们认为对于新模式与新策略的思考，不应脱离房地产行业及房地产企业的基本运行规律。”

他指出，在房地产企业的业务全链条中，前端获取土地以及融资过程中需要解决如何利用有限的自有资金撬动项目的问题，中端周转存货过程中需要解决如何缩短开发流程及建设周期并推广营销的高效启动项目的问题，后端把控净资产过程中需要解决如何回笼并加快拓展的快速复制滚动的问题，同时在开发周期中还要把握好保证利润的问题。

“应予说明的是，这些模式没有对错，但各有利弊。进入白银时代的房地产企业，一度追求扩大规模、追求提升利润率、或是追求投资速度都将不可能可持续地做大做强，而是需要根据企业的定位以及资金调配能力进行平衡，避免短板出现。”王晨说，“具体而言，房企应该保持适度的净资产规模、适度持有资产、控制负债率、平衡利润、保持周转率这5点建做好平衡。平衡术才能在新时期彰显房企内功，并以此获得更好的生存和发展。”

王晨在发布会最后建议说，在拓展多元化盈利渠道方面，房企将面对从传统开发商向新型运营商转变的可能。

“如果说传统业务的价值创造点在于通过物业的开发和销售赚取开发利润的话，那么新型业务的价值创造点则在于通过对持有物业更专业的经营取得稳定租金回报、在于通过对持有物业进行资产运营获取资产溢价利润、在于通过打造运营团队持续管理资产从而赚取资产管理服务收益。”王晨说。